（2015）郑民一终字第1358号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-09-25
案件名称
上诉人韦华与被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司、周素安房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韦华,河南易典通信息软件科技发展有限公司,周素安
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十条，第一百七十条第一款
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民一终字第1358号上诉人（本诉原告、反诉被告）韦华，男，1964年7月17日出生，汉族。委托代理人刘浩，河南泰豫恒律师事务所律师。被上诉人（本诉被告、反诉原告）河南易典通信息软件科技发展有限公司。法定代表人聂三喜，董事长。委托代理人杨金亮，男，1975年3月19日出生，汉族，河南易典通信息软件科技发展有限公司员工。被上诉人(原审被告)周素安，女，1964年8月8日出生，汉族。委托代理人秦华，河南彭友律师事务所律师。上诉人韦华因与被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司、周素安房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第3732号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韦华的委托代理人刘浩、被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司的委托代理人杨金亮、被上诉人周素安的委托代理人秦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦华于2014年6月3日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求判令：1、二被告向原告支付500万元及利息17万元，共计517万元（利息暂时从2012年4月25日计算至起诉之日）；2、二被告承担本案诉讼费。在原审诉讼过程中原告变更诉讼请求为：二被告支付330万元及从2012年5月1日起至二被告实际还款之日以330万元为基数按银行同期贷款利率计算的利息。反诉原告河南易典通信息软件科技发展有限公司于2014年8月19日提起反诉，要求依法判决：1、韦华支付河南易典通信息软件科技发展有限公司水电费986110.67元、违约金986110.67元、维修费952656元、低值易耗品142773元，共计3067650.34元；2、韦华承担本案的诉讼费用。一审审理中，反诉原告河南易典通信息软件科技发展有限公司放弃部分诉讼请求，维修费部分只主张70万元。原审法院审理查明，涉案房屋为河南省人民检察院机关服务中心（以下简称机关服务中心）所有，机关服务中心将该房屋租赁给被告易典通公司使用，并同意被告易典通公司根据经营需要自营、合作、转租。2009年9月2日，原告与被告易典通公司签订《租赁合同》一份，主要约定：被告易典通公司将位于郑州市金水区河南省人民检察院机关服务中心大楼的房屋租赁给原告，原告用于餐饮及商务酒店的经营。租赁期限15年。水电费、物业等使用过程中产生的税费由原告自行支付。租赁期内，原告应对租赁房屋及其配套设施合理使用，因原告不合理使用造成的损坏由原告负责维修，损失由原告承担。原告如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得被告易典通公司书面同意，改造的费用由原告负责。在合同终止、解除租赁关系时，原告装修或改造与房屋有关的设施全部归被告易典通公司所有，原告不得破坏设施。原告未按时向被告易典通公司支付所有应付款项属于原告违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向被告易典通公司支付所欠款1%的违约金等。双方还约定了其他事项。2012年3月28日，原告与被告易典通公司签订《终止房屋租赁协议》一份，主要约定：双方于2009年9月2日签订的《租赁合同》予以终止，2012年4月1日被告易典通公司收回该房屋使用权及经营权；原告租赁期间对该房屋进行的装修、装饰、设备、低值易耗品及经营所用的所有附属物所产生的费用及剩余房租，经双方协商，被告支付原告930万元（其中转让费600万元，剩余房租330万元），被告分4次支付完毕，于4月1日支付100万元；于4月10日支付200万元；于4月25日支付300万元；余款7月前付清；5月1日起计息（余额330万）。原告于2012年4月1日向被告易典通公司进行经营权交接，原告经营权同时终止，原告于2012年4月1日之前在经营过程中所产生的所有债权债务由原告承担。交接期间，双方需对房屋内的装修、装饰、设备、低值易耗品及经营所用的所有附属物进行交接验收，如不可正常使用，由原告于2012年4月20日之前修复完毕。合同附件1、交接清单（各项水、电、燃气等费用）；2、固定资产低值、易耗品清单等。被告周素安作为被告易典通公司代表参与签订该协议。《终止房屋租赁协议》签订后,原、被告按照协议约定时间进行了交接，原告将涉案房屋交付被告易典通公司，同时双方出具了《基础设施交接表》及《客房部报废物品交接表》，交接表中列明了基础设施中存在问题的部分及不能使用的报废物品。后被告易典通公司按照协议约定向原告支付了600万元,剩余330万元至今未付。2013年1月28日，署有原告韦华签名的《授权书》载明：兹授权王新萌身份证号41270119610923156，张艳坤身份证号412728198311040851，为河南中亚酒店服务有限公司截至到2012年3月底以前所欠河南省检察院机关服务中心水、电、气款一事中，特委托以上两人办理水电结算事宜。公司名称为河南中亚酒店服务有限公司，法人代表韦华。2014年4月28日，机关服务中心出具证明一份，载明：被告易典通公司转租给韦华所经营的中亚精品酒店截止2012年3月31日未缴纳水电费合计986110.67元。易典通公司已于2013年3月替韦华把所欠上述水电费合计986110.67元予以结清。2012年4月12日，郑州丰禾装饰工程有限公司出具《中亚酒店维修预算》一份，预算维修工程总报价为952656元。2014年12月15日，河南多美多装饰设计有限公司向被告出具价值952656元的酒店维修发票。原审法院认为，原告韦华与被告河南易典通信息软件科技发展有限公司签订的《终止房屋租赁协议》、《租赁合同》，均系双方真实意思表示，合同成立并生效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。原告有权根据《终止房屋租赁协议》的约定，要求被告易典通公司支付转让费和未到期租金。审理中查明，原告认可被告易典通公司已支付转让费600万，尚欠原告未到期租金330万未支付，被告易典通公司认可其工作人员周素安代表公司处理与原告之间事宜的行为，故被告周素安的行为系职务行为，因此，本案尚欠的清偿责任应当由被告易典通公司承担，原告要求周素安个人承担清偿责任的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。原告要求被告易典通公司支付330万未到期租金的诉请，事实清楚，证据充分，该院予以支持。根据《终止房屋租赁协议》第二条约定，自2012年5月1日起计算利息，故原告主张被告易典通公司自2012年5月1日起按照银行同期贷款利率向原告支付利息的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。本案反诉中，被告易典通公司要求原告韦华承担涉案房屋维修费70万元和购买低值易耗品的费用142773元。《终止房屋租赁协议》载明有附件，原告亦认可其与被告易典通公司的交接手续包括合同及附件。原告对被告易典通公司作为《终止房屋租赁协议》附件提交的《客房部报废物品交接表》和《基础设施交接表》不予认可，但其又拒绝提交合同附件。结合《终止房屋租赁协议》可以认定，《客房部报废物品交接表》和《基础设施交接表》应为原告与被告易典通公司办理交接手续时出具的交接表，即《终止房屋租赁协议》的附件。结合《终止房屋租赁协议》的约定及交接表，原告负有修复义务。被告易典通公司主张原告韦华并未对涉案房屋进行修复，原告称其已经修复完毕，但并未提交修复的相关证据，亦未对被告易典通公司提交的维修预算单申请鉴定，应当承担举证不能的不利后果。被告易典通公司提供证明其花费维修费952656元，其主张原告向其支付70万元维修费，于法有据，该院予以支持。被告易典通公司主张原告向其支付购买低值易耗品的费用142773元，但其提供的证据有明显瑕疵，被告该项诉讼请求，证据不足，该院不予支持。本案反诉中，被告易典通公司要求原告韦华向其支付涉案房屋租赁期间的水电费986110.67元及违约金986110.67元。《租赁合同》中第六条约定，水电费、物业等使用过程中产生的税费由原告韦华自行支付。且双方在《终止房屋租赁协议》中约定：原告于2012年4月1日之前在经营过程中所产生的所有债权债务由原告承担。原告于2013年1月28日出具的《授权书》与2014年4月28日机关服务中心出具的《证明》相互印证，可以认定原告欠缴水电费及被告为其垫付水电费的事实，故被告反诉主张原告向其支付水电费986110.67元的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于被告反诉的违约金986110.67元，根据双方签订的《租赁合同》第十八条约定，原告未按时向被告易典通公司支付所有应付款项属于原告违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向被告易典通公司支付所欠款1%的违约金。被告易典通公司主张986110.67元违约金，仍过分高于对其造成的损失，该院认为原告应承担40万元的违约金为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告河南易典通信息软件科技发展有限公司于本判决生效后十日内向原告韦华支付330万元及利息（利息以330万为基数按照中国人民银行同期同档贷款利率计算自2012年5月1日至被告易典通公司实际付款之日）；二、原告韦华于本判决生效后十日内向被告河南易典通信息软件科技发展有限公司支付水电费986110.67元、维修费70万元、违约金40万元；三、驳回原告韦华的其他诉讼请求；四、驳回被告河南易典通信息软件科技发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费33200元，由被告河南易典通信息软件科技发展有限公司负担。反诉案件受理费14660元，由原告负担10343元，被告河南易典通信息软件科技发展有限公司负担4317元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，本诉原告、反诉被告韦华不服，向本院提起上诉称，一、被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司的反诉请求与本诉没有牵连关系，且其提起反诉时间是2014年8月19日，为第一次开庭时间，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司提起反诉的时间已经超出法律规定的期限，一审法院受理其反诉，程序不合法。二、一审法院依据被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司提交的由上诉人于2013年1月28日出具的《授权书》和2014年4月28日由河南省人民检察院机关服务中心出具的证明认定上诉人拖欠水电费有误。2014年4月28日由河南省人民检察院机关服务中心出具的证明未由出具证明的单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章；上诉人于2013年1月28日出具的《授权书》中显示上诉人仅以“河南中亚酒店服务有限公司”的法定代表人名义进行授权，授权时间为2013年1月28日，而被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司提交的证明材料落款时间为2013年1月27日；上诉人早已将涉案租赁房屋的水电费结清，被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司未提交电业部门及自来水公司收费的凭据，仅以河南省人民检察院机关服务中心出具的证明难以证实其已结清水电费。三、上诉人与被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司原有的房屋租赁关系早已经双方协商终止，上诉人没有违约，反而被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司、周素安存在迟延支付款项的行为。四、被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司主张的维修费70万元缺乏事实基础，证据不足。上诉人向被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司交付酒店、签订终止经营协议前就已经对酒店应当修缮的部分进行了维修，被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司提供的维修发票显示其进行的维修活动发生在双方签订终止协议之后且时间间隔较长，上诉人认为被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司所称的维修是其接手酒店后酒店正常经营中产生的折旧及维修，与上诉人无关。五、被上诉人周素安在本案纠纷中并非是履行职务行为，其也是合同实际权利义务主体，其与被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司存在恶意串通，上诉人认为应当判其承担连带责任。综上，请求二审法院撤销河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第3732号民事判决第二、三项，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。本诉被告、反诉原告河南易典通信息软件科技发展有限公司答辩称，一、被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司提起反诉与本诉均是因解除房屋租赁合同所产生的，具有关联性。被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司提起反诉时间及法院进行合并审理，均符合法律规定，一审程序合法。二、自第一次一审、二审、发回重审过程中被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司多次要求上诉人提交其结清水电费的票据，但上诉人始终不能提供，而被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司已经提交了由河南省人民检察院机关服务中心出具的证明材料能够证明被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司代上诉人交纳了应由上诉人承担的水电费。上诉人提到应加盖检察院的公章及由检察长签名，这不符合现实。三、被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司主张违约金是依照双方签订的租赁合同约定，合法有据。四、被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司进行维修预算时间为2014年4月12日，是在双方签订终止协议之后12天，开具发票时间较晚是因为被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司一直要求上诉人直接与装修公司结清装修费，但是上诉人不出面，被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司无奈之下才支付装修费并且让装修公司开具发票。五、被上诉人周素安是被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司的员工，其签订合同的行为是受公司委派，协议上不仅有被上诉人周素安的签名还有公司的公章，被上诉人周素安的行为是职务行为。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。被上诉人周素安答辩称，同意被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司的答辩意见，被上诉人周素安是职务行为，请求驳回上诉人对被上诉人周素安的上诉。根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一、一审法院受理被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司的反诉并合并审理是否符合法律规定；二、上诉人韦华是否应当向被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司支付水电费986110.67元、维修费70万元、违约金40万元；三、被上诉人周素安的行为是否系职务行为，是否应当在本案中承担连带责任。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定：“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”，且该规定属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二篇“审判程序”中第十二章“第一审普通程序”的开庭审理部分，被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司于2014年8月19日提出反诉，本案重审期间开庭时间为2014年9月26日，被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司提起反诉符合程序法的规定，一审法院将反诉与本诉合并审理符合法律规定，一审程序合法。二、上诉人韦华至今不能提供其与被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司签订《终止房屋租赁协议》之前，为涉案租赁房屋交纳水电费的票据或其他相应证据，而被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司却能够提供代上诉人韦华向涉案租赁房屋所有人河南省人民检察院机关服务中心交纳水电费的证明，该证明与上诉人韦华2013年1月28日出具的《授权书》相印证，故一审法院判定上诉人韦华向被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司承担水电费986110.67元正确。三、根据上诉人韦华与被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司签订的《终止房屋租赁协议》第十八条约定，上诉人韦华未按时向被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司支付所有应付款项属于上诉人韦华违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天还应向被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司支付所欠款项1%的违约金，一审法院判定上诉人韦华承担40万元违约金合法适当。四、上诉人韦华与被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司签订的《终止房屋租赁协议》载明合同有附件，附件内容为“1、交接清单（各项水、电、燃气等费用）；2、固定资产价值、易耗品清单等”，而被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司已提供了作为合同附件的《基础设施交接表》、《客房部报废物品交接表》，上诉人韦华不认可前述两份交接表为合同附件，但又不能提供其所称的与被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司签字的合同附件或其他交接清单予以反驳，据此一审法院采信被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司提供的《基础设施交接表》、《客房部报废物品交接表》合法有据。同时被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司提供了接手酒店后进行装修的相关证据如维修预算、维修发票等，故一审法院判定上诉人韦华向被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司承担70万元的维修费适当。五、被上诉人河南易典通信息软件科技发展有限公司认可被上诉人周素安与上诉人韦华签订《终止房屋租赁协议》的行为系职务行为，上诉人韦华称被上诉人周素安的行为系个人行为，却无其他证据相佐证，故上诉人韦华该上诉理由不成立。综上，上诉人韦华的上诉请求依法不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23488.9元，由上诉人韦华负担。本判决为终审判决。审判长 范亚玲审判员 赵建伟审判员 张 晔二〇一五年九月六日书记员 杜 晓 更多数据：