（2015）邯县民初字第900号

裁判日期: 2015-09-06

公开日期: 2015-12-01

案件名称

邯郸县宇飞物业服务有限公司与杨胜利物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

河北省邯郸市中级人民法院

所属地区

河北省邯郸市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

河北省邯郸县人民法院民事判决书（2015）邯县民初字第900号原告邯郸县宇飞物业服务有限公司。住所邯郸县新区（兴华路北）。委托代理人尹曙光，河北十力律师事务所律师。被告杨胜利。委托代理人白爱民。原告邯郸县宇飞物业服务有限公司（以下简称宇飞公司）与被告杨胜利为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宇飞公司的委托代理人尹曙光、被告杨胜利的委托代理人白爱民依法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年6月1日被告与原告签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向被告居住的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的11月和12月缴纳下一年度物业费，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之二缴纳滞金。被告系上述物业3号楼1单元103号的业主，物业面积165.99平方米，按约定应当向原告缴纳从2012年1月1日至2015年12月31日的物业管理费用7812元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金5683元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴纳义务，原告多次催缴未果。特提起诉讼，要求1、判令被告支付原告2012年至2015年物业管理费7812元，滞纳金5683元。2、判令被告承担本案诉讼费。被告辩称，1、购房验收时房屋楼顶漏水，其与物业管理员确认，都在房屋交接验收单签字并注明漏水部位。自2009年6月至2014年10月期间，虽有修缮但绐终没有根本解决漏水问题，造成其严重的经济损失，且按照合同约定，其居住房屋楼顶属于公用部位，由原告负责维护、修缮，其拒交物业费是根据合同法的规定行使先履行抗辩权。2、小区存在管理混乱和安全隐患。楼宇对讲形同虚设；2014年期间因外部人员临时入住本小区，14屋发生爆炸事件，其家中凉台飘窗玻璃损坏，至今未得到更换，电梯也因此时常出现故障；小区活动场所、车棚被物业长期租赁为幼儿园和烟酒小卖店，租赁费用不知去向。3、原告是否具备物业管理资质，服务人员是否取得相应的企业资质证书。原告举证：1、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明原告主体资格。2、原、被告签订的德馨园前期物业服务协议，证明双方存在物业服务合同关系。3、催缴通知书，证明原告多次催缴被告缴纳物业费用。4、物业费缴费收据，证明被告缴纳了2011年1月1日至2011年12月31日的物业管理费。5、邯郸市物业服务收费等级标准，证明原告的收费标准。经被告质证，对证据2、4无异议；对证据3有异议，其未收到过催缴单；对证据1、5其不知情。本院认为，证据1、5真实、合法，本院依法予以确认；被告对证据2、4无异议，本院依法予以确认；证据3系原告单制作，不能证明原告向被告送达了该催缴通知单，故本院对该证不予认定。被告举证：1、原、被告签订的德馨园前期物业服务协议；2、德馨园房屋交接验收单；3、邯郸市物业收费等级标准；4、德馨园小区公共秩序维护管理规定；5、德馨园小区服务公约；6、照片九张，证明被告房屋漏雨情况，楼道竖井安装的通讯设备运行时产生高温导致其卫生间温度过高，爆炸时造成阳台玻璃破裂。经原告质证，对证据6有异议，该证据证明的漏雨属于房屋质量问题，不属于原告管理范围，电信设备安装与原告没有关系，煤气管道爆炸与原告无关；对其他证据均无异议。本院认为，对证据6的真实性，本院依法予以确认；被告对其他证据均无异议，本院依法予以确认。据原、被告陈述与答辩，结合本院认定的有效证据，查明并确认以下事实：原告宇飞公司系房地产开发单位选聘的德馨园小区物业服务企业，被告杨胜利系德馨园小区3号楼1单元103号业主。2009年6月1日，原告为甲方，被告为乙方，双方签订了德馨园前期物业服务协议，协议载明乙方所购房屋为商品住宅，协议第一条约定甲方对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、公共秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理；第二条约定物业管理服务包括安全防范，内容为门岗值班、物业管理区域内巡视、公共报警监控；第四条约定乙方交费时间为每年交纳一次，收费标准按物价局等行政主管部门核定的收费标准收费；第七条约定物业费为每月每平方米0.54元。当日，被告与原告公司员工贾艳平在房屋交接验收单签字，在查验结果一栏载明“楼顶向主、客、卫漏水”。被告已缴纳了2011年度的物业管理费（含物业费、电梯费、公共照明费和垃圾清运费），尚拖欠2012至2015年度的物业管理费未缴纳。另，邯郸市物业服务收费等级标准载明电梯费12层以上为每月每平方米0.3元。被告拖欠2012至2015年度物业管理费7412元，其中包含物业费每月每平方米0.54元×12个月×165.99平方米×4年＝4302元，电梯费每月每平方米0.3元×12个月×165.99平方米×4年＝2390元，公共照明费每月5元×12个月×4年＝240元，垃圾清运费每月10元×12个月×4年＝480元。再，德馨园小区尚未成立业主大会和业主委员会。本院认为，在业主大会选聘物业服务企业之前，应当由建设单位选聘的物业服务企业提供前期物业服务。本案中，德馨园小区尚未成立业主大会和业主委员会，不可能通过业主大会选聘物业服务企业来管理该小区的物业，为保证小区内居民的正常生活秩序，物业管理是必要的，此时，原告宇飞公司作为建设单位选聘的物业服务企业，对该小区进行物业管理，并不违反法律法规的强制性规定，其与被告杨胜利均在前期物业服务协议上签字、盖章，该协议系双方真实表示，合法有效，双方构成物业服务合同关系，原告对德馨园小区实施了物业管理服务，有权依物业服务协议的约定向业主收取物业管理费；被告在享受原告提供物业管理服务同时，应履行缴纳物业费的义务。被告提出楼顶漏水其拒交物业费是行使先履行抗辩权的抗辩意见，虽然被告验收房屋时就存在漏水问题，属于房屋质量原因，但被告的房屋为顶楼，房屋顶楼部分属于业主共有部分，原告依约应当对共有部分进行维护、修缮、服务与管理，现原告未完全按照前期物业服务协议的约定提供服务，应当减少收取30%的物业管理费用，即被告应当向原告缴纳2012至2015年度的物业管理费为7412元×70%＝5188元。原告提出要求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。同时，原告作为物业服务企业，应当努力提高服务质量，加强与业主的沟通，积极为业主提供安全、满意的物业服务，营造和谐、舒适、安全的小区分环境，以解除业主的后顾之忧，形成良好的物业服务氛围。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杨胜利于本判决生效之日起十内支付原告邯郸县宇飞物业服务有限公司2012至2015年度物业管理费5188元。二、驳回原告邯郸县宇飞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，由被告杨胜利负担59元，由原告邯郸县宇飞物业服务有限公司负担98元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邯郸市中级人民法院。审　判　长　　牛少广审　判　员　　李瑞敏人民陪审员　　韩　晶二〇一五年九月六日书　记　员　　石银华