（2015）杏民初字第00695号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2017-11-28
案件名称
乔瑞芳与王俊麟、山西祥业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市杏花岭区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乔瑞芳,王俊麟,山西祥业房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十条；《中华人民共和国侵权责任法》：第六条第一款，第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
山西省太原市杏花岭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杏民初字第00695号原告乔瑞芳，女，1973年2月9日出生，汉族，住太原市。委托代理人武原平，山西行直律师事务所律师。被告王俊麟，男，1966年1月3日出生，汉族，住太原市。委托代理人张继胜，山西和民律师事务所律师。被告山西祥业房地产开发有限公司，住所地太原市小店区东岗路310号194幢3层8号。法定代理人崔宏昌，总经理。原告乔瑞芳与被告王俊麟、山西祥业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告乔瑞芳的委托代理人武原平、被告王俊麟的委托代理人张继胜到庭参加诉讼，被告山西祥业房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告乔瑞芳诉称，2007年10月13日，我与被告山西祥业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告每平米4800元，总价84万元人民币的价款购买位于太原市杏花岭区半坡西街27号城西水系回迁楼20层2005号建筑面积175平米的住宅一套，交房日期为2008年11月30日前。合同签订当日，原告乔瑞芳一次性交付了购房全款84万元整，被告山西祥业房地产开发有限公司出具了收款收据。2012年1月16日，涉案房屋交付，原告乔瑞芳向被告山西祥业房地产开发有限公司聘请的该小区的物业管理单位山西昇平物业管理有限公司交付了有线电视费、楼宇对讲机费、燃气初装费、电梯费、装修管理费、装修保证金、装修垃圾清运费、采暖费等各种费用；还补交了房屋面积差异款21456元，交付房屋维修基金、办理产权登记契税款98708.50元。原告交清上述费用后，被告山西祥业房地产开发有限公司将涉案房产及钥匙交付原告。房屋交付后，由于原告暂不居住，涉案住房一直未装修。2015年3月，邻居告知说，涉案住房被他人换门并开始装修，原告赶往制止，发现将涉案房产换门并开始装修的人是被告王俊麟，被告王俊麟让原告看了他与被告山西祥业房地产开发有限公司2014年7月签订的《商品房买卖合同》，原告乔瑞芳出示了2007年10月13日原告与被告山西祥业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及相关交款凭证，要求被告王俊麟腾出涉案房产，但遭到被告王俊麟的拒绝。原告认为，原告在2007年即交付了购房全款，涉案房产在2012年一月已交付原告使用，同时原告交付了办理房屋产权登记的全部费用，被告王俊麟、山西祥业房地产开发有限公司将与原告的房屋另行买卖已侵犯了原告的合法权益。诉讼请求：1、原告是位于太原市杏花岭区半坡西街27号城西水系回迁楼20层2005号住宅的唯一合法买受人；2、确认二被告王俊麟、山西祥业房地产开发有限公司之间关于太原市杏花岭区半坡西街27号城西水系回迁楼20层2005号住宅的买卖行为无效；3、判令被告王俊麟立即腾出太原市杏花岭区半坡西街27号城西水系回迁楼20层2005号住宅并将该房屋交还原告；4、判令二被告王俊麟、山西祥业房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。被告王俊麟辩称，1、原告起诉我方的主体不适格，合同具有相对性，原告是与被告山西祥业房地产开发有限公司签订的合同，与我无关，原告权利受损，应向被告山西祥业房地产开发有限公司主张；2、原告主张我方与被告山西祥业房地产开发有限公司签订的合同无效，原告没有主体资格，原告仅能对侵犯自己的权利进行起诉，我方没有侵犯原告的权利；3、原告要求我方腾房无事实及法律依据，原告没有取得房产证，所以不具有要求腾房的权利，而我方与被告山西祥业房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同，已依法交了房款，且事实上已占有，并装修使用。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。被告山西祥业房地产开发有限公司经法院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向法庭提供答辩状及证据。原告乔瑞芳为证明自己的主张向本院提交了以下证据：证据一、原、被告身份证，证明原、被告身份情况。证据二、2007年10月13日原告乔瑞芳与被告山西祥业房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，证明1、涉案房屋面积为175平米，位于太原市杏花岭区半坡西街27号城西水系回迁楼20层2005号；2、房屋单价为4800元，总价84万元；3、合同约定交房时间为2008年10月30日前，买受人为原告乔瑞芳，出卖人为被告山西祥业房地产开发有限公司；4、涉案合同的签订日期为2007年10月13日，早于本案被告王俊麟、山西祥业房地产开发有限公司签订合同7年。证据三、2007年10月13日被告山西祥业房地产开发有限公司出具的收据，证明1、被告山西祥业房地产开发有限公司为涉案房屋出卖人，签订合同当日收到房款84万元；2、收据上加盖了被告山西祥业房地产开发有限公司的财务专用章；3、证据二和证据三综合证明原告乔瑞芳是涉案房屋唯一的合法买受人，并已履行了买受人的全部义务。证据四、2012年1月16日山西昇平物业管理有限公司出具的收据，证明1、涉案房屋在2012年1月16日已交付原告乔瑞芳使用，2、原告乔瑞芳在当日交付了有线电视费、燃气费、采暖费等各种费用；3、原告乔瑞芳补交了房屋面积差额21456元，交付了房屋维修基金、办理产权所需要的契税款98708.50元；4、原告乔瑞芳已完全履行完毕房屋买受人的全部合同义务；5、原告乔瑞芳全部履行完义务后，被告山西祥业房地产开发有限公司承担为原告办理涉案房屋的手续；6、2012年1月16日原告已变更为涉案房屋的业主，享有对涉案房屋占有，使用和收益的权利，具有排他性。证据五、刘升平的询问笔录，证明1、原告乔瑞芳是依合同约定依法收房，及被告山西祥业房地产开发有限公司交房的流程即交钥匙就是交房；2、被告山西祥业房地产开发有限公司没有把涉案房屋交给被告王俊麟，交房是买受人与开发商之间交的，被告王俊麟收房没有开发商交付；3、被告王俊麟擅自把别人的门拆除并进行了侵占，与上述四份证据结合证明二被告构成侵权。被告王俊麟质证认为，首先在举证期限内，经我查卷，没有相关的票据，故该票据已过举证期限；对原告证据一真实性无异议；对原告证据二真实性无异议，对证明内容有异议，合同上看不出与本案的房屋是一致的，只能证明面积是175平米。对证据三，已过举证期限，且属于原告与被告履行合同期间的行为，恰能证明原告与被告山西祥业房地产开发有限公司之间的权利义务关系，与我方无关；对证据四：该公司与被告之间的关系不清楚，我方存有疑议，无法反映出该房屋交付原告使用，且我方于2014年购买该房屋时，没有装修过。对证五：该询问笔录只能证明我方装修房屋前物业公司对该房屋的一个说法，我方也是从物业公司取得的钥匙，买电装修，物业公司也没有告知我方该房屋是原告的，且在签订合同时，也没有反映出该房屋与原告有任何关系，我方是依法与被告山西祥业房地产开发有限公司签订的合同，并交付使用，我方也依法履行了合同义务，并实际占有，原告权利受损，应由被告山西祥业房地产开发有限公司承担，不应由我方承担。被告王俊麟为证明自己的主张向本院提交了以下证据：证据一、房屋认购协议书，证据明确了房屋的位置、单价及总价，也约定了房屋的其他义务，在签订合同后，我方就合法取得了该房屋。证据二、被告王俊麟与被告山西祥业房地产开发有限公司法人代表崔宏昌的借条及承诺书，借条约定崔宏昌应于2012年4月21日前还清，但到期后，崔宏昌未还，2014年崔宏昌用公司的名义担保上述欠款，之后在我方催要欠款时，崔宏昌承诺将涉案的房屋及车库给我，并在一个月内办好，现我方已依法取得，并支付了相应的房款，我方是合法的买受人。原告质证认为，对证据一，真实性不认可，对该认购书的效力质疑，根据认购书第18条约定，仅为买卖关系意向的约定，不是买卖关系的成立，被告王俊麟可依据协议有权向被告山西祥业房地产开发有限公司主张偿付四万元的违约金，无权利主张成为涉案房屋的买受人，综上，涉案房屋是原告乔瑞芳的财产，被告王俊麟、山西祥业房地产开发有限公司无权处分；对证据二、借条的真实性不予认可，1、借款人崔宏昌是案外人，且未到庭；2、借款是2011年，担保是2014年，与常理不合，且从笔迹上看，相差三年用同一枝笔；3、借款100万元用现金支付，不符合交易习惯，仅能证明是借款关系，不是房屋买卖的法律关系。对承诺书：真实性及效力均不予认可，承诺书所指的房屋权利人是公司，不是崔宏昌个人，故其无权以个人名义处分该房屋。综上，该借条与承诺书与本案无关，被告王俊麟、山西祥业房地产开发有限公司以房抵债没有履行。经审理查明，2007年10月13日原告与被告山西祥业房地产开发有限公司签订《商品房屋买卖合同》，原告为买受人，被告山西祥业房地产开发有限公司为出卖人，约定买受人购买出卖人位于太原市杏花岭区半坡西街27号城西水系回迁楼20层住房一套，房屋单价4800元，总价84万元。2007年10月13日原告交付房款总价84万元，被告山西祥业房地产开发有限公司出具收据。2012年1月16日原告向涉案房屋的物业管理单位山西昇平物业管理有限公司缴纳有线电视、楼宇对讲机、燃气初装、电梯、装修管理、装修保证、装修垃圾清运、采暖等费用，原告还补交房款，缴纳房屋维修基金、产权登记契税款等，山西昇平物业管理有限公司出具收据。山西昇平物业管理有限公司负责人刘升平证明：在原告缴纳上述费用后，我公司即将涉案房屋20层2005号住房钥匙交给原告。之后原告一直没有装修房子。2015年3月被告王俊麟持其与开发商所签购房合同来找我公司，说他买了这套房，要买电装修。因被告王俊麟在这座楼还有房，是业主，与其认识，且原告之前说过想卖房，所以未给原告打电话便卖电给被告王俊麟。两、三天后原告打来电话说房子是她的，为什么别人装修，否认卖掉房子。得知他们有纠纷后，我物业便让被告王俊麟停止装修。另查明，2011年10月21日借款人崔宏昌出具借条称，借到王俊麟现金100万元整，用期6个月，2014年4月3日被告山西祥业房地产开发有限公司在上述借条上签署：我公司对以上借款作担保，并加盖公章。2014年7月11日，崔宏昌出具书面承诺：我郑重承诺给王俊林城西水系179.24平米房子一套和车库一个，在一个月办好。崔宏昌为山西祥业房地产开发有限公司法定代表人2014年7月16日，被告王俊麟与山西山西祥业房地产开发有限公司签订《房屋认购协议书》一份，山西祥业房地产开发有限公司为甲方，王俊麟为乙方，约定乙方认购甲方太原市半坡西街27号1号楼1单元20层2005号房屋。房屋单价每平米5000元，总价89.62万元。并约定：甲、乙双方签订商品买卖合同的条件具备时，甲方应当向乙方发出书面通知，乙方应当在该书面通知发出之日起15日内，到甲方指定场所根据本认购书之约定同甲方签订商品房买卖合同。被告王俊麟称，经向崔宏昌和山西祥业房地产开发有限公司催要借款，崔宏昌以房抵债，将涉案房屋出售给我，并从崔宏昌手中接到房门钥匙，2015年3月从山西昇平物业管理有限公司购电，打开房门进入准备装修，现在原房门我已卖掉，换了新门，因与原告发生纠纷，装修未能继续进行。对涉案太原市杏花岭区半坡西街27号城西水系回迁楼20层住房本案原、被告均未取得房屋产权证书。上述事实有，原、被告提供的证据及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告与山西祥业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已全额支付房款，被告山西祥业房地产开发有限公司向原告交付房屋，原告合法买受房屋。在原告买受房屋之后，被告王俊麟与山西祥业房地产开发有限公司以房抵债，就涉案房屋签订《房屋认购书》买卖涉案房屋的行为应认定无效。被告王俊麟将原告购买的房门更换，占有涉案房屋，构成侵权。故原告的诉讼请求，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告乔瑞芳系位于太原市杏花岭区半坡西街27号城西水系回迁楼20层2005号住房的合法买受人。二、被告王俊麟与山西祥业房地产开发有限公司关于太原市杏花岭区半坡西街27号城西水系回迁楼20层2005号住房的买卖行为无效。三、被告王俊麟于本判决生效之日起十日内将太原市杏花岭区半坡西街27号城西水系回迁楼20层2005号住房腾出交还原告乔瑞芳。案件受理费13402元、公告费560元，由二被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 陈 东人民陪审员 赵淑静人民陪审员 郭志宏二〇一五年九月六日书 记 员 王海燕 来自：