（2015）厦民终字第2115号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-10-13
案件名称
孙金与王伟雄物权保护纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第2115号上诉人（原审原告）孙金，男，1969年6月14日出生，汉族。被上诉人（原审被告）王伟雄，男，1985年6月3日出生，汉族。上诉人孙金与被上诉人王伟雄物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第11220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，案外人何联川与厦门新景地集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买厦门市思明区新景中心2#地块C梯31跃33层C3103单元房产。该合同约定房产所在楼宇的屋面使用权即三十三层屋面归全体业主所有。2010年11月3日，何联川与孙金签订《房产买卖协议》，将该房产转让给孙金，并于2010年12月10日将房产交付给孙金使用。2011年4月1日，孙金与王伟雄签订《房屋租赁合同书》（编号：0081081），约定孙金将坐落于厦门市思明区嘉禾路17号3103室之一楼（即一层）部分出租给王伟雄使用，建筑面积85平方米，租赁期限自2011年4月1日起至2014年3月31日止，每月租金为4000元，王伟雄应每半年向孙金交付24000元，第二次付款应提前15日付清。该合同还手写备注：“王伟雄需付3103室整套房的物业管理费，负责3103室二楼今后租赁出去后的管理，包括但不限于收租金及设备维修服务等”。2011年4月11日，孙金与王伟雄签订《房屋租赁合同书》（编号：0081083），约定孙金将坐落于厦门市思明区嘉禾路17号3103室“上2”（即二层）出租给王伟雄使用，建筑面积35平方米，租赁期限自2011年4月11日起至2011年6月11日止，每月租金为2800元，王伟雄应每月向孙金交付2800元，第二次付款应提前3日付清。另查明，孙金曾分别于2013年9月23日、2014年1月4日向厦门市公安局嘉莲派出所报警，称王伟雄未经其同意将厦门市思明区嘉禾路17号3103室房产三楼部分即3303室分隔成5个房间出租。2013年9月23日，孙金以王伟雄拖欠租金，致房门等物件严重损坏，其行为构成违约为由，诉至法院，主张解除与王伟雄2011年4月1日签订的《房屋租赁合同》，收回房屋并恢复原状，赔偿损失等诉讼请求。2013年10月23日，法院作出（2013）思民初字第12574号《民事判决书》，判决主要内容为：解除孙金、王伟雄于2011年4月1日签订的《房屋租赁合同书》；王伟雄应自判决生效之日起七日内腾空厦门市思明区嘉禾路17号3103室之一楼部分房屋，恢复原状返还给孙金。厦门市嘉禾路17号C3103单元房产构造变迁及现状为：C3103室系整幢楼顶楼，该房产内部为跃层，一层为“C3103”，跃层为二楼即“C3203”。“C3203”上方为整幢楼顶即为三十三层屋面，原状有“C3203”通往该屋面的楼梯间及按C3103四至围成露台。王伟雄在承租期间，对屋面上露台及楼梯间进行了施工，加盖成一层房屋，并分割成5间房屋，自行编号为1-5。本案讼争房屋为编号1的房屋（从公共楼梯进入的右手第一间），由王伟雄出租给案外人董宪卫居住，签订《房屋租赁合同书》（编号B00019），租期自2012年5月12日至2013年5月11日，每月租金1600元。目前该5间房屋仍由王伟雄占有。“C3203”通往加盖楼层的楼梯已封闭，改由公共楼梯通道通行至加盖层。C3103单元房产至今尚未办理产权证。孙金诉请判令：1、王伟雄支付厦门市思明区嘉禾路17号3103室之三楼1号房屋2012年5月12日起至2014年1月11日的房屋占用费为1600元／月×20个月=32000元；2、王伟雄支付厦门市思明区嘉禾路17号3103室之三楼1号房屋从2014年1月12日至实际搬空之日的房屋占用费（按每月1600元计）；3、王伟雄从孙金起诉之日起按同期银行的贷款利率支付上述房屋占用费的利息；4、王伟雄腾退所占用的厦门市思明区嘉禾路17号3103室之三楼1号房屋。原审法院认为，厦门市嘉禾路17号C3103单元房产系孙金向案外人何联川合法购买所得，并已实际交付孙金占有使用。案外人何联川与厦门新景地集团有限公司签订《商品房买卖合同》约定房产所在楼宇的屋面使用权即三十三层屋面归全体业主所有。王伟雄向孙金承租期间，对C3103单元房产屋面上露台及楼梯间进行了施工，加盖成第三十三层房屋，并分割成5间房屋用于出租。孙金认为讼争房屋系其加盖而成，与孙金在原审庭审陈述不一致，且未举证证实，不予采纳。王伟雄加盖行为无合法审批手续，属违章搭建，侵犯了该幢楼全体业主的合法权益。孙金仅系业主之一，并未取得全体业主之授权，其诉请王伟雄向其个人支付讼争房屋占用费及利息，以及要求王伟雄腾退并接收该违章建筑，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回孙金的诉讼请求。宣判后，孙金不服，向本院提起上诉。上诉人孙金上诉称，一、原审判决认定事实错误。1、原审法院认定讼争房屋跃层即C3203，C3203上方为整幢楼楼顶即33层屋面，该认定显属错误，与事实不符。根据讼争房屋买卖合同第三条也确认建筑层数地上33层，所以讼争房产是三跃层，原审法院认为是两跃层与事实不符，即C3203上方还有一层33层（C3303），在商品房买卖合同中包括的附图也已非常清楚地载明C梯三十三层的平面图。根据辞海等词典解释，屋面为屋顶的表面防水构件或遮盖物。C3203上方应理解为32层屋面而非33层屋面，33层屋面应为c3303的屋顶部分，原审判决将C3203屋顶上露台部分也认定为33层屋面错误。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，讼争房产三楼露台部分具有构造上的独立性，能够明确区分，可以排他使用，只有通过C3103三楼部分房间的开门才能进入该露台，这在商品房买卖合同附图已经体现，商品房买卖合同也将该露台列入该特定房屋买卖合同，应属于讼争房屋的组成部分。2、原审法院认定王伟雄就C3103房产屋面是露台及楼梯间进行施工，加盖层33层房屋没有任何依据。对此王伟雄没有提供任何证据，事实上是孙金问题厦门仁易装饰工程有限公司对讼争房产进行屋顶加盖装修施工，只是没有分隔成五间，王伟雄最多对三层搭盖部分进行了分割改建。二、基于原审法院对于讼争房屋跃层数及房屋结构的错误理解，将32层屋顶露台部分理解为33层屋面，对事实认定错误，对于搭建房屋认定为王伟雄搭盖错误，故原审法院在错误认定事实基础上适用法律错误。孙金请求二审法院依法改判支持其原审诉讼请求。被上诉人王伟雄答辩称，33楼建筑系违章搭建，厦门城市管理执法局已经予以登记，其他意见与原审一致。经审理查明，对于原审判决查明的事实，除孙金对原审判决关于讼争房屋构造变迁及现状的表述有异议，认为33层上面还有一层，屋面是屋顶的部分。其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审期间，孙金提交如下证据：1、“屋面”的辞海、现代汉语词典查询结果，证明屋面为屋顶的表面防水构件或遮盖物；2、装修合同及汇款明细，证明孙金对屋顶进行加盖装修；3、房屋分层平面图、屋顶平面图，证明33层建筑物属其所有。王伟雄经质证认为，孙金主张与事实不符，讼争建筑是其叫人来搭盖的，原来判决也承认是王伟雄搭盖。顶楼上面现在是空旷的，有公共楼梯可以上去。王伟雄提交装饰施工证明，证明讼争建筑是王伟雄叫人装修施工的。孙金经质证认为该证明与事实不符，讼争建筑是其搭盖的。本院认为，本案争议在于讼争的搭盖建筑是否是在33层屋面上所盖。孙金上诉主张其所购房产系跃三层、讼争搭盖建筑系搭盖在32层屋面，但根据原审法院现场勘查，C3103单元实际仅有跃二层，孙金与何联川签订的房屋买卖协议中也明确体现为“C梯31跃32层C3103单元的房产”。且如孙金上诉关于“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法所称专有部分的组成部分”的主张，在讼争房产买卖合同中也未将所谓的三楼露台列入，孙金二审提交的图纸也无法证明讼争房产存在三楼露台且专属于孙金所有。同时，孙金购买讼争房产长达数年，在此期间却未依法办理讼争房产权属证书以证明其主张，其更应承担举证不能之法律后果，由于双方均确认搭盖建筑物未取得合法审批手续，故不论该建筑物系谁搭盖，原审法院据此认定违章搭建系在33层屋面上所搭建、侵害了该幢楼全体业主的合法权益并无不当，在孙金未取得全体业主授权的情形下，原审法院对其诉求不予支持于法有据，本院予以维持。孙金的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费600元，由上诉人孙金负担。本判决为终审判决。审判长洪德琨审判员李向阳代理审判员章毅二〇一五年九月六日书记员朱燕萍附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”