（2015）杭余余民初字第839号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2016-02-24
案件名称
张苑与杭州美润房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张苑,杭州美润房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭余余民初字第839号原告：张苑。委托代理人：陈巍科。被告：杭州美润房地产有限公司。法定代表人：杨正龙。委托代理人：徐骏。原告张苑（下称原告）为与被告杭州美润房地产有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法由审判员陈自勇适用简易程序独任审判，于2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈巍科，被告的委托代理人徐骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2013年12月28日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1083954）一份，合同约定：由原告购买被告开发的位于杭州市余杭区余杭街道玉榕庄33幢33-1室商品房一套，建筑面积为399.55平方米，单价8999.81元／平方米，总价款计3595875元；合同第六条对面积确认及面积差异处理约定：当事人选择建筑面积作为计价方式，商品房交付后产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还给买受人；合同第九条对交付期限及条件约定：出卖人应当于2014年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：1、逾期交房不超过180日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期交房超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方还就其他事项进行了约定。当日，原、被告还签订《补充协议书》一份，作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件八。合同签订后，原告依约履行了付款等合同义务，但被告未依约在2014年12月31日前将符合交付标准的房产交付原告使用。经原告多次交涉，被告最终邮寄房屋交付通知书，通知2015年4月25日起正式交付。原告收到交房通知后，在验收房屋时被告拒不提供交付商品房所需的文件资料，对房屋面积减少部分的差价及逾期交房的违约金拒不支付。同时，原告发现房屋存在地下室和顶楼漏水、外墙面渗水、墙面开裂等大量严重质量问题。由于被告的原因导致原告无法收房，原告于2015年5月13日向被告邮寄法律函，要求被告退还面积减少差价、支付逾期交付违约金及修复整改房屋质量问题。原告认为，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律的规定，应属合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。被告应当按照合同约定交付符合标准的商品房，对于面积减少部分的购房款应当返还，逾期交房应当承担违约责任，但合同约定的每日已付房款万分之一的违约金明显过低并且不合理，请法院参照中国人民银行同期5年以上贷款利率标准调整。为此，原告诉至法院，诉讼请求：1．判令被告继续履行合同，将位于杭州市余杭区余杭街道玉榕庄33幢33-1室的房产交付给原告并配合办理产权登记手续；2.判令被告返还原告因建筑面积减少0.01平方米的购房款90元（0.01平方米×8999.81元／平方米=90元）；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金89059.48元（自2015年1月1日起计算至实际交付之日止，暂计算至2015年6月9日为160天，已付购房款3595875元为基数，按照中国人民银行同期5年以上年贷款利率5.65%计算，3595875元×5.65%÷365天×160天=89059.48元）；4．本案诉讼费用全部由被告承担。原告为证明上述事实，向本院提供证据材料如下：1、《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，用以证明原、被告之间商品房买卖合同法律关系以及合同约定双方权利义务的事实。2、《销售不动产统一发票》三份及个人贷款支付凭证一份，用以证明原告已将购房款3595875元支付给被告的事实。3、房屋交付通知书一份，用以证明被告通知原告交房的时间是2015年4月25日，以及房屋实测面积为399.54平方米的事实。4、法律函、EMS快递单、签收单各一份，用以证明原告向被告发函，要求被告退还面积减少差价、支付逾期交付违约金及修复整改房屋质量问题的事实。5、余杭区网上信访投诉答复意见打印件一份，用以证明余杭区住建局信访答复被告于2015年6月5日才正式取得房屋测绘报告，即被告发交房通知书的时候还未达到交房条件的事实。被告答辩称：一、被告开发的玉榕庄项目因周边的市政配套的迟延批准及施工导致了项目无法按时交付，根据合同约定，不属于被告逾期交付，不承担逾期交付责任。周边的道路、用水、用电等市政配套由政府出资并建设，但迟迟未能建设完工，导致了本项目的验收、交付受到了极大的影响。原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第七条第四款对该种情形作出了明确约定，可以据实延期交付，不视为出卖人违约。因此，在本案中被告并不构成逾期交房，无需承担逾期交房的违约责任。二、退一步说，即使按照逾期交付，原告主张的违约金没有合同和法律依据，原、被告签订的买卖合同对于逾期交付的违约金约定每日万分之一；其次，原告并不能证明其所遭受的实际损失远远高于违约金的约定，因此并不符合违约金调整的相应要求；且被告已在2015年4月25日通知原告前来领房，因此，原告主张的计算期限也有误。三、在本案中被告开发的玉榕庄项目因政府对房地产市场的调控，确实发生了严重经营困难，目前所有的财产和帐户均被查封和冻结，在无力履行相应合同义务的情况下，根据政府的相关要求，被告的股东曾垫资对该项目进行了建设，但目前被告实在无力承担其他的违约责任或其他责任，希望业主给予谅解。被告为证明上述事实，向本院提供证据材料如下：1、《公证书》一份，用以证明玉榕庄项目的市政配套迟迟未能建成，截止2014年7月4日玉榕庄项目周边的市政配套均未施工建成。同时，证明在当时在玉榕庄项目内部建设基本完成，但是随着市政配套施工导致景观等其他工程需要与市政配套工程衔接的事实。2、2014年6月4日的关于协调华元玉榕庄项目外部配套事宜的专题会议纪要一份，用以证明玉榕庄项目周边的市政配套等建设单位是政府，建设费用由政府来承担，与被告之间没有关联。同时，证明截止2014年6月4日市政配套设施尚未开始设计、招标和施工的事实。3、关于请求完成规划绿汀路及其市政管线配套项目建设的请示一份，用以证明政府未能及时建设规划道路及完成相关市政配套建设的事实。4、关于要求落实开发余政挂出（2009）65号地块项目基础设施配套工程的报告一份，用以证明政府未能及时建设市政道路及完成通水、通电等市政配套建设的事实。5、关于因市政基础配套工程未完成导致余政挂出（2009）65号地块无法正常建设及竣工的紧急报告一份，用以证明政府未能及时建设市政道路及完成通水、通电等市政配套建设的事实。证据3、4、5是被告为了尽快交房希望政府尽快完成配套建设。庭审中，对原告提供的证据1-5，经被告质证后认为，对证据1、2、3的真实性没有异议；对证据4，三性均有异议，该证据是原告基于自身错误的认识草拟的函件，不能证明其要证明的内容，是原告单方的函件；对证据5，三性均有异议，真实性无法确认，该答复意见并非针对本案的当事人，与本案没有关联。本院经审核后认为，对原告提供的证据1-3的真实性予以确认，并作为认定本案相关事实的依据；对原告提供的证据4-5将结合本案事实作出相关认定。庭审中，对被告提供的证据1-5，经原告质证后认为，对证据1，公证书真实性无异议，但仅能证明项目现场的外貌，并不能证明被告未能按期交付的原因是因为周边的市政配套设施建设延误所致。并且合同约定的房屋交付条件中其中最基本的一项内容为房屋竣工验收合格，而市政配套项目是否建设并不影响房屋本身竣工验收合格；对证据2，会议纪要没有任何单位盖章也没有任何人的签名，不符合证据的形式要件，原告也没有参与该次会议。内容上也不能证明被告已经履行了相关义务。被告在主体工程没有竣工的前提下，市政配套工程是否完工并非被告不能按期交房的原因；对证据3、4、5，上述证据均为被告向政府部门的单方要求，其性质仅仅属于被告的单方陈述性质，不符合有效证据的构成要件，不能作为证明案件事实的依据，其中紧急报告中虽然有国土部门的收文章，但仅能证明被告将文件交给国土部门，不能证明内容的真实性。本院经审核后，对被告提供的证据1的真实性予以认定，并据证据的内容来认定本案的相关事实；对证据2将结合本案事实作出相关认定；对证据3、4、5，认为原告对证据的异议成立，上述证据不符合有效证据的构成要件，故本院不予确认，但上述证据可作为被告的陈述使用。根据当事人的陈述，以及提供的有效证据，本院查明本案的事实如下：2013年12月28日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1083954）一份，合同约定：由原告购买被告开发的位于杭州市余杭区余杭街道玉榕庄33幢33-1室商品房一套，建筑面积为399.55平方米，单价8999.81元／平方米，总价款计3595875元；合同第六条对面积确认及面积差异处理约定：当事人选择建筑面积作为计价方式，商品房交付后产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；合同第九条对交付期限及条件约定如下：出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期交付不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知达到之日且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金……。双方还就其他事项进行了约定。当日，原、被告还签订《补充协议书》一份（作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件八），《补充协议书》为被告单方制作的格式条款，其中第七条对《浙江省商品房买卖合同》第九条补充约定如下：1.本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。2.本合同第九条所称的不可抗力及免责事由的范围还包括政策的改变等政府行为。3.项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。合同签订后，原告付清了全部购房款，合计3595875元；被告分别于2013年10月30日开具给原告金额为200000元的《销售不动产统一发票》一份，于2013年11月19日开具给原告金额为300000元的《销售不动产统一发票》一份，于2013年12月28日开具给原告金额为595875元的《销售不动产统一发票》一份，并确认收取原告支付的房价款3595875元。2014年6月4日，浙江杭州未来科技城（海创园）管理委员会针对涉案玉榕庄项目外部配套事宜召开协调会议，就配套的道路、供电、供水等配套设施的建设进行了部署和安排。2014年7月23日，浙江省杭州市钱塘公证处出具公证书，对被告开发的玉榕庄小区的大门口及经过该小区门口马路的施工现场的相关现状进行拍照、摄像，予以保全证据公证。2015年4月22日，被告向原告发送《房屋交付通知书》，通知玉榕庄项目于2015年4月25日起正式交付，该通知书接收房屋费用结算一览表中备注载明涉案房屋的实测面积为399.54平方米。后原告未收房。2015年5月13日，原告向被告邮寄法律函。2015年6月8日，原告诉来本院。本院认为，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行。合同明确约定被告应当在2014年12月31日前，将符合具备商品房正常使用基本条件的商品房交付原告使用。但被告并未如期交付，且至2015年4月22日才向原告发送通知，告知涉案房屋于2015年4月25日起正式交付。故被告的行为已构成违约，原告有权根据合同约定，要求被告承担逾期交房的违约责任。虽双方签订的《补充协议书》第七条进行了补充约定：因市政配套的批准与施工延误的导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。但双方合同约定的房屋交付条件中最基本的一项内容为建设工程即房屋经竣工验收合格，而市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收，涉案房屋截止至2014年12月31日尚未竣工验收合格，故被告以《补充协议书》中的约定为由要求免除其的责任，理由不能成立。原告的诉讼请求，理由正当，其合理部分，本院予以支持。原告所诉要求继续履行合同并由被告交付房产及配合原告办理产权登记手续、支付逾期交房违约金、退还0.01平方米面积差额房价款，符合双方合同约定，本院予以认定。而本案被告在房屋通过竣工验收备案后，已通知原告于2015年4月25日收房。原告虽主张因被告的原因导致原告无法收房，却未提供相应证据证明被告拒不提供相关文件资料及房屋存有严重质量问题；且即使被告交付的房屋存有一定的瑕疵，但只要并非是房屋主体结构不合格，对房屋的使用也不构成实质性影响，原告就应当办理房屋交接手续，而不能拒绝收房。至于房屋所存在的瑕疵，原告完全可以在收房后以进行“赔偿损失”等方式保障其合法权益。故原告主张的逾期交房违约金，应计算至2015年4月25日止。对原告要求增加违约金的请求，因合同本身对此已约定了计算标准，故应从其约定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张苑与被告杭州美润房地产有限公司于2013年12月28日签订的编号为2013预1083954的《浙江省商品房买卖合同》继续履行。二、被告杭州美润房地产有限公司于本判决生效后将位于杭州市余杭区余杭街道玉榕庄33幢33-1室的房产交付给原告张苑并配合办理产权登记手续。三、被告杭州美润房地产有限公司支付原告张苑逾期交房违约金41352.56元（自2015年1月1日起计算至2015年4月25日止，按合同约定已缴房款每日万分之一计算），于本判决生效之日起十日内付清。四、被告杭州美润房地产有限公司返还原告张苑面积差额房价款90元，于本判决生效之日起十日内付清。五、驳回原告张苑的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2029元，减半收取1014.50元，由原告张苑负担596.50元，由被告杭州美润房地产有限公司负担418元，于本案判决生效之日起十日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2029元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。审判员 陈自勇二〇一五年九月六日书记员 高莲珠