（2015）中一法三民一初字第685号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2016-08-08
案件名称
黄龙忠与中山市吉雅房地产开发有限公司、冯仲祺商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄龙忠,中山市吉雅房地产开发有限公司,冯仲祺,交通银行股份有限公司中山分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法三民一初字第685号原告：黄龙忠，男，1965年12月24日出生，汉族，住广东省中山市三乡镇西山村西山市场***号，公民身份号码4405221965********。委托代理人：谢洪雁、廖秀文，系广东铭致律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市。被告：冯仲祺，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××1279。被告：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区，组织机构代码××。负责人：韩玉明，职务：行长。委托代理人：吴婕妮、李玉萍，系该行职员。原告黄龙忠诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、冯仲祺、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄龙忠委托代理人谢洪雁、廖秀文、被告交行中山分行委托代理人吴婕妮到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、冯仲祺经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2006年11月27日，原告与被告吉雅公司签订了广东省商品房买卖合同，约定由原告向被告购买位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺，购房总价为735210元。认购书签订后，原告向吉雅公司支付了购房款735210元及其他办证费用26827元。商铺已交付给原告使用，但被告一直未为原告办理房地产权属证书。涉案商铺登记在被告冯仲祺名下以及抵押登记在被告交行中山分行名下，冯仲祺与吉雅公司对涉案商铺的买卖是虚假买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的抵押贷款。因此，冯仲祺与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，冯仲祺与交行中山分行签订的个人住房抵押贷款合同也无效。上述事实已由生效的中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第9号民事判决书及中山市中级人民院（2013）中中法民一终字第981号民事判决书予以认定。由于被告拒绝办理协助注销涉案房屋的商品房销售合同备案登记手续及抵押登记手续，为此向法院起诉，请求判令：1.被告冯仲祺与吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；2.确认被告冯仲祺与交行中山分行签订的《抵押合同》无效，被告交行中山分行与被告吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的抵押登记手续；3.诉讼费由被告承担。原告对其主张的事实及诉讼请求提供的证据：（2012）中一法三民一初字第9号、（2013）中中法民一终字第981号民事判决书，（2014）中一法执字第6115-1号协助执行通知书。被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。被告冯仲祺未到庭应诉答辩亦未提供证据。被告交行中山分行辩称：1.吉雅公司与冯仲祺签订的商品房买卖合同的效力不影响交行中山分行与吉雅公司、冯仲祺签订的个人住房抵押贷款合同的效力，即使吉雅公司与冯仲祺签订的商品房买卖合同无效也不影响贷款合同的效力。2.原告与吉雅公司签订的商品房买卖合同应取得作为抵押权人即交行中山分行的同意或原告应当清偿交行中山分行债权以使抵押权消灭，否则原告无权请求将涉案房产归其所有。3.交行中山分行的抵押权已经物权登记，具有公示公信效力，交行中山分行依法享有抵押权。4.从保护交易安全的角度，交行中山分行作为善意第三人，应当依法取得抵押权。5.原告对本案发生一房两卖具有重大过错，依法应由其承担相应法律后果。6.原告与交行中山分行同为商事主体，双方的利益应得到同等保护，并在同等保护的基础上，考虑当事人的过错程度。被告交行中山分行提供了冯仲祺的按揭贷款相应证据材料。经审理查明：2006年11月27日，原告与被告吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》约定：原告向被告吉雅公司购买位于中山市三乡镇大布村“公路下”中心区综合市场X号楼X号商铺，合同约定建筑面积为175.057平方米，套内面积171平方米，单价为每平方米4299.47元，总楼价735210元，付款方式为一次性付款，总楼价735210元在签署《广东省商品房买卖合同》时已付清，交楼期限为2006年1月10日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；合同还约定了其他事项。2006年11月2日，原告向被告吉雅公司支付了商铺契税及其他办证费用共计26847元，同时被告吉雅公司将商铺交付给原告使用。2007年1月19日，吉雅公司向原告出具了收到商铺款735210元的中山市销售不动产（转让）发票。原告认为，原告已依约向被告付清了全部商铺款，且商铺已实际交付使用多年，但被告吉雅公司一直未为原告办理房地产权属证书，遂于2011年12月21日向本院起诉［案号（2012）中一法三民一初字第9号］，请求判令：1.冯仲祺与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.冯仲祺与交行中山分行签订的《个人住房抵押贷款合同》无效；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的《广东省商品房买卖合同》，协助原告办理中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺地产权属证书。中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺买方姓名为冯仲祺，建筑面积为175.05平方米，购房总价为805230元，签约日期为2004年11月9日，备案登记日期为2004年11月16日；中山市预售商品房抵押证明表载明，中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的房地产权利人为冯仲祺，抵押登记在交行中山分行名下，贷款金额为400000元。被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。前述（2012）中一法三民一初字第9号案本院经审理后认为，原告与吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告已向吉雅公司付清购房款，吉雅公司也已将涉案房地产交付给原告使用。吉雅公司应当在商品房交付使用后依约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司却又与冯仲祺签订商品房买卖合同，并将涉案商品房登记备案在冯仲祺名下，之后又以冯仲祺的名义与交行中山分行签订抵押贷款合同，并将涉案商品房抵押登记在交行中山分行名下，被告的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，冯仲祺与被告吉雅公司之间对涉案商品房的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。冯仲祺与被告吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的权属登记手续的诉讼请求，理据充分，本院应予支持。因此，本院于2013年6月13日作出（2012）中一法三民一初字第9号民事判决：1.确认冯仲祺与被告吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同无效；2.确认冯仲祺与交行中山分行及被告吉雅公司签订的《个人住房抵押贷款合同》无效；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的广东省商品房买卖合同，协助原告办理中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的房地产权属证书。交行中山分行不服判决提起上诉。中山市中级人民法院经审理后，于2014年1月10日作出（2013）中中法民一终字第981号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，原告于2014年11月10日向本院申请执行。后原告于2015年6月10日再次向本院起诉，提起本案诉讼，主张前述诉讼请求。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告黄龙忠与被告吉雅公司之间的商品房预售合同纠纷一案，已经中山市中级人民法院作出生效的终审判决，确认冯仲祺与吉雅公司签订的涉案广东省商品房买卖合同无效，故相应的商品房销售合同登记备案亦为无效，冯仲祺及吉雅公司应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；冯仲祺与交行中山分行签订的借款合同已被确认无效，抵押合同亦应认定无效，吉雅公司作为抵押贷款合同相对方，亦负有协助办理注销涉案商品房抵押登记义务，故交行中山分行及吉雅公司依法应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的抵押登记手续。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告吉雅公司、冯仲祺经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冯仲祺、中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；二、确认被告冯仲祺与被告交通银行股份有限公司中山分行签订的《抵押合同》无效；被告交通银行股份有限公司中山分行与被告中山市吉雅房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的商品房抵押登记手续。案件受理费100元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司公司负担，被告冯仲祺、交通银行股份有限公司中山分行连带负担（三被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 伍青花审 判 员 吴立和人民陪审员 梁加成二〇一五年九月六日书 记 员 余 伟第8页共8页 关注公众号“”