（2015）石民二终字第00917号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-10-18
案件名称
石家庄融达资产管理有限责任公司与任金飞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
任金飞,石家庄融达资产管理有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）石民二终字第00917号上诉人（原审被告）任金飞，石家庄市桥东区泰洋美食城个体业主。委托代理人赵呈利，河北球衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）石家庄融达资产管理有限责任公司。住所地：石家庄市桥东区平安北大街**号。法定代表人韩南，董事长。委托代理人周杨、刘普，该公司职工。上诉人任金飞因房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2014）西民初字第02102号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2012年2月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其拥有的坐落于石家庄桥东区中山东路128号（产权证号：2500010**）的物业出租给被告使用，被告同意原告以现状交房并愿意承租。该房屋租赁期共10年（不合免租期），自2012年2月1日至2022年6月30日止，其中免租期为自2012年2月1日起至2012年6月30日止。关于租金及综合管理费，合同约定，第一租赁年度为壹佰壹拾万元整，从第二租赁年度起，每年在上一年度基础上递增3%。关于支付租金时间，双方认可交房确认书后3日内向原告支付第一租赁年度第一笔租金伍拾伍万元整，并于2013年12月1日前支付第一租赁年度第二笔租金伍拾伍万元整，从第二租赁年度起，租金支付方式为半年付，以后每半年届满的一个月前将下半年的租金交付给原告。关于违约金，合同约定，被告逾期交付租金（未足额交付租金仍视为逾期交付租金），每逾期一日，原告按本次应交付租金的百分之一日被告加收违约金。同日，原、被告签订《交房确认书》。2012年2月22日，原、被告签订《补充协议》，双方同意将交房日期由2012年2月1日变更为2012年3月1日，同期缴纳房屋租金时间相应顺延一个月。2015年1月5日，原告将出租房屋锁门。现原告主张自2013年7月1日至2015年1月5日止的租金1732486.3元，并要求被告支付逾期违约金149015.97元，并提交证据2012年2月1日双方签订的《租赁合同》及其附件和租金明细表各一份、2012年2月22日补充协议一份。被告对原告提交的证据均无异议，同意解除合同，对逾期未支付租金的事实及数额认可，对原告主张的逾期违约金亦无异议，但称因负三层有污水一直未能使用，应当扣减全部租金的三分之一。对此，被告提交原告法人韩南的录音一份及照片两份，原告称，该录音证据提交的时间超出了举证期限，且该录音不能充分证明原告有承诺减免负三层租金的表示，不应作为定案依据。关于照片不能证实其抗辩意见。庭审中，关于被告主张负三层积水系原告的原因所致，原告予以否认，称积水系被告使用过程中造成的，除上述证据外，被告未能提供其他证据予以证实。2013年7月1日之后，被告未再向原告支付租金。原审法院认为，原、被告之间系房屋租赁合同关系，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，法院予以确认。被告承租原告的房屋，应当按照约定交纳租金及综合管理费。根据双方《补充协议》的约定，被告应于2013年7月1日前支付2013年7月1日至2013年12月31日的租金及管理费566500元、于2014年1月1日前支付2014年1月1日至2014年6月30日租金及管理费566500元、于2014年7月1日前支付2014年7月1日至2014年12月31日的租金及管理费583500元、于2015年1月1日前支付2015年1月1日至1月5日的租金及管理费15986.3元，上述租金及管理费共计1732486.3元。被告对此计算标准及数额予以认可，法院予以认定。关于违约金，因被告未能在约定期限向原告支付租金及管理费，其行为已构成违约，故被告应当向原告支付违约金。2013年7月1日至2013年12月31日的违约金应当自2013年7月1日起开始计算，2014年1月1日至2014年6月30日的违约金应当自2014年1月1日起开始计算，2014年7月1日起至2014年12月31日的违约金应当自2014年7月1日起开始计算，2015年1月1日至1月5日的违约金应当自2015年1月1日开始计算。因双方所签合同对违约金约定的数额过高，应以逾期支付租金日为起点，按照中国人民银行同期同类人民币基准利率的130%计算为宜。关于原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，并于2015年1月1日将出租房屋锁住，被告对此不持异议并同意解除，法院认定双方的租赁关系于2015年1月5日解除，原告要求被告腾房的诉求已无实际意义，本案不再处理。对于被告主张租赁房屋负三层积水，应当扣除租金及综合管理费的三分之一，并不应支付该部分违约金的辩解意见，因被告提供的证据不能证明违约系原告所造成，故对该辩解意见，法院不予采信。对于被告要求以租赁房屋相关设施评估价586万抵顶所欠租金，因其未在法定期限内提起反诉，本案不予处理，其可通过另行诉讼予以主张。被告要求原告返还履约保证金20万元，原告称应在欠租数额中扣减，因原告对返还数额无异议，仅是对返还的方式提出辩解，故对被告的该项请求，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、原被告双方于2012年2月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年1月5日解除；二、被告任金飞于本判决生效之日起十日内给付原告石家庄融达资产管理有有限责任公司租金及综合管理费1732486.3元及违约金（自2013年7月1日起以566500元为基数，自2014年1月1日起以566500元为基数，自2014年7月1日起以583500元为基数，自2015年1月1日以15986.3元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币基准利率的130%计算至2015年1月5日）；三、原告石家庄融达资产管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还被告任金飞交纳的履约保证金200000元。案件受理费20548元，由原告石家庄融达资产管理有限责任公司负担2466元，被告任金飞负担18082元。判后，任金飞不服，向本院提起上诉。其上诉理由为：原审认定事实不清。1、本案中上诉人承租的被上诉人位于中山东路128号地下三层全部房产，但上诉人承租后，地下负三层被污水覆盖，一直处于无法使用的状态，上诉人曾多次找被上诉人要求解决此事，且在一审过程中提供了被上诉人法人韩南的录音证据及照片，均能证实被上诉人表示同意减免负三层的租金，因负三层不能使用，应系被上诉人违约，上诉人只应支付被上诉人负一、负二层的租金，不应支付违约金。2、在上诉人租赁房屋期间，上诉人投入大量资金进行装修并添附了大量的设施，除去折旧外，最低的设施评估为586万元，2015年1月5日被上诉人单方违约将出租房屋上锁，使得上诉人不得不同意解除租赁协议，上诉人多次提出用不可拆除的设施抵顶房屋租金，原审却未以支持。请求二审法院查明事实，依法改判或将本案发回重审。经审理查明的事实与一审查明的一致。本院认为，关于违约责任的认定问题，上诉人任金飞对其未能在约定期限向被上诉人支付租金及管理费的事实无异议，对于上诉人主张租赁房屋负三层积水，应当扣除租金及综合管理费的三分之一，并不应支付该部分违约金的辩解意见，因上诉人提供的证据不能证明违约系被上诉人所造成，故原审法院对该辩解意见不予采信，认定应由上诉人承担违约责任，并无不当。对于上诉人要求以租赁房屋相关设施评估价586万抵顶所欠租金，原审法院因其未在法定期限内提起反诉，不予处理，并告知其另案解决，并无不妥。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20548元，由上诉人任金飞负担。本判决为终审判决。审判长 杨根山审判员 高瑞江审判员 李 伟二〇一五年九月六日书记员 李 站 微信公众号“”