（2015）深中法房终字第754号

裁判日期: 2015-09-06

公开日期: 2015-11-08

案件名称

深圳麦实安英服装贸易有限公司与黄道权房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第754号上诉人（原审被告）：深圳麦实安英服装贸易有限公司。法定代表人：UMGUANGHO。委托代理人：张小勇，广东德纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄道权。委托代理人：刘志飞，广东深鹏律师事务所律师。上诉人深圳麦实安英服装贸易有限公司（以下简称麦实英公司）因与被上诉人黄道权房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第1256号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。黄道权原审诉讼请求：1、解除黄道权和麦实英公司的房屋租赁关系，责令麦实英公司立即搬离租赁的物业；2、麦实英公司支付9月30日之前拖欠整体物业的租金74416元；并从10月1日起双倍租金的标准（即每日666.67元×2倍×实际占用天数）支付场地使用费直至搬离现场，暂计12000元；3、本案诉讼费用由麦实英公司承担。原审法院审理查明：2013年11月30日黄道权与麦实英公司签订《西侧厂房租赁协议书》，约定黄道权将某工业厂房120栋五楼西侧厂房租赁给麦实英公司，租金每月30000元。同时，双方合同努力寻找东侧租客，黄道权收到东侧租客定金与第一个月押金后，甲方同意乙方的月租金减至20000元／月，但如果东侧出租价格少过2万／月实收，则差价由麦实英公司补给黄道权。租赁期限为一年（2013年12月1日至2014年11月30日）；每月管理费、水电费、电梯费由麦实英公司自行到金地物业管理处交纳；在麦实英公司交齐押金4万元及2013年12月第一个月的租金3万元后合同生效，之后麦实英公司应于每个月底30号以前向黄道权支付次月租金和税费，最迟不能超过次月的5号，否则黄道权有权立即终止合同，并不退还乙方的押金。2013年12月26日，黄道权与麦实英公司一同前往深圳市福田区房屋租赁管理局签订《深圳市房屋租赁合同书》，该合同书约定每月租金为20000元，麦实英公司应于每月10日前向黄道权支付租金；黄道权交付租赁房屋时，可向麦实英公司收取2个月租金数额的租赁保证金，即40000元；黄道权向麦实英公司返还租赁保证金的条件是租赁期满以及交齐厂租、水电费及其他一切有关费用；租赁期满交齐费用后无息返还租赁保证金，麦实英公司未履行合约的，黄道权可不予返还保证金；如麦实英公司拖欠租金达30天，除追究麦实英公司违约责任外，黄道权有权向麦实英公司提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，黄道权有权申请单方解除合同登记备案。原审庭审中，麦实英公司主张双方权利义务应以第二份合同为准，并认为两份合同唯一不同之处就在于每月租金的金额不一致，黄道权陈述实际均按照每月2万元的标准计算租金。在上述租赁合同的履行过程中，因麦实英公司未按期交租金，黄道权于2014年8月26日向麦实英公司发出《解除租赁合同通知书》，上面载明麦实英公司于2014年5月起开始拖欠黄道权租金及其他费用。其中拖欠6月份租金19444元、7月份租金20000元、8月份租金20000元及税金3672元，共计63116元（并不包括应交纳的水电费、物业管理费等），并通知1、黄道权、麦实英公司双方租赁合同关系自2014年8月26日起正式解除；2、黄道权没收麦实英公司押金40000元；3、麦实英公司需缴清拖欠租金及税费63116元，并从逾期之日向黄道权支付滞纳金和违约金；4、麦实英公司需缴清拖欠的水电费、物业管理费等费用及滞纳金和违约金。麦实英公司员工顾某于当日签收了上述通知书。2014年8月31日麦实英公司向黄道权出具保证书，保证书上注明2014年6月1日至9月份共欠黄道权83116元租金及7-9月份税金，不包括应交金地物业的管理费、水电费等，现做出以下承诺：1、2014年9月15日之前交付未支付所欠房租即30000元；2、2014年9月25日之前付清房租53116元给黄道权及交齐物业管理处的管理费、水电费等；3、2014年9月30日之前付清所有租金及水电费，同时无条件解除租赁合同并搬离厂房，2014年9月25日无条件配合去沙头租赁所办理解除合约的手续，如在2014年9月30日前搬离，租金则按实际搬离日计算。2014年9月30日前未搬离现场及未缴清上述费用，麦实英公司愿意按照双倍租金支付场地使用费。关于麦实英公司拖欠租金的问题，黄道权陈述：2014年8月31日，麦实英公司向黄道权出具保证书后支付了现金8700元，故麦实英公司尚欠黄道权租金83116元-8700元=74416元。原审法院认为：黄道权与麦实英公司之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。黄道权与麦实英公司2013年11月30日签订《厂房租赁协议书》后，于2013年12月26日签订《房屋租赁合同》，应视为双方当事人合意变更合同约定，双方权利义务应按照签订日期在后的《房屋租赁合同》为准。对于黄道权要求麦实英公司继续支付租金的请求。黄道权依约将涉案房产交付麦实英公司占有使用后，麦实英公司应履行支付租金的合同义务，麦实英公司对于是否依约支付租金这一事实承担相应的举证责任，麦实英公司虽辩称尚欠9416元的租金未支付，但并未提交证据证明。在麦实英公司未能举证证明其已依约交租的情况下，原审法院采信黄道权诉请麦实英公司拖欠租金的情况。且麦实英公司拖欠租金，已构成违约，黄道权据此有权要求解除合同，并要求麦实英公司继续支付租金及合同解除之次日起计算至实际搬离涉案房产的场地使用费。关于合同解除时间，合同约定因麦实英公司拖欠租金30天，黄道权即享有合同单方解除权。黄道权于2014年8月26日向麦实英公司送达解除合同通知书，则2014年8月26日合同即告解除。但麦实英公司于2014年8月31日向黄道权出具的保证书上承诺2014年9月30日结清费用、搬离房屋并解除合同，黄道权对于合同解除时间为2014年9月30日予以确认，应视为双方合意对合同解除时间做出变更，原审法院予以照准。故，双方租赁合同自2014年9月30日解除。黄道权据此有权请求麦实英公司支付2014年9月30日之前拖欠的租金74416元。因如前所述，双方当事人已协议变更原《厂房租赁协议书》的约定，因此黄道权诉请解除的合同应理解为解除签订日期在后的《房屋租赁合同》。关于黄道权诉请麦实英公司立即搬离租赁物业，因原审庭审中黄道权陈述2014年11月初麦实英公司已实际搬离涉案物业，黄道权的该项诉讼请求已无必要，原审法院不予支持。租赁关系终止后返还房屋是麦实英公司应履行的合同义务，麦实英公司对此同样负有举证责任，在麦实英公司未举证的情况下，原审法院认定麦实英公司搬离时间为黄道权陈述的发现麦实英公司搬离的时间即2014年11月初，因黄道权亦未明确具体搬离时间，原审法院酌情认定2014年11月10日麦实英公司搬离，则黄道权有权要求麦实英公司支付双倍租金标准计算的场地使用费53333元（2014年10月场地使用费40000元＋2014年11月1日至10日场地使用费40000元÷30天×10天）。麦实英公司辩称预交的40000元租赁保证金应抵扣拖欠的租金，但合同对于退回租赁保证金的条件作出了明确的约定，麦实英公司违约在先，黄道权据此有权不予退还，对麦实英公司的该项辩称，原审法院不予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认黄道权与麦实英公司签订的《房屋租赁合同》于2014年9月30日解除；二、麦实英公司应于判决生效之日起10日内向黄道权支付租金74416元；三、麦实英公司应于判决生效之日起10日内向黄道权支付场地使用费53333元；四、驳回黄道权的其它诉讼请求。案件受理费1960元（已由黄道权预交），因适用简易程序而收取的980元，由麦实英公司负担。上诉人麦实英公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，并依法改判；2、由黄道权承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清、法律依据不足，判决不公。一、关于拖欠租金数额问题。首先，黄道权所述的未支付租金数额与事实不符，黄道权应对麦实英公司拖欠租金数额的进行充分举证，以证据其计算标准和依据，但其并未提供。一审法院仅依据《保证书》及黄道权陈述认定的拖欠租金数额与麦实英公司实际未支付的租金数额并不一致。其次，黄道权的《解除租赁合同通知书》和麦实英公司的《保证书》均表明的事实为：麦实英公司尚未完全支付黄道权2014年6月之后的租金及2014年7至9月的税金。一审法院简单的将2014年6月之后的未支付数额等同于双方租赁合同解除（2014年9月）之前的未支付数额，与事实不符，与法律无依。再次，根据麦实英公司支付租金和税金的数据统计，麦实英公司实际租赁黄道权房屋共计10个月期间，共计己支付202824元，尚未支付的金额远小于黄道权所称的数额。一审法院对存在明显数据冲突的事实，并未进行查明。二、关于麦实英公司搬离时间及场地使用费问题。首先，根据谁主张谁举证的原则，黄道权声称麦实英公司于2014年11月初搬离，应对此事实进行举证证明，但黄道权未提供任何证据以证明麦实英公司是于黄道权所述时间搬离。其次，即便一审法院认为麦实英公司对此同样负有举证责任，麦实英公司也己提供了《搬迁协议》证明麦实英公司的实际搬离时间为2014年9月28日，事实上麦实英公司也确为此日期搬离涉案房屋。在黄道权未进行任何举证的情况下，一审法院应当采信麦实英公司的优势证据，而非无视麦实英公司的举证，单方采信黄道权的言词陈述而酌情认定。再次，黄道权的《解除租赁合同通知书》中明确：“我方有权留置你方在物业内的物品”，且其在2014年9月26日也强行对麦实英公司租赁房屋进行了停电换锁等行为。因此即使麦实英公司如黄道权所称是在11月初搬离，那么黄道权既行使留置权又要求麦实英公司承担无法搬离的不利后果，显然是不公平的。最后，麦实英公司认为，双方的租赁合同己于2014年9月30日解除，且麦实英公司己于2014年9月28日搬离了涉案房屋，一审法院要求麦实英公司支付黄道权2014年10月至2014年11月10日场地使用费无事实和法律依据。综上，即使麦实英公司存在违约行为且拖欠租金数额如黄道权所述，就黄道权而言，其损失也仅为不到1／4年度的租金和税金，而且可通过司法途径最后得到弥补。而对麦实英公司来说，根据一审判决，麦实英公司实际租赁黄道权的房屋仅10个月，己支付租金税费20万余元的情况下，所需承担的责任却仍可以负担其8个月的租金。且《保证书》中也显示麦实英公司拖欠原因为其公司经营状况不好。因此麦实英公司认为，一审法院在对双方争议的事实未能明查下作出此等判决不利于双方矛盾的化解和社会关系的稳定和谐。被上诉人黄道权答辩称，一、关于拖欠租金的问题，黄道权提交保证书上载明了明确拖欠租金总额为83116元，保证书签订后麦实英公司以现金方式支付8700元，剩下74416元，事实是清楚的，麦实英公司一直要求将其支付的押金进行冲抵没有合同依据也没有法律依据，另外，麦实英公司主张支付了其他费用应当提供相关凭证，但在本案中麦实英公司并没有提供转账记录或者收据。二、关于搬离现场的问题。因为涉案租赁物由麦实英公司实际控制，黄道权没有管理涉案房产，我们起诉时还在现场留置，到11月中旬时深圳麦实安英服装贸易有限公司已经搬出，所以黄道权不知道麦实英公司准确搬离的时间，但根据物业公司反馈是在11月初。如果麦实英公司想举证证明实际搬离时间，应当要求管理处提供搬离证明，因为这是麦实英公司搬离现场最关键的证据，但在一审期间麦实英公司并没有提供关键性证据，导致原审法院认可麦实英公司的搬离时间是符合法律规定。综上，请求二审法院维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于搬离时间，麦实英公司主张其于2014年9月30日搬离涉案房屋，本院认为，麦实英公司作为涉案房屋的承租人，在涉案合同解除后负有将涉案房屋交还出租人黄道权的义务，故麦实英公司对其上述主张负有举证责任，但麦实英公司对此未提供充分的证据予以证明，原审法院根据黄道权自认的事实认定麦实英公司于2014年11月10日搬离涉案房屋符合证据认证规则，本院予以确认。关于拖欠租金数额，麦实英公司于2014年8月31日向黄道权出具的保证书为其真实意思表示，黄道权对此亦予以认可，可以作为认定案件事实的依据，原审法院认定麦实英公司应支付租金74416元及合同解除后的场地使用费53333元依据充分，本院予以确认。综上，麦实英公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2855元，由上诉人麦实英公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　俞　　　　红代理审判员　邓　　　　媛代理审判员　吴　思　罕二〇一五年九月六日书　记　员　刘尹琳（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”