（2015）临渭民初字00084号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-10-21
案件名称
南国新与渭南龙顺国瑞物业管理有限公司、第三人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐渭南高新店房屋租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
渭南市临渭区人民法院
所属地区
渭南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南国新,渭南龙顺国瑞物业管理有限公司,陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐渭南高新店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
渭南市临渭区人民法院民 事 判 决 书（2015）临渭民初字00084号原告南国新，男，1964年12月13日出生，汉族，住陕西省旬阳县赵湾镇胡家庄村*组**号，农民。委托代理人秦小妮，陕西圣达律师事务所律师。被告渭南龙顺国瑞物业管理有限公司，住所地：陕西省渭南贸易广场盈田六组。法定代表人樊树刚，经理。委托代理人刘新中，陕西渭临律师事务所律师。委托代理人李选民，男，1965年7月2日出生，汉族，住陕西省蒲城县兴镇余兴村四组，系被告公司员工。第三人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐渭南高新店，住所地：渭南高新区贸易广场。负责人张高全，总裁。委托代理人周星，男，1984年1月13日出生，汉族，住渭南市临渭区崇业办周家村一组，系该公司员工。原告南国新与被告渭南龙顺国瑞物业管理有限公司、第三人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐渭南高新店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南国新及其委托代理人秦小妮，被告渭南龙顺国瑞物业管理有限公司委托代理人刘新中、李选民，第三人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐渭南高新店委托代理人周星到庭参加了诉讼。被告渭南龙顺国瑞物业管理有限公司法定代表人樊树刚、第三人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐渭南高新店负责人张高全经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年8月25日，原被告双方就原告位于渭南贸易广场西座一层A11号商住楼租赁一事签订房屋租赁合同，约定租赁期限为10年，即从2004年10月1日起至2014年9月30日止，并约定了租金数额及交付方式，后被告将涉案房屋转租给第三人实际使用。合同到期后，原告多次通知被告返还房屋，被告不予理睬。原告于2014年11月3日以书面形式通知原告，但至今未果。被告的行为已构成违约，应承担合同约定的违约金。且在合同履行期间，被告按租金的17.5%扣除了房屋租金税款，但按法律规定，本案原告每月的租金额没有达到法定的税收起征点，不应缴纳税款，被告应予返还。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院请求依法判令1、第三人立即返还原告位于渭南贸易广场西座一层A11号商住楼并恢复房屋原状。2、被告支付原告从2014年10月1日至返还房屋之日的房屋使用费，租赁费按每月2715.6元（22.63×120）计算。3、被告承担违约金18081元。4、被告返还10年按房屋租金17.5%扣除的税金。5、案件受理费由被告承担。被告辩称：1、10年前渭南贸易广场开发有限公司和渭南龙顺国瑞物业公司是合二为一的，2008年分离，10年前渭南贸易广场开发有限公司以渭南龙顺国瑞物业公司名义与原告签订合同，合同一直由渭南贸易广场开发有限公司履行，因此，原告请求的费用应由渭南贸易广场开发公司承担。2、原告主张的A11商铺与其他业主商铺紧密相连，在空间上没有分割的墙体，业主之间的空间权利无法区分，原告请求返还商铺在客观上无法操作。3、渭南贸易广场开发有限公司一直希望与原告签订新的租赁合同以确保实现原告的利益。第三人辩称：A11商铺我公司在使用，但不确定是否为原告所有，返还商铺是不现实的，这个商铺与其他商铺是一个整体。原告为支持其主张提供的证据有：1、公证书1份。证明原被告之间存在真实有效的合同。2、房屋所有权证书1份。证明原告对A11商铺有所有权。3、商品房买卖合同1份。证明涉诉房屋的坐落位置图。4、邮递单和收房通知各1份。证明被告违约。被告对原告提供证据的质证意见，对证据1，真实性无异议，证明目的有异议。对证据2、3真实性无异议，证明目的有异议，与被告无关。对证据4，没有收到通知，与被告无关。第三人对原告提供的证据均没有异议。被告为支持其主张提供的证据有：1、渭南贸易广场开发有限公司与陕西晶众家乐投资有限公司租赁合同1份。证明渭南贸易广场开发有限公司将包括原告在内的商铺租赁给陕西晶众家乐投资有限公司，不是被告出租的。2、原告的收据和汇款单各1份。证明租金是渭南贸易广场开发有限公司付给原告的，与被告无关。3、完税证、记账联各1份。证明税是国家征收的。原告对被告提供证据的真实性均无异议，证明目的均有异议。第三人对被告提供的证据均没有异议。第三人为支持其主张提供的证据有：租赁合同1份。证明第三人与渭南贸易广场开发有限公司有合同，与原告无关。原告对第三人提供证据的真实性无异议，证明目的有异议。被告对第三人提供的证据均没有异议。合议庭根据证据的真实性、合法性、关联性原则，结合原被告举证质证意见，对原被告及第三人提供的证据均予以认定。经审理查明：2004年8月25日，原告与渭南贸易广场开发有限公司签订商品房买卖合同，原告购买了位于渭南贸易广场西座一层A11号商住楼。2004年8月25日，原告与被告签订房屋租赁合同将位于渭南贸易广场西座一层A11号商住楼租赁给被告，租赁期限为2004年10月1日至2014年9月30日止，租金为第一年587.05元／月，第二年为684.90／月元，第三年至第十年租金为782.74元／月，以上各年租金均包含税金。2008年11月7日，渭南贸易广场开发有限公司将包含原告商住房在内的渭南贸易广场西座一层、二层、三层租赁给陕西民生家乐商业连锁有限责任公司（原陕西晶众家乐有限公司），租赁期限为十五年。租赁期间，渭南贸易广场开发有限公司足额支付了原告的租金并按约定扣除了税金。合同到期后，原告向被告要求返还A11号商住楼用于自己经营，双方协商未果，原告诉至本院。另查明，2004年，渭南贸易广场开发有限公司与被告公司法定代表人均为兰龙生。又查明，原告所有的A11号商品房建筑面积为22.63平方米，为非独立的商铺。上述事实有原被告当庭陈述，公证书、房屋所有权证书、商品房买卖合同、邮递单和收房通知、渭南贸易广场开发有限公司与陕西晶众家乐投资有限公司租赁合同、原告的收据和汇款单、完税证、记账联已经双方质证记录在卷，足以认定。本院认为，原告所有的A11号商品房为非独立商铺，在空间上不能与其他业主的空间相区分。在租赁期间，被告未征得原告同意将包括原告A11号商品房在内的渭南贸易广场西座一层、二层、三层由渭南贸易广场开发有限公司租赁给第三人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司十五年，超出原被告租赁期间五年，并由第三人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司使用至今，显属不妥。因涉案商铺在空间上没有独立性，渭南贸易广场开发有限公司在征得大部分业主同意的情况下与第三人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司签订的租赁合同，保证了全体商铺收益最大化，同时也保证了原告能够出租获利。况且，原告在购买涉案的商铺时应当预料到租赁合同到期后可能出现不能自主经营必须继续统一经营的后果，故原告要求第三人返还原告位于渭南贸易广场西座一层A11号商住楼并恢复房屋原状客观不能，其诉请本院不予支持。原告要求的房屋使用费一节，原告可通过继续租赁房屋获取出租收益得到满足，本案不予支持。原告请求被告返还10年按房屋租金17.5%扣除的税金，因双方在合同中有明确约定，租金中包含税金，故原告的此项请求于法无据，本院也不予支持。原告要求被告承担违约金，因原告当庭提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的责任，其请求本院也不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告南国新的诉讼请求。案件受理费656元，由原告南国新承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审 判 长 ＸＸＸ代理审判员 武 航人民陪审员 孙 岗二〇一五年九月六日书 记 员 赵 琼 关注公众号“”