海民初字第1367号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2016-07-14
案件名称
谢艺芳与林旭锋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢艺芳,林旭锋,厦门市鹭莲工贸有限公司不锈钢加工厂,厦门市鹭莲工贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十二条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百三十二条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书海民初字第1367号原告谢艺芳，女，1968年2月6日出生，汉族。委托代理人林丰阳，福建泾渭明律师事务所律师。被告林旭锋，男，1968年6月5日出生，汉族。委托代理人李朝晖，福建联合信实律师事务所律师。第三人厦门市鹭莲工贸有限公司不锈钢加工厂。代表人苏小宜。第三人厦门市鹭莲工贸有限公司。法定代表人苏凌。委托代理人苏小宜，职员。原告谢艺芳与被告林旭锋、第三人厦门市鹭莲工贸有限公司不锈钢加工厂（以下简称鹭莲不锈钢加工厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依职权追加厦门市鹭莲工贸有限公司（以下简称鹭莲工贸公司）作为第三人参加本案诉讼，由代理审判员黄晓玲依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢艺芳及委托代理人林丰阳、被告林旭锋及委托代理人李朝晖、第三人鹭莲不锈钢加工厂代表人，同时为第三人鹭莲工贸公司委托代理人苏小宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢艺芳诉称，2006年6月18日，原告与被告林旭锋签订一份《租赁合同》，原告将位于厦门市海沧区渐美村90号的厂房及厂内空地（以下简称讼争厂房）租给被告林旭锋使用。租金为每年人民币贰万肆仟元整，每年6月8日前付清，若有拖欠，原告每天按租金拖欠额的5%加收滞纳金。上述《租赁合同》签订后，原告依约将讼争厂房交给被告林旭锋。然而被告林旭锋常年无故拖欠租金，并且未经原告同意，私自将讼争厂房转租给第三人鹭莲不锈钢加工厂做不锈钢加工使用。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令：一、解除原告谢艺芳与被告林旭锋于2006年6月18日签订的《租赁合同》；二、被告林旭锋与第三人鹭莲不锈钢加工厂、鹭莲工贸公司向原告谢艺芳交付海沧区渐美村90号厂房和厂内空地；三、被告林旭锋向原告谢艺芳支付租金（以每年24000元为标准，自2015年6月18日起计算至实际腾退交付之日止）；四、被告林旭锋向原告谢艺芳支付滞纳金（2013年度224400元，2014年度384000元，2015年度从2015年6月8日起计算至实际腾房之日止）；五、请求判令被告林旭锋与第三人鹭莲不锈钢加工厂、鹭莲工贸公司签订的租赁合同无效；六、本案诉讼费由被告林旭锋承担。被告林旭锋辩称，一、原告要求解除《租赁合同》无事实依据和法律依据。首先，被告因建房而导致资金周转非常困难，故口头向原告请求租金支付缓一缓，一旦有钱立即支付，原告也表示理解和支持。故实际履行中，被告虽有延期支付租金，但一旦有钱就立即支付给原告。原告对此也从未表示过异议。原告现提起诉讼，是因为其篡改《租赁合同》，在其持有的《租赁合同》第一条约定的后面自行手写添加“每五年调整租金”，并以此要求调高租金。因双方未能就调高租金达成一致意见，故原告才借口提起诉讼。退一步说，依《租赁合同》的约定，被告若拖欠租金，应承担的责任是支付滞纳金，双方并未约定原告有权解除合同，故原告无权要求解除合同。其次，《租赁合同》并未约定被告不能转租房屋，事实上，双方签订《租赁合同》时，原告是同意被告可以自行转租的。更何况，2011年3月转租时，被告就已告知原告转租的事实。退一步说2011年3月，被告转租房屋给第三人鹭莲不锈钢加工厂，鹭莲不锈钢加工厂即在房屋门口悬挂“鹭莲不锈钢厂”的牌子并进行经营，至今已四年多，原告早在被告转租后不到一年时就知道被告转租的事实，但原告从未提出异议。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，原告要求解除合同无事实依据和法律依据。二、至2015年6月18日止，被告不欠原告租金。被告于2015年4月29日支付给原告30000元，系支付2014年6月18日至2015年6月17日的租金，多余的6000元是支付2015年6月18日起的租金。三、关于滞纳金的问题。首先，被告因资金问题，向原告请求缓交租金，原告也表示理解和支持，故原告不应要求被告支付滞纳金。其次，若被告应向原告支付滞纳金，那么2014年5月8日前的滞纳金已超过诉讼时效，因此，关于原告要求被告支付2014年5月8日前的滞纳金的请求，不应支持。第三，退一步讲，若被告迟延支付租金是违约，那么原告的损失也仅是利息损失，故双方约定的滞纳金远远高于违约造成的损失。因此，被告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，请求法院将滞纳金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。四、关于装修装饰等。若解除合同，那么被告租赁该厂房后装修装饰花费了一定费用，原告应予以补偿。第三人鹭莲不锈钢加工厂、鹭莲工贸公司共同述称，租赁合同是由鹭莲工贸公司与林旭锋签订的，因为鹭莲不锈钢加工厂是鹭莲工贸公司的一个分支机构，对外不承担责任。签订租赁合同时，鹭莲工贸公司并不知道厂房是谁的，以为该厂房属被告林旭锋所有。租赁后，鹭莲不锈钢加工厂在使用该厂房。鹭莲不锈钢加工厂及鹭莲工贸公司均同意腾退房屋，但在租赁期间对所租厂房及厂内空地进行了装修装饰，包括围墙加高加固、空地和车间水泥硬化，车间围墙新建、车间屋顶翻修、车间门口一百多平米的雨棚、不锈钢的大门、办公室的装修，这一系列装修装饰花费了几十万，要求原告或者被告给予相应的补偿。经审理查明，2006年6月18日，原告谢艺芳（出租方、甲方）与被告林旭锋（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：一、原告谢艺芳同意将位于海沧渐美村90号的现有厂房及厂内空地租给被告林旭锋使用，租金为每年24000元。二、租用期限为2006年6月18日起至国家建设征用时止，双方不得反悔。三、被告林旭锋租金为每年6月8日前付清，原告谢艺芳出具收据。被告若有拖欠，原告每天按租金拖欠款的5%加收滞纳金。合同还就其他事项进行了约定。2011年3月25日，原告林旭锋（出租方、甲方）与第三人鹭莲工贸公司（承租方、乙方）签订《厂房、仓库租赁合同》，约定：林旭锋提供厦门市海沧区渐美村厂房、空地（面积为1600平方米左右，以现有围墙内为准）。租赁期限为5年，从2011年4月25日起至2016年4月25日止；月租金为8000元，租金按季度支付，支付形式为交三押一，每季度前15天交下一季度租金。合同还就其他事项进行了约定。林旭锋于2007年7月19日向谢艺芳支付24000元、2008年8月6日支付24000元、2010年2月13日支付24000元、2011年2月18日支付24000元、2011年10月29日支付24000元、2013年1月31日支付24000元、2013年12月12日支付24000元，上述款项系2007年6月18日至2014年6月17日的租金。林旭锋于2015年4月29日支付30000元，原告谢艺芳认为该30000元为2014年6月18日至2015年6月17日的租金24000元，剩余6000元为林旭锋支付的滞纳金；林旭锋认为30000元均为租金，其中6000元为支付2015年6月18日后的租金。庭审时，被告林旭锋、第三人鹭莲不锈钢加工厂称，林旭锋将讼争厂房转租后，谢艺芳便知晓转租一事，且鹭莲不锈钢加工厂在使用讼争厂房后即在大门悬挂“鹭莲不锈钢厂”的牌子。原告谢艺芳称，其在转租后不久，就知道其他人在使用讼争厂房，但是那时候不知道存在转租行为，其在2014年12月25日开车经过讼争厂房时才知道林旭锋转租的事情。另查明，鹭莲不锈钢加工厂系鹭莲工贸公司的分公司。原告谢艺芳于2015年5月7日向本院提起本案诉讼。中国人民银行公布的一年期贷款年利率：2012年7月6日为6.15%、2014年11月22日为6%、2015年3月1日为5.75%。以上事实有原告谢艺芳提供的《租赁合同》、照片、银行交易明细，被告林旭锋提供的银行交易明细，第三人鹭莲不锈钢加工厂提供的《厂房、仓库租赁合同》，当事人陈述及本院庭审笔录佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于原告要求解除与被告签订的《租赁合同》。该《租赁合同》约定期限为2006年6月18日起至国家建设征用时止，本院认为“国家建设征用时”不是一个确定时间，即原、被告签订的《租赁合同》租期约定不明确，应为不定期租赁合同，原告作为出租人在合理期限之前通知承租人后，可以随时解除合同。现原告谢艺芳要求解除与被告林旭锋签订的《租赁合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求确认被告林旭锋与第三人鹭莲不锈钢加工厂、鹭莲工贸公司之间签订的转租合同无效。本院认为，转租讼争厂房的《厂房、仓库租赁合同》为被告与第三人鹭莲工贸公司签订，虽然讼争厂房实际由第三人鹭莲不锈钢加工厂在使用，但鹭莲不锈钢加工厂是鹭莲工贸公司的分公司，其民事责任由鹭莲工贸公司承担，该转租行为的主体应为林旭锋与鹭莲工贸公司，故原告要求确认被告林旭锋与第三人鹭莲不锈钢加工厂的转租合同无效，本院不予支持。原告谢艺芳称其在被告林旭锋转租后不久就知道第三人鹭莲不锈钢加工厂在使用讼争厂房，但不知道被告林旭锋转租行为，本院认为，被告林旭锋、第三人鹭莲不锈钢加工厂称在转租后不久原告谢艺芳即知晓转租的事实，且谢艺芳亦知道鹭莲不锈钢加工厂在使用讼争厂房，故对原告谢艺芳称其于2014年12月25日才知晓转租事实的主张，本院不予采信。原告谢艺芳知晓被告林旭锋的转租行为已经超过六个月且未提异议，现原告要求确认被告林旭锋与第三人鹭莲工贸公司的租赁合同，即《厂房、仓库租赁合同》无效，本院不予支持。关于讼争厂房的返还。原、被告之间签订的《租赁合同》解除后，被告林旭锋理应将讼争厂房返还给原告谢艺芳。至于原告谢艺芳要求第三人鹭莲不锈钢加工厂及鹭莲工贸公司返还讼争厂房，本院认为，虽然讼争厂房系第三人鹭莲不锈钢加工厂在实际使用，但是与被告林旭锋签订转租合同的主体为鹭莲工贸公司，且鹭莲不锈钢加工厂为鹭莲工贸公司的分公司，其民事责任由鹭莲工贸公司承担，第三人鹭莲工贸公司亦同意向原告谢艺芳返还讼争厂房，故第三人鹭莲工贸公司应向原告谢艺芳返还讼争厂房，本院对原告谢艺芳要求被告林旭锋、第三人鹭莲工贸公司返还讼争厂房的诉讼请求予以支持。关于林旭锋于2015年4月29日支付30000元的性质。该30000元中的24000元，原、被告双方均认为系2014年6月18日至2015年6月17日的租金，本院予以确认。对于其余6000元的性质，本院认为，被告林旭锋在2015年4月29日前已向原告谢艺芳支付了7次租金均为24000元，且此前也存在未按时支付租金的情形，但林旭锋均未额外预先支付租金，根据原、被告之间的付款习惯，本院对被告林旭锋称6000元为预先支付的租金的主张不予采信，该6000元应为滞纳金。故被告林旭锋已向原告谢艺芳支付了2015年6月17日前的租金，被告林旭锋应向原告谢艺芳支付自2015年6月18日起至其实际向原告谢艺芳返还讼争厂房之日止的租金（日租金为24000元／年÷365天／年）。关于原告要求被告支付滞纳金。被告林旭锋应于每年的6月8日前支付下一年度的租金，原告谢艺芳主张被告林旭锋支付2013年延付租金的滞纳金224400元（自2013年6月9日至2013年12月12日）、2014年延付租金的滞纳金390000元（自2014年6月9日至2015年4月29日）、2015年延付租金的滞纳金（自2015年6月8日起计算至实际返还讼争厂房之日止）。本院认为，原告要求被告支付的滞纳金系由延迟支付租金产生，延付租金适用一年的诉讼时效，故该滞纳金亦应适用一年的诉讼时效，原告谢艺芳于2015年5月7日向本院起诉，故其可以主张自2014年5月7日起的滞纳金。但原告谢艺芳主张被告林旭锋延迟支付2015年度租金产生的滞纳金，本院认为，被告林旭锋本应于2015年6月8日前支付2015年度的租金，原告谢艺芳于2015年5月7日起诉至本院要求解除原、被告之间的租赁合同，而被告林旭锋不同意解除，在原、被告之间的租赁合同是否解除仍待法院判定的情况下，被告林旭锋可暂不先行支付2015年度的租金，故原告谢艺芳要求被告林旭锋支付因迟付2015年度租金产生的滞纳金，本院不予支持。原告谢艺芳要求按合同约定的日5%计算滞纳金，被告林旭锋认为该滞纳金过高请求予以调整，本院认为该滞纳金的性质即为被告林旭锋延迟支付租金所导致的违约金，按所欠租金24000元的日5%计算违约金确实过高，调整为中国人民银行公布的同期一年期贷款利率的四倍，以所欠租金24000元计算2014年延付租金即2014年6月9日至2015年4月29日期间的滞纳金为5170.6元（2014年6月9日至2014年11月21日期间：6.15%÷365天／年4166天24000元=2685.1元；2014年11月22日至2015年2月28日期间：6%÷365天／年4100天24000元=1578.1元；2015年3月1日至2015年4月29日期间：5.75%÷365天／年460天24000元=907.4元），被告林旭锋已经向原告谢艺芳支付6000元滞纳金，相抵扣后剩余829.4元，被告林旭锋可以另行向原告谢艺芳主张返还。另，被告林旭锋、第三人鹭莲工贸公司均提出对讼争厂房进行装饰装修要求给予相应的补偿，但均未在本案中提出诉讼请求，被告林旭锋、第三人鹭莲工贸公司可另行主张。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告谢艺芳与被告林旭锋于2006年6月18日签订的《租赁合同》；二、被告林旭锋、第三人厦门市鹭莲工贸有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告谢艺芳返还位于厦门市海沧区渐美村90号的厂房及厂内空地；三、被告林旭锋应于本判决生效之日起十五日内向原告谢艺芳支付租金（自2015年6月18日起计至实际返还位于厦门市海沧区渐美村90号的厂房及厂内空地之日止，以日租金为24000元／年÷365天／年计）；四、驳回原告谢艺芳的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9713元减半收取4857元，由原告谢艺芳负担4682元，由被告林旭锋负担175元，被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 黄晓玲二〇一五年九月六日书 记 员 章先攀附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：