（2015）澄民初字第00394号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2016-04-07
案件名称
江阴敔山湾置业投资发展有限公司与廖望台商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
江阴市人民法院
所属地区
江阴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江阴敔山湾置业投资发展有限公司,廖望台
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2015）澄民初字第00394号原告江阴敔山湾置业投资发展有限公司，住所地江阴市云亭街道敔山湾会所。法定代表人胡海平，该公司董事长。委托代理人王超，江苏申越律师事务所律师。委托代理人刘建忠，江苏申越律师事务所律师。被告廖望台，男，1965年4月14日生，身份证号码F120909797大陆通行证号码02161428，户籍地台湾，住江阴市璜土华特东路*号。原告江阴敔山湾置业投资发展有限公司（以下简称敔山湾公司）与被告廖望台商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告敔山湾公司的委托代理人王超、刘建忠到庭参加诉讼，被告廖望台经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告敔山湾公司诉称，2012年10月22日，敔山湾公司与廖望台签订了备案号为201210220026的《商品房买卖合同》，合同约定廖望台购买敔山湾公司开发的敔山嶺秀花园52号第52单元1502号房屋，价款为人民币1617165元，其中约定1130000元廖望台向银行申请按揭贷款，合同由江阴市公证处进行了公证。2013年2月19日，中国农业银行江阴市支行向廖望台发放了1130000元按揭贷款，在办理房屋抵押他项权证前，由敔山湾公司提供阶段性担保。由于廖望台违反与银行的约定，银行于2014年7月19日宣布提前到期，要求敔山湾公司承担保证责任，并通过法院执行扣划了敔山湾公司1186842.93元。为维护敔山湾公司的合法权益，现请求法院依法判令：1、解除敔山湾公司与廖望台所签订的《商品房买卖合同》；2、由廖望台支付违约金242574.75元；3、确认代偿款1186842.93元与返还款进行等额抵销，返还款扣除违约金后尚余187747.32元；4、本案诉讼费由廖望台承担。审理中，敔山湾公司表示撤回第三项诉讼请求。被告廖望台未答辩，未提供证据。经审理查明，2012年10月22日，敔山湾公司与廖望台签订了备案号为201210220026的《商品房买卖合同》，主要内容如下：廖望台向敔山湾公司购买敔山嶺秀花园第52单元15层1502号房屋，价款为人民币1617165元；2012年8月25日付100000元，10月22日付387165元，余款1130000元办理银行按揭贷款；敔山湾公司应当在2014年6月30日前（该商品房经验收合格）将符合本合同约定的商品房交付廖望台使用。上述买卖合同的附件四补充协议对上述付款方式及期限补充如下：廖望台如采用按揭付款方式付款的，敔山湾公司为廖望台阶段性按揭贷款担保人，即敔山湾公司在廖望台所购商品房的他项权证办妥并送达敔山湾公司指定按揭贷款银行办妥有关手续前为其担保。在敔山湾公司为廖望台的还款担保期内，如廖望台连续3期没有按期偿还银行贷款本息，经银行出具证明，敔山湾公司有权向廖望台催告，敔山湾公司催告后15天内，廖望台仍未能按借款合同付清，敔山湾公司有权单方面解除本《买卖合同》，撤销预售合同备案及预告登记（如有），并由廖望台承担总房款15％的违约金，廖望台所欠银行的贷款部分由敔山湾公司直接支付给银行，在办理撤销合同备案及预告登记手续后，有权将该套房屋重新出售，售出后30天内将原买受人的首期房款及买受人已还银行的贷款本金在扣除上述总房款15％的违约金、有关银行罚息、代偿款项利息（按自代付给银行日至实际追偿到位日的同期贷款利率计）、撤销合同备案及预告登记等相关费用及敔山湾公司重新出售该房屋可能造成的房价损失后返还买受人。若买受人未能按期配合办理撤销登记的，除应一次性向卖方支付该房屋总价款15％的违约金（违约金可以从原收买受人的首期房款中扣取），买方还需从卖方书面通知送达的第七日起，每日按房屋总价款的万分之五向卖方支付违约金，直至撤销登记之日止。对交付期限及条件补充如下：敔山湾公司同时采用发挂号信或特快专递和在江阴日报上刊登的方式发出交付通知，自交付通知发出之日起的第七日视为买受人收到交付通知，买受人应在交付通知发出之日起十日内前来办理交付手续。2012年12月7日，中国农业银行股份有限公司江阴市支行（以下简称农行江阴支行）、廖望台、敔山湾公司签订了个人购房担保借款合同，约定：廖望台向敔山湾公司贷款1130000元，借款期限240个月，还款周期为一个月；本合同项上借款采用阶段性保证＋抵押，阶段性保证人为敔山湾公司，敔山湾公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以农行江阴支行为抵押人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任；廖望台应协助农行江阴支行自本合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记，自抵押物敔山嶺秀花园第52单元1502号房屋满足廖望台与敔山湾公司约定交付条件之日起60日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。农行江阴支行按约向廖望台发放贷款，廖望台也按约于2013年2月20日办理了抵押预告登记。廖望台按约付清敔山嶺秀花园第52单元1502号房屋房款。敔山湾公司于2014年6月21日在江阴日报上刊登交房公告，告知业主敔山嶺秀已经通过政府有关部门验收，将于2014年6月23日开始进行分批交付，请业主按交付通知书约定时间光临现场交付中心办理交付手续。廖望台于2014年6月19日起逾期向农行江阴支行还本付息，农行江阴支行即向廖望台发放贷款提前到期通知书，宣布合同项下贷款于2014年7月19日提前到期，要求廖望台立即归还合同项下结欠本金1091551.46元及利息。农行江阴支行同时向敔山湾公司发出担保人履行责任通知书，要求敔山湾公司接到本通知后立即履行担保责任。敔山湾公司即向廖望台发出催告函，通知廖望台尽快偿还银行按揭，若再逾期偿还银行按揭，敔山湾公司将按商品房买卖合同及补充协议约定的违约责任条款、解除合同条款进行处理，由此所产生的一切法律后果将由廖望台承担。另查明，农行江阴支行对涉案房屋向江阴市人民法院申请强制执行，江阴市人民法院于2014年10月31日向农行江阴支行、廖望台、敔山湾公司发出（2014）澄执字第6013号结案通知书，内容如下：中国农业银行股份有限公司江阴市支行申请执行廖望台、敔山湾公司借款合同纠纷一案，申请执行标的1116244.73元。经本院立案受理，现已强制执行到位执行款1173282.93元，其中：生效法律文书载明金额1109644.73元、公证费3300元、利息20391.26元、罚息30586.89元、迟延履行利息9360.05元。本院已将1173282.93元执行款转付给申请执行人中国农业银行股份有限公司江阴市支行。至此，中国农业银行股份有限公司江阴市支行向本院申请执行的（2014）锡澄证执字第4号执行证书、（2014）锡澄证执字第5号执行证书已全部执行完毕，现已结案。再查明，涉案房屋抵押预告登记已注销。以上事实，有原告敔山湾公司提供的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、个人购房担保借款合同、江阴日报、贷款提前到期通知书、担保人履行责任通知书、催告函及邮寄凭证、（2014）澄执字第6013号结案通知书及原告敔山湾公司的陈述等证据予以证明。本院认为，敔山湾公司与廖望台之间签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法、有效。双方当事人均应按合同的约定全面履行合同的义务。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据合同约定，廖望台自2014年6月19日起就未按期偿还银行贷款本息，经催告廖望台仍未能按借款合同付清，合同中约定的敔山湾公司行使合同解除权的条件成就，敔山湾公司有权单方面解除买卖合同。合同法第九十六条规定，当事人一方依照第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，敔山湾公司在合同约定的解除条件成就后，向廖望台催告，并于2015年3月25日向本院起诉解除商品房买卖合同，本院依法向廖望台公告送达起诉状及应诉材料，双方之间签订的《商品房买卖合同》依法解除。故本院对敔山湾公司要求解除合同的诉请予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。廖望台应将敔山嶺秀花园52号第52单元15层1502号房屋返还给敔山湾公司，敔山湾公司应向廖望台返还购房款1617165元。合同解除后，合同中约定的违约条款仍然适用。根据合同约定，廖望台承担总房款15％的违约金，故敔山湾公司要求廖望台支付242574.75元违约金，本院予以支持。审理中，敔山湾公司表示撤回第三项诉讼请求，系其自愿处分自己的诉讼权利，本院予以准许。廖望台经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的不利后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除敔山湾公司与廖望台于2012年10月22日签订的《商品房买卖合同》；二、敔山湾公司返还廖望台房款1617165元；三、廖望台赔偿敔山湾公司违约金242574.75元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19350元，公告费840元，合计20190元（敔山湾公司已预付），由廖望台承担，并于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付敔山湾公司。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）审 判 长 徐芝若审 判 员 金 星人民陪审员 云静蓉二〇一五年九月六日书 记 员 余 筱本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。当商品房预售合同合法解除时，房屋不再是预查封的对象，需返还的购房款等成为预查封的对象。因被人民法院查封、扣押、冻结的财产，当事人已无处分权，不能用来抵销债务。上述为法定抵消，约定抵消的话，本案预查封在解除合同之前 来自：