（2015）房民初字第09813号

裁判日期: 2015-09-06

公开日期: 2016-01-04

案件名称

郑文滨与朱剑伟等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市房山区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑文滨,朱剑伟,北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十四条

全文

北京市房山区人民法院民事判决书（2015）房民初字第09813号原告郑文滨，男，1990年8月15日出生。委托代理人蒋苏平，北京市大嘉律师事务所律师。委托代理人任丽丽，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。被告朱剑伟，女，1974年1月30日出生，北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司法人。被告北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区瑞雪春堂三里1号楼3层301，注册号110111016518039。法定代表人朱剑伟，总经理。二被告的委托代理人张金海，北京市智远律师事务所律师。原告郑文滨诉被告朱剑伟、被告北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯永良独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑文滨及其委托代理人蒋苏平、任丽丽，被告朱剑伟和被告汇鑫伟业公司的委托代理人张金海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑文滨诉称，原告经被告汇鑫伟业公司提供居间介绍，与被告朱剑伟于2015年4月25日就北京市房山区长阳镇×街×号院×号楼×层×号底商（隔断夹层部分）签订了房屋租赁合同，约定该夹层部分由原告承租做餐饮使用。但是原告在申请办理营业执照时才得知，由于被告朱剑伟对房屋的隔断夹层违反了相关法律法规和管理规范，属于违章建筑，不符合消防、安全等标准，不得用于出租，并直接导致原告无法办理餐饮行业营业执照，致使合同目的无法实现。原告多次与被告朱剑伟联系协商解除合同，但其拒不理会。原告于2015年6月7日向被告朱剑伟寄送了解除房屋租赁合同通知函，但被告朱剑伟置之不理，仍拒绝与原告协商退款、赔偿等事宜。被告汇鑫伟业公司明知出租房屋违章隔断夹层不符合法律法规的相关规定却仍然向原告推荐并提供居间服务收取中介费，其亦应承担相应违约责任，但公司方面也拒绝与原告协商处理相关问题。原告因此诉至法院，请求根据《合同法》第九十四条的规定，判决原告与被告朱剑伟解除房屋租赁合同，并依据《合同法》第九十七条、第一百零七条判令被告退还已收取的房屋租金、押金、中介费等费用，判令二被告赔偿因其违约而给原告造成的相关经济损失。诉讼请求：1、解除原告与被告朱剑伟于2015年4月25日签订的关于北京市房山区长阳镇×街×号院×号楼×层×号底商的房屋租赁合同；2、被告朱剑伟退还已收取的房租、押金等共计196075元并支付相应利息（自起诉之日起至实际支付之日，按银行同期贷款利率计算）；3、被告朱剑伟赔偿原告遭受的餐饮加盟费、装修费等各项经济损失共计145000元；4、被告汇鑫伟业公司退还原告的中介费27300元并支付相应的利息（自起诉之日起至实际支付之日，按银行同期贷款利率计算）；5、被告汇鑫伟业公司对被告朱剑伟应退还的各项经济损失承担连带责任；6、诉讼费由被告承担。被告朱剑伟辩称，我是通过购买方式取得涉案房屋所有权，房产证正在办理中。4月6日原告交付定金，明确要承租该房屋，而且指明要求出租方加装隔断，其只租二层。在此情况下，出租方于4月10日与物业办理的交接，4月25日与原告签订了租赁合同。并按原告要求对房屋进行了隔断的加装。4月15日，我与北京金玉明钊装饰有限公司签订了装修合同，支付了改装费18万元。原告在5月25日向物业公司提交申请，对该房屋进行装修。到6月初，原告通过中介公司传话想解除合同，不想承租。我认为合同已经签订，双方理应尊重合同，履行各自义务。对原告说的工商执照不能办理问题，合同中明确约定，出租方不负责办理工商执照。作为成年人，也是准备从商的经营者，对市场风险是其自己应当预知的。出租方没有义务保证原告各种证照是否能够办理。被告按照合同约定，将其改装的房屋交付给原告，被告没有违约之处，不同意解除合同，希望法庭驳回原告的诉讼请求。被告汇鑫伟业公司辩称，2015年4月初，原告到我公司经营的店铺称要租赁商业用房，并看好了本案涉案房屋，当时接待并负责处理的是戴×。原告到我公司之前已实际考察了周边环境。并与其中一位业主就租赁合同之事初步达成了一致意见，认为隔断过低，没有与其签订合同，就找到我公司，希望租赁涉案房屋。因原告认为房屋租金过高，希望在涉案房屋中加装隔断减少经营成本，我公司将信息转达给朱剑伟，朱剑伟认为可行，在4月6日原告交付了定金。在此期间，我公司工作人员带领原告到涉案房屋进行了实际察看。原告认为符合其租赁目的，才于4月6日交纳了押金。4月25日，出租方与承租方签订了租赁合同，中介公司义务已完成。本次居间服务中，对原告或出租方没有隐瞒，告知了相关信息，双方签订了书面租赁合同。我公司并无任何过错，业已促成此次交易，收取相应的中介费是理所应当，基于以上事实，我公司认为原告起诉我公司没有道理，与本案非同一法律关系，不能一并处理。希望法庭驳回原告对我公司的诉讼请求。经审理查明，北京城建兴泰房地产开发有限公司系房山区长阳镇×街×号院×号楼的房屋所有权人，房屋规划用途为商业，社区服务中心。2013年12月5日，朱剑伟与北京城建兴泰房地产开发有限公司签订北京市商品房现房买卖合同，购买房山区长阳镇×街×号院×号楼×层×号房屋（以下简称×号房屋）。2015年4月6日，郑文滨与朱剑伟协商租赁该房屋事宜，并交纳租房定金50000元。2015年4月10日，朱剑伟入住×号房屋。2015年4月15日，朱剑伟与北京金玉明钊装饰有限公司签订钢结构承包合同，对×号房屋钢结构隔层工程委托给该公司施工，工程内容为钢结构隔层，钢制楼梯，二层地面回填，二层在原有位置增加暖气片，工程总造价180000元。2015年4月21日和2015年5月15日，朱剑伟分别给付北京金玉明钊装饰有限公司工程款90000元。2015年4月25日，朱剑伟（出租方、甲方）、郑文滨（承租方、乙方）与汇鑫伟业公司（居间方、丙方）签订底商租赁合同，约定甲方将坐落于北京市房山区长阳镇×街×号院×号楼×层×，该房屋面积约260平方米，出租给乙方做餐饮使用。租赁期限共5年，自2015年5月20日起至2020年6月19日止。免租期为30天。该房屋第一年租金为3.5元／天，第二年和第二年之后都是4元／天，第二年递增5%，从第三年开始每年递增10%。押金30000元，押金同时作为违约金。自签订合同20日内中介方收取乙方一个月房租作为居间服务费，乙方向中介方支付人民币27300元。补充协议第二条约定第一年租金乙方是半年付款方式，第二年和第二年后是一年付租金方式，第一年是半年付款二次166075元。第一年租金为332150元。租金日期为2015年5月20日至2016年5月19日。并对其他权利义务进行了约定。2015年5月15日，郑文滨向汇鑫伟业公司交纳中介服务费27300元，向朱剑伟交纳租金166075元。2015年5月14日，郑文滨（乙方）与北京筷客乐园餐饮管理有限公司（甲方）签订合作协议书，约定甲方向乙方转让“虾吃虾涮”相关项目的制作工艺、专利形象、商标使用权。乙方签约时一次性向甲方支付120000元技术转让费。2015年5月15日，朱剑伟将×号房屋隔断二层钥匙交付给郑文滨。2015年5月25日，郑文滨与北京金典伟业装饰工程有限公司签订北京市家庭居室装饰装修工程施工合同，约定对×号房屋进行装修。2015年5月30日，郑文滨与北京金典伟业装饰工程有限公司以×号房屋隔断上层不符合做餐饮使用为由，解除装饰装修合同。郑文滨赔偿北京金典伟业装饰工程有限公司经济损失25000元。2015年5月25日，郑文滨向北京市工商行政管理局房山分局提交个体工商户开业登记申请书，申请工商登记。2015年6月9日，工商部门要求郑文滨提交环保审批手续。2015年6月7日，郑文滨向朱剑伟寄送通知书，要求解除合同，并要求处理有关退款、赔偿、收房等善后事宜，该邮件因原址查无此人被退回。现郑文滨诉至本院。庭审中，双方认可租赁房屋为×号房屋隔断二层。郑文滨提交向房山区住建委工作人员咨询×号房屋隔断二层情况的视频，证明该工作人员答复加建隔断应进行备案。朱剑伟、汇鑫伟业公司对该视频不予认可。朱剑伟提交×号房屋北侧其他底商照片，证明同等条件下有其他商户在隔断二层经营。郑文滨不予认可。朱剑伟辩称郑文滨认为×号底商房租过高，主动提出要求朱剑伟在×号房屋建隔断二层。郑文滨主张是朱剑伟主动提出加建的。朱剑伟未能提交×号房屋隔断二层工程经房山区建委验收备案或消防验收合格证明，证明租赁房屋所建隔断符合使用条件。经本院释明，朱剑伟认为租赁合同应继续履行，不提起反诉，保留向郑文滨主张租金和增建设施赔偿的权利。上述事实有以下证据证实，双方当事人的陈述；郑文滨提交的租赁合同、租金收条、中介费收据、房屋所有权证、合作协议书、加盟费收据、装修工程施工合同、解除协议、解除合同通知书、对外出租照片、个体工商户开业登记申请书；朱剑伟提交的商品房现房买卖合同、钢结构承包合同、钢结构收据、入住证明、照片等证据在案佐证。上述证据，经庭审查实可以作为认定事实的依据。本院认为，我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”郑文滨、朱剑伟通过汇鑫伟业公司居间签订的底商租赁合同是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效。郑文滨租赁房屋目的用于商业经营，朱剑伟作为出租人有义务协助郑文滨办理营业执照所需手续。现郑文滨租赁×号房屋所建隔断二层，该隔断二层未取得有关部门备案登记或消防验收，致使郑文滨无法以该隔断二层为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现。现郑文滨要求解除与朱剑伟签订的底商租赁合同，理由正当，本院予以支持。合同解除后，郑文滨应及时返还房屋，朱剑伟亦应将收取郑文滨的房屋租金、押金予以退还。而郑文滨实际占有租赁房屋，亦应按合同约定给付朱剑伟实际占有房屋期间的租金。朱剑伟经本院释明，未在本案中提起反诉，要求郑文滨给付占有房屋期间的租金损失及加建隔断二层的费用损失，可另行解决。现郑文滨要求朱剑伟返还租金、押金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。双方租赁合同目的不能实现的原因系×号房屋隔断二层目前未取得合法建设手续或消防验收合格，而无法办理营业执照。关于隔断二层的建设，双方各执一词，均主张应对方要求建造。根据双方提交的证据，朱剑伟收取郑文滨的定金后，办理房屋入住手续，组织人员对×号房屋建造隔断二层，后双方签订租赁合同，可以证实朱剑伟应郑文滨要求建造隔断二层，但朱剑伟建造隔断二层时亦应向有关部门备案取得建设许可，双方对此均存在过错。郑文滨在未办理营业执照的情况下就对房屋进行装修，对造成的装修损失，本院根据双方过错予以分责。郑文滨要求过高部分，本院不予支持。郑文滨与朱剑伟之间系租赁合同关系，郑文滨在未取得营业执照的情况下与北京筷客乐园餐饮管理有限公司签订合作协议，交纳加盟费用，并非基于租赁合同产生。其要求朱剑伟给付加盟费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。同理，双方通过汇鑫伟业公司居间签订底商租赁合同，对租赁房屋达成一致，汇鑫伟业已完成居间服务，郑文滨要求汇鑫伟业公司返还中介费，于法无据，本院不予支持。原告要求被告汇鑫伟业公司对被告朱剑伟应退还的各项经济损失承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项之规定，判决如下：一、解除原告郑文滨与被告朱剑伟于二〇一五年四月二十五日签订的底商租赁合同。二、被告朱剑伟于本判决生效之日起十日内返还原告郑文滨租金、押金共计十九万六千零七十五元。三、被告朱剑伟于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑文滨装修费一万元。四、驳回原告郑文滨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千四百三十八元，由原告郑文滨负担一千五百一十五元（已交纳），被告朱剑伟负担一千九百二十三元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员　　冯永良二〇一五年九月六日书记员　　于　淼关注公众号“”