（2015）西民初字第17613号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2016-03-15
案件名称
北京久居宝业物业管理有限公司与赵利清物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京久居宝业物业管理有限公司,赵利清
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民法通则》：第五条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第17613号原告北京久居宝业物业管理有限公司，住所地北京市西城区小马厂路1号院8号一层。法定代表人肖作权，总经理。委托代理人张晶，北京市江山律师事务所律师。被告赵利清，女，1976年1月11日出生。原告北京久居宝业物业管理有限公司（以下简称：久居宝业物业公司）与被告赵利清物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员于晓燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告久居宝业物业公司之委托代理人张晶、被告赵利清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告久居宝业物业公司诉称，原告系西城区小马厂北片危改小区（即西豪逸景家园）的前期物业管理公司。被告是该小区X号房屋业主，该房屋建筑面积为92.08平方米，物业费为每平米每月1.65元。被告自2005年4月1日起开始拖欠物业费，虽经原告催要，但被告未给付。现诉至法院，要求被告给付原告自2005年4月1日起至2015年3月31日的物业费18231.80元，拖欠垃圾清运费300元，拖欠公共区域照明费360元，共计18891.80元；案件受理费由被告承担。被告赵利清辩称：我是涉案房屋的业主，原告主张未交纳物业费的期间我认可，我入住后没有签署过物业服务合同，我确实没有交纳过物业费。第一，我们双方没有签订合同，我们在交接房屋时开发商无故将房屋面积增加了3平米，购房时平米数与交房时平米数不一致。第二，原告服务不达标。收费项目我不清楚，原告没有提供服务的部分，我不同意缴纳物业费。第三，小区电梯经常出现问题，2005年我入住不久，我家人乘坐电梯时就发生过电梯中途掉落了两三层，导致我家人受到了很大惊吓。我父亲也曾被关在电梯内半个多小时，按紧急呼叫按键也没有人接听，导致老人受到很大惊吓。第四，我与开发商签订的房屋买卖合同中约定有中水供应，交房时发现并没有中水，物业费中含有中水管理费，我不同意缴纳。第五，小区底商占用了公共绿地，原告没有尽到管理义务。第六，我所在的楼层属于高层，楼道的窗户虽然有护栏但是没有纱窗，楼道保洁人员每天会开窗通风，我家中子女幼小，楼道窗户敞开有很大的安全隐患。第七，小区保安人员不足，小区宠物粪便随处可见，喷泉水质有问题，我的门禁卡最近无法使用，物业不给我更换。综上，我不同意原告全部诉讼请求。经审理查明：被告赵利清系X号房屋产权人，该房屋建筑面积为92.08平方米。被告于2005年4月1日入住涉案房屋，双方未签订物业服务合同，被告亦未缴纳物业费、垃圾清运费及公共照明费至今。原告为开发商委托的前期物业服务单位，根据《西豪逸景家园（一期）前期物业管理公约》约定物业费标准为每平方米1.65元／月。现原告以被告自2005年4月1日起拒绝缴纳物业管理费为由将被告诉至法院，要求判令被告支付拖欠的2005年4月1日起至2015年3月31日止的物业管理费、垃圾清运费及公告区域照明费共计18891.80元，并支付诉讼费。被告持答辩意见，不同意原告的诉讼请求。上述事实，有《物业管理公约》、物业服务费交费通知单、照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原告作为前期物业企业对该小区进行物业管理，原告在管理期间对该小区履行了管理义务，被告系西豪逸景小区的业主，享受原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。被告应当向原告交纳物业管理费。根据本院现有证据可以认定，原告提供的物业服务确有不足和瑕疵，本院在此案中对物业费进行酌减。原告作为物业服务企业应该在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有条件下不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。应当指出的是，业主也应当理解与配合物业公司努力提高服务质量，业主与物业公司之间的关系既是服务与被服务的关系，也是相互依存的关系，只有在业主充分缴纳物业管理费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，相互制约。综上所述，依据《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，赵利清给付北京久居宝业物业管理有限公司二〇〇五年四月一日至二〇一五年三月三十一日共计一百二十个月的物业管理费共计一万六千四百零八元六角二分。二、自本判决生效之日起七日内，赵利清给付北京久居宝业物业管理有限公司二〇〇五年四月一日至二〇一五年三月三十一日共计一百二十个月的垃圾清运费三百元。三、自本判决生效之日起七日内，赵利清给付北京久居宝业物业管理有限公司二〇〇五年四月一日至二〇一五年三月三十一日共计一百二十个月的公共区域照明费三百六十元。四、驳回北京久居宝业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赵利清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百三十六元，由赵利清负担，自本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 于晓燕二〇一五年九月六日书 记 员 张润宇 微信公众号“”