（2015）肇端法民三初字第116号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-11-16
案件名称
肇庆市中港物业管理有限公司与梁丽芳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
肇庆市端州区人民法院
所属地区
肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2015）肇端法民三初字第116号原告：肇庆市中港物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市，组织机构代码××。法定代表人：文贵江，该公司总经理。委托代理人：杨梅嫦，该公司经理。被告：梁丽芳，女，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区，公民身份号码×××0044。原告肇庆市中港物业管理有限公司（以下简称中港物业公司）诉被告梁丽芳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月17日公开开庭进行了审理。原告中港物业公司的委托代理人杨梅嫦到到庭参加诉讼，被告梁丽芳经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中港物业公司诉称：原告与东湖居业主委员会于2008年7月13日签订《物业管理委托合同》，委托原告对东湖居小区进行物业管理。原告按照合同约定，对东湖居小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务。被告应按照合同约定每月支付物业服务费22.353元（按住宅建筑面积0.3元／平方米收取，被告住宅建筑面积74.51平方米）及公共水电分摊费8元／季。但被告从2009年7月1日起一直以各种理由拖欠物业服务费用，经原告多次催收仍拒绝交纳。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2009年7月至2014年12月的物业服务费1475.3元、公共水电费分摊176元和滞纳金500元（从2009年7月11日起计至物业服务费付清之日止，暂计至2014年12月31日）；2、被告向原告支付房管局查档费40元；3、本案诉讼费用由被告承担。经审理查明：广东省肇庆市星湖大道东湖居第24幢906房的权属人为梁丽芳，该房建筑面积74.51平方米。2008年7月13日，肇庆市东湖居住宅小区业主委员会与中港物业公司分别作为合同的甲方、乙方，签订《物业管理委托合同》一份，该合同约定：甲方委托乙方进行东湖居的物业管理服务；委托期限为3年，自2008年8月1日8：00时起至2011年8月1日止；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、平台、露台；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备；向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.3元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人在每月10日前按月交纳物业管理费，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。肇庆市东湖居住宅小区业主委员会及其代表人与中港物业公司及其代表人分别在合同的甲方、乙方落款处亲笔签名或盖章确认。上述物业管理委托合同生效后，中港物业公司为梁丽芳的上述房屋所在的肇庆市星湖大道东湖居小区提供了物业管理服务。2011年8月1日上述合同的委托管理期限到期后，由于肇庆市星湖大道东湖居小区的业主或者业主委员会未能够与新的物业公司签订委托管理合同，中港物业公司仍然对肇庆市星湖大道东湖居小区进行事实上的物业管理。2011年12月30日，东湖居小区所在的肇庆市端州区黄岗镇嘉湖社区居民委员会向东湖居小区业主发出通知，在业主大会未选聘新的物业公司之前，暂时由中港物业公司继续服务东湖居小区（至今依然由中港物业公司提供管理服务）。梁丽芳拖欠2009年7月至2014年12月的物业服务费1475.3元（74.51㎡×0.3元／㎡×66个月=1475.3元）和公共水电费分摊176元（8元／季×22季），中港物业公司经追讨上述欠费无果，遂于2015年2月4日向本院提起诉讼。在诉讼中，中港物业公司除要求梁丽芳付清上述欠费外，还要求其支付房管局查档费40元和滞纳金500元。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。梁丽芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。肇庆市东湖居住宅小区业主委员会与中港物业公司于2008年7月13日签订《物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，内容合法有效，各方应恪守履行。上述物业管理委托合同对包括梁丽芳在内的肇庆市东湖居住宅小区全体业主具有约束力。梁丽芳购买涉案房屋后，享受了中港物业公司为其房屋所在的东湖居小区提供的物业管理服务，应按合同约定向中港物业公司支付物业服务费。《物业管理委托合同》约定的委托期限为从2008年8月1日起至2011年8月1日止，2011年8月1日之后，中港物业公司与东湖居住宅小区业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了中港物业公司提供的物业管理服务。梁丽芳拖欠中港物业公司2009年7月至2014年12月的物业服务费1475.3元（74.51㎡×0.3元／㎡×66个月=1475.3元）和公共水电费分摊176元（8元／季×22季），事实清楚、依据充分，本院予以认定。中港物业公司要求梁丽芳付清上述欠费，合理合法，本院予以支持。对于中港物业公司要求梁丽芳支付房管局查档费40元的请求，因《物业管理委托合同》无明确约定该费用由梁丽芳承担，本院不予支持。对于滞纳金，实际为违约金，《物业管理委托合同》约定“从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金”，该标准过高，应予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业服务费造成的损失作参考，损失应参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，考虑到物业管理方的实际情况，其违约金的计算以迟延支付物业服务费造成的损失为基数，在此基数上不超过30％为宜。在本案中计算的违约金，以实际所欠物业服务费1475.3元为基数，从2009年7月11日起计算至梁丽芳应支付的物业服务费1475.3元支付完毕时止，具体计算方法：1475.3元×五年以上同期贷款年利率×n／12（n为拖欠月份数）×（1＋30％）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁丽芳应在本判决发生法律效力之日起七日内支付2009年7月至2014年12月的物业服务费1475.3元、公共水电费分摊176元给原告肇庆市中港物业管理有限公司。二、被告梁丽芳在支付上述物业服务费时一并支付违约金给原告肇庆市中港物业管理有限公司［违约金以实欠物业服务费1475.3元为基数，从2009年7月11日起计算至该物业服务费付清时止，具体计算公式：1475.3元×五年以上同期贷款年利率×n／12（n为拖欠月份数）×（1＋30％）］。三、驳回原告肇庆市中港物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（原告肇庆市中港物业管理有限公司预付），由原告肇庆市中港物业管理有限公司负担0.5元，被告梁丽芳负担49.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 肖 旦代理审判员 梁志树人民陪审员 梁 杰二〇一五年九月六日书 记 员 梁思颖广东省肇庆市端州区人民法院民事判决书（2015）肇端法民三初字第105号原告：陈国樑，男，1959年1月26日出生，汉族，身份证住址广州市天河区体育西路55号902房，公民身份号码440104195901260033。委托代理人：陈礼立，广东七星律师事务所律师。被告：陆惠芳，女，1966年6月30日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区江滨西路横巷7栋407房，公民身份号码442801196606301045。被告：陈礼，曾用名陈耀礼，男，1969年3月25日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区康乐中路115号，公民身份号码442801196903251013。原告陈国樑诉被告陈礼、陆惠芳民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告陈国樑及其委托代理人梁礼立到庭参加诉讼，被告陈礼、陆惠芳经本院传票传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国樑诉称：被告陈礼、陆惠芳于2012年8月28日、29日共同向原告借款合计人民币800万元，签订了借据，约定月息3%，借期为一个月。之后两被告因无力还款，多次向原告申请展期，经双方共同协商约定2013年9月30日为还款的最后期限，并于2013年8月重新立下借据。期限届满后原告多次催收无果，为维护合法权益，原告特提起诉讼请求法院依法判令：1、两被告立即向原告支付借款本金800万元及利息28万元（暂计至2013年9月30日，之后利息按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算到还清本金之日止）。2、本案的诉讼费用由两被告承担。庭审中，陈国樑明确利息28万元为2012年10月30日至2013年8月16日期间的部分利息，对此期间的余下部分利息则自愿放弃；逾期利息以本金800万元为基数，从起诉之日（2015年1月29日）起按照中国人民银行六个月以下（含六个月）贷款利率计至还清本金时止。被告陈礼、陆惠芳没有出庭应诉，也没有向本院提交书面答辩意见。经审理查明：2012年8月25、26日晚，陈礼（曾用名陈耀礼）打电话给陈国樑，要求借款800万元用来购买地块，陈国樑表示同意。2012年8月28日，陈国樑通过中国银行帐户（帐号：65×××43）将150万元转账汇入陈礼指定的陆惠芳中国银行帐户（帐号：70×××32）。2012年8月29日，陈国樑又通过中国银行帐户（帐号：65×××43）将633万元转账汇入陈礼指定的陆惠芳中国银行帐户（帐号：68×××21）。2012年8月30日上午，陈国樑在肇庆市兆锋典当行有限公司办公室将现金17万元借给陈礼。陈礼即立下一份借据给陈国樑，约定陈礼借到陈国樑800万元，借款期限从2012年8月29日至2012年9月29日，月息三分半，每月29日前付息一次。陈礼只支付了二期利息后并没有按约定还本付息。经陈国樑多次催收，陈礼于2013年5月2日书面承诺在2013年7月30日前归还本息828万元给陈国樑，但未能如期归还。2013年8月16日，陈国樑与陈礼、陆惠芳、陈耀宗（陈礼的胞弟）经协商同意增加陆惠芳、陈耀宗作为共同借款人，对该笔债务承担共同清偿责任。陈礼即重新向陈国樑立下一份借据，约定陈礼于2013年9月30日前归还本息828万元给陈国樑，并增加陈耀宗、陆惠芳为共同借款人，互为连带责任，并提供超出借款总额50%以上价值的房产或土地作抵押担保，及到房产和土地管理部门办理他项权利登记手续。陈礼在该借据的共同借款人处写下“陈礼”和“陈耀礼”并捺指印，陆惠芳在共同借款人处签名并捺指印，陈耀宗因反悔并没有在共同借款人处签名并捺指印。事后陈礼、陆惠芳没有向陈国樑提供房产或土地作抵押担保，双方也没有到房产和土地管理部门办理他项权登记手续。后来陈礼、陆惠芳没有按照约定期限还款828万元给陈国樑，陈国樑经催收无果后，遂于2015年1月29日向本院提起诉讼。本院认为：本案系民间借贷纠纷。被告陈礼、陆惠芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。对于陈国樑诉讼主张的事实和提供的证据，因其保证真实，且无影响证据效力的其它因素存在，本院经审核予以确认。陈国樑与陈礼、陆惠芳之间签订的借据系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，内容合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照合同约定享受权利和履行义务。陈礼、陆惠芳在借到陈国樑800万元后未能按照约定偿还借款，已构成违约，应承担违约责任，故陈国樑要求陈礼、陆惠芳偿还借款800万元的请求，合法有据，本院予以支持。对于陈国樑要求陈礼、陆惠芳支付利息28万元和逾期利息的主张。陈国樑与陈礼约定借款月息3.5%即年利率42%，每月29日前付息一次。该利率约定过高，已违反法律有关规定，本院依法调整利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。以本金800万元为基数，依法计算出2012年10月30日至2013年8月16日期间产生的利息远超出28万元，现陈国樑只要求陈礼、陆惠芳支付利息28万元，对该期间多出的部分利息则自愿放弃。这是陈国樑在法律允许的范围内自主处分民事权利，且有利于陈礼、陆惠芳，本院予以支持。陈国樑要求陈礼、陆惠芳支付从2015年1月29日（起诉之日）起按照中国人民银行六个月以下（含六个月）贷款利率计至本金800万元还清之日止的逾期利息，该主张合理合法，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈礼、陆惠芳应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈国樑偿还借款本金800万元及利息28万元。二、被告陈礼、陆惠芳应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈国樑支付逾期利息［以借款本金800万元为基数，从2015年1月29日起按照中国人民银行六个月以下（含六个月）贷款利率计算至本金还清之日止］。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费69760元、财产保全申请费5000元，二项合计74760元（原告陈国樑预付），由被告陈礼、陆惠芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长覃卫平代理审判员梁志树人民陪审员梁杰二○一五年九月七日书记员梁思颖 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