（2015）天民园初字第60号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2016-05-06
案件名称
马灿明与康健、山东安邦房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市天桥区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马灿明,康健,山东安邦房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民园初字第60号原告马灿明，男，1983年6月1日出生，汉族，无业，住山东省滕州市。委托代理人王通刚，山东秉诺律师事务所律师。委托代理人杨革，山东秉诺律师事务所（实习）律师。被告康健，男，1977年10月31日出生，汉族，济南城建集团有限公司职工，住济南市。被告山东安邦房地产经纪有限公司，住所地济南市。法人代表吴秉麟，总经理。原告马灿明与被告康健、被告山东安邦房地产经纪有限公司（以下简称安邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票。本院于2015年7月9日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告马灿明的委托代理人王通刚、杨革，被告康健到庭参加了诉讼。被告安邦公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马灿明诉称，原、被告三方于2014年6月9日签订《房地产居间合同》，合同约定原告马灿明购买被告康健名下的位于济南市房屋一套，总价款为42万元，被告安邦公司提供居间服务。合同签订后，原告依照约定支付被告首付款13万元，但因两被告的违约行为致使原告无法办理贷款手续，被告康健也未将房屋交付原告，被告安邦公司未完成中介服务，致使原告的权益受到侵害。故原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告三方签订的《房地产居间合同》；2、判令两被告共同返还原告购房款13万元；3、依法判决被告安邦公司支付原告违约金1260元；4、诉讼费由被告承担。为证明其主张，原告马灿明提交房地产居间合同1份、房屋定金收款收据1份及房款保管条2份，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系及两被告收取原告房屋首付款的事实。被告康健辩称，原告马灿明是通过被告安邦公司居间介绍购买被告康健名下的位于济南市房屋，康健与马灿明也是通过安邦公司签订居间合同。合同签订时安邦公司向马灿明承诺在60天内协助其办理贷款，在马灿明将全部款项交给康健后康健再与马灿明办理房产过户。马灿明交纳的定金1万元给安邦公司，被告康健并未收取，且康健也没有收到马灿明的其他首付款，所有的房款均是安邦公司收取的，与被告康健无关，康健也不知情。康健同意解除居间合同，但不同意返还马灿明购房款，且不同意承担任何诉讼费等其它费用。康健没有马灿明的任何联系方式，其间其也催过安邦公司要求进一步履行合同，但安邦公司没有给康健任何答复，马灿明也一直没有找过康健，康健在该房屋买卖交易中并未违约，也是受害方。被告安邦公司未答辩经审理本院认定以下事实：1、2014年6月9日，马灿明、康健与安邦公司签订房地产居间合同。该合同约定：马灿明、康健及安邦公司三方在自愿、公平、诚信的原则上，安邦公司接受马灿明及康健的委托，促成双方订立房地产买卖合同；康健将其与刘怀英共有的位于济南市房产（81.14平方米）转让给马灿明，转让价款为42万元；康健自愿将该房屋的房产证等相关材料交由安邦公司保管，马灿明于2014年6月9日前交付1万元整作为购房定金，交由安邦公司保管；马灿明的付款方式为贷款支付，双方于2014年6月25日前向安邦公司提交贷款所需的材料及相关手续，贷款类型为按揭贷款，贷款所需费用均由马灿明承担，如因双方任何一方的原因导致贷款、交款日期延迟或其他违约行为由责任方承担损失，银行贷款部分的房款按银行规定由银行一次性支付给康健；三方约定马灿明向安邦公司支付房屋成交总价款的2%的居间费8400元，在本合同生效之前付清。关于违约责任，三方约定若康健无正当理由不履行合同未能办理房产过户或中途反悔，则每逾期一日，支付房屋总成交价款千分之三的违约金，逾期15日则马灿明有权单方解除合同，康健应返还购房款及利息并支付违约金及赔偿损失，并双倍返还定金；若马灿明未按约定履行本合同或未在约定期限内付款的，中途返还的，每逾期一日应向康健支付房屋成交价款的千分之三的违约金，逾期15日未付款则康健有权单独解除合同，马灿明应支付未付款的3%的违约金并赔偿经济损失；若安邦公司无正当理由不履行合同或由其他过错影响双方交易、因安邦公司的原因在限定期限内未办理完毕该房产的相关手续，给双方造成损失的应向康健及马灿明支付房屋总价款千分之三的违约金。合同补充条款中约定康健及马灿明提交材料完毕后，60个工作日办理完相关房屋手续。2、2014年6月9日，康健向马灿明出具房屋出售定金收款收据，载明：“今收到马灿明交来购新城小区xx楼x单元x层xxx室房屋购房定金壹万元。如在履行合同时中途反悔，将自愿承担此款项一倍的违约金，并承担安邦房产中介费用损失捌仟肆佰元，收款人康健，证明单位山东安邦房地产经纪有限公司”。3、2014年6月22日，安邦公司向马灿明出具房款保管条，载明“今收到三十五公司马灿明交来购济南市房款人民币玖万元整（￥90000元），此款用于保证买卖双方的交易安全，待手续交接清楚一次性支付给出售方，在交易过程中此款项所产生的所有问题均由安邦房产负责”。2014年6月28日，安邦公司向马灿明出具房款保管条，载明“今收到三十五公司马灿明交来购济南市房款人民币叁万元整（￥30000元），此款用于保证买卖双方的交易安全，待手续交接清楚一次性支付给出售方，在交易过程中此款项所产生的所有问题均由安邦房产负责”。综上，马灿明以被告违约致合同无法履行为由诉至法院，要求判如所请。上述事实，有原告提交的证据及双方当事人的庭审陈述为证，足以认定。本院认为，本案系居间合同、房屋买卖合同纠纷。马灿明与康健及安邦公司之间签订的《房地产居间合同》系三方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，依法应予保护，合同当事人应恪守合同约定各自履行义务，否则应承担相应的违约责任。诉讼中，原告马灿明及被告康健均同意解除涉案合同，而被告安邦公司在法律规定的期间内未针对原告马灿明的诉讼主张进行抗辩，亦未能提交证据证明其履行合同义务，致使该合同目的无法实现，应当承担就此对其不利的法律后果，故马灿明要求解除涉案房地产居间合同的请求于法有据，本院予以准许。本案争议焦点在于涉案合同解除，应由谁承担违约责任及返还房款义务。对此，马灿明主张关于房款的交付时间系其与两被告口头约定的，定金1万元及首付款12万元均在被告安邦公司的要求下交纳，被告安邦公司承诺协助马灿明办理贷款手续，并在贷款后将全部房款交付康健，全款交付后再由康健协助其办理过户手续。但被告安邦公司在收取其首付款12万元后即失去联系，未履行协助办理贷款手续的义务，该违约行为导致该合同无法继续履行，马灿明与康健均未违约，故马灿明要求与两被告解除合同，两被告退还定金1万元及购房首付款12万元，并要求安邦公司按照合同支付违约金。被告康健主张马灿明与安邦公司口头约定在合同签订后的60个工作日内将全部房款交与康健后再与原告办理过户手续，现马灿明并未向其支付任何房款，应承担违约责任，故定金1万元不同意返还，12万元首付款也并非康健收取的，其不负返还义务。本院认为，从涉案合同约定的内容来看，合同中仅对涉案房产的坐落、总价款、定金及违约责任有所约定，其他内容均系居间合同的相关条款，对房款如何支付、房屋何时办理过户等关于房屋买卖合同关系的主要权利义务事项均无书面约定。马灿明及康健均认可对房款交付时间及办理过户的条件系双方口头约定，且应在马灿明交付全部房款后康健向其履行协助办理过户义务，马灿明提交的房款保管条签章人系被告安邦公司，即安邦公司向其收取了房屋首付款12万元，该款并非向康健交付，且在房款保管条中承诺“待手续交接清楚一次性支付给出售方，在交易过程中此款项所产生的所有问题均由安邦房产负责”，由此可知马灿明主张的房屋首付款12万元并非在康健授意下收取，马灿明亦无证据证明该款项系其向康健履行的交付义务，故马灿明要求在合同解除后由康健返还其首付款12万元无事实依据，本院不予支持。安邦公司收取其收付款后未履行合同义务已造成根本违约，导致合同无法履行，安邦公司继续占有购房款12万元无法律依据，应承担返还该购房款的义务。关于定金1万元是否应返还的问题，本院认为，依据原、被告签订的合同约定，该定金1万元系履约定金，即房屋交接保证金，依据合同法规定，给付定金一方履行合同约定后该定金及抵做价款，给付一方不履行约定义务则无权要求返还定金，收受定金一方不履行约定的应双倍返还定金。马灿明并未主张康健系违约方，而康健却主张马灿明及安邦公司违反合同约定未交付购房款系合同违约方，按照定金法则该定金不应退还。康健的该主张于法有据，故对马灿明要求康健返还定金1万元的请求本院不予支持，该项损失应由被告安邦公司承担。关于马灿明要求安邦公司支付违约金1260元的请求，因安邦公司未履行合同义务，造成根本违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。马灿明的该项主张于法有据，对违约金的数额计算正确，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告马灿明与被告康健、被告山东安邦房地产经纪有限公司于2014年6月9日签订的房地产居间合同。二、被告山东安邦房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告马灿明购房款13万元。三、被告山东安邦房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告马灿明违约金1260元。四、驳回原告马灿明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3030元，由被告山东安邦房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 张清国审 判 员 徐 雯人民陪审员 林常云二〇一五年九月六日书 记 员 汪 煜 来自