（2015）通中民终字第01463号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-09-26
案件名称
余国良与陈君平土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余国良,陈君平,如皋市江安镇百新村村民委员会,王生玉
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第01463号上诉人（原审原告）余国良。委托代理人邱斌，江苏敏政律师事务所律师。委托代理人冒萍萍，江苏敏政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈君平。原审第三人如皋市江安镇百新村村民委员会法定代表人钱陈龙，该村民委员会主任。委托代理人葛彩斌，如皋市江安法律服务所法律工作者。原审第三人王生玉。委托代理人何小燕，江苏中毅律师事务所律师。上诉人余国良因与被上诉人陈君平，原审第三人如皋市江安镇百新村村民委员会（以下简称百新村村委会）、王生玉土地租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2014）皋搬民初字第551号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，余国良系如皋市江安镇百新村四组的村民,自2000年即开始租赁江安镇百新村四组江平线南侧零星土地3.5亩（该土地村委会在1994年即已租赁给案外人开办预制场，余国良租得上述土地后未办理农村土地承包经营权证，也未办理建设用地审批手续）用作经营“百新四组预制场”，并一直延续租赁关系，余国良按照约定向村委会交纳土地租金。2011年4月30日，村民代表林树祥、吴汉明、余达才代表百新村四组及村委会作为甲方与余国良作为乙方续签土地流转协议书一份，协议记载：“……甲方经村民代表共同协定，愿意将本组的零星土地流转给乙方承包经营，现经双方协商签订如下协议条款：一、甲方将江平线南侧土地流转给乙方，使用面积为3.5亩。二、……三、承包期从2011年1月1日起至2013年12月31日止，乙方承包金额采取浮动的方式，前三年每亩按700斤大米计算，由于市场经济的不断变化，以后按物价的可同比例上浮，大米计价时间确定以当年4月30日西来集贸市场价为准结算乙方应缴甲方的承包金额。四、……五、此协议自签字之日起生效，一式三份甲乙双方各执一份，报村一份备案。”2011年5月1日，余国良将其从村委会处租赁的3.5亩土地转租给陈君平，陈君平作为甲方与余国良作为乙方签订协议书一份，协议记载：“乙方余国良原租赁江安镇百新村四组的土地作预制场，现甲方拟承租该块土地，经双方在平等自愿的基础上，经协商达成协议如下：一、甲方陈君平承租乙方余国良租赁的江安镇百新村四组的土地，四址分别为北至国道，南至界河边，东至吴汉林围墙，西至陈沟，约4亩地。二、租赁期为五年，自二〇一一年五月一日起至二〇一六年五月一日。三、甲乙双方约定：年租金为壹万伍仟元整，为先交后租。第一年的租金在本协议签订后甲方当即支付给乙方，以后每年度的租金在当年的五月一日前由甲方一次性付给乙方。四、租赁期内，如江安镇百新村四组要求乙方上调租金（现每年每亩地上交1200元），则乙方需上交给江安镇百新村四组的租金由甲方另行补给乙方。五、……八、租赁期满，如甲方需续租，须与乙方签订续租协议，同等条件下，甲方享有优先承租权；如甲方不再续租，须在租赁期满前立即清出场地并恢复原状交还乙方。九、违约责任：如有一方违约，则另一方应支付违约金15000元。如甲方不按期缴纳租金，经乙方催要后仍未给付的，乙方有权单方终止本协议，并要求甲方承担违约责任。十、本协议如有未尽事宜双方另行协商所达成的协议与本协议具有同等效力。十一、本协议双方签字后生效，双方各执一份。”该协议签订时，第三人百新村村委会对余国良的转租行为并不知情，但此后百新村村委会对该转租行为予以追认。该协议签订后，余国良将合同约定的土地交付给陈君平使用，陈君平对该土地上的房屋进行了改建，砌建了围墙。后双方又约定将租金由原来的每年15000元增加为每年15700元，陈君平亦按照双方的约定将2013年4月30日前的租金支付给余国良。对于2013年陈君平应支付的自2013年5月1日至2014年4月30日的租金15700元，陈君平仅给付12500元，其余3200元至今未付。2011年11月15日，陈君平未事先征得余国良的同意，作为甲方与王生玉、宦勇云（王生玉陈述宦勇云系其合伙人）作为乙方签订协议书一份，将其从余国良处租得的土地再次转租给王生玉、宦勇云，同时将该土地上的附属物一并作价转让给王生玉、宦勇云，协议约定：“甲方原租赁江安镇百新村四组原余国良废弃的预制场地，现乙方拟承租该土地，经双方在平等自愿的基础上，经协商达成协议如下：一、乙方承租甲方租赁的原余国良承租的江安镇百新村四组的土地，地址分别为：北至国道边，南至界河边，东至吴汉林围墙，西至陈沟，约3.5亩。二、租赁期为二〇一一年五月一日至二〇一三年五月一日止。三、甲乙双方约定乙方一次性给予甲方补助三十万元正（含房屋水泥地面围墙水电办公设备等各种设施）（详见清单）场地上的所有财产归乙方所有，以后每年度的土地租金在当年的五月一日前由乙方一次性给付。四、……六、合同期满前，甲方必须和原租赁方解除合同。（原因：甲方与原租赁方的合同和原租赁方与江安镇百新村四组的合同不符不合法）。七、租赁期满，如乙方需续租，由甲方出面帮助乙方与江安镇百新村四组签订续租合同。八、合同其他事项，按陈君平与余国良协议的三、四、九、十、十一条执行”。协议签订后，陈君平将土地及土地上的房屋、水泥地面、围墙、水电、办公设备等转让并交付给王生玉，王生玉给予陈君平300000元转让款。王生玉租得土地后，在该场地上砌建了厂房，并实际开始使用经营。后余国良得知陈君平将土地转租给了王生玉，并继续向陈君平催要2013年度尚欠的租金。2013年5月22日，由王生玉作为证明人，余国良、陈君平签订《合同》一份，内容为：“今余国良收到陈君平现金壹万贰仟伍佰元正.（其中余国良得柒仟陆元组得肆仟玖佰元）到时余国良如拿出村里的续订合同提供给陈君平（2013.12.30以后的合同）如看不到合同（欠余国良的余款现金叁仟贰佰元作废）另外余国良的合同到2013.12.30终止，终止以后余国良不得以任何借口、理由来此厂场无理取闹此厂地与余国良没有任何关系如无理取闹发生的后果由当地政府部门处理并承担一切后果”。在余国良与陈君平签订上述合同的当日（2013年5月22日），在余国良不知情的情况下，钱井福、林树祥、余达才等村民代表，代表百新村四组作为甲方与王生玉作为乙方签订土地流转协议书一份，协议书内容为：“……甲方经村民代表共同商定，愿意将本组的部分土地流转给乙方承包经营，现经双方协商签订如下协议条款：一、甲方将公路南土地流转给乙方面积为4.30亩（含本案讼争的3.5亩土地及与讼争土地相邻的0.8亩土地），供乙方使用。二、甲乙双方共同协商每年每亩承包金额为1800元，押现承包。乙方在每年的4月30日前向甲方缴纳租金，如有拖欠现象，甲方有权终止乙方的经营。……三、承包期一定三年，乙方承包的土地仅限承包者使用，不得私自转让，若因经营不善，需要终止合同，需经双方重新协商解决。四、……五、此协议从2014年1月1日起至2016年12月31日止，合同期满，乙方需继续使用，甲方在同等条件下优先考虑。六、此协议签字生效，一式三份，甲乙双方各执一份，报村一份备案。”村民代表钱井福、林树祥、余达才等作为甲方代表签字，王生玉作为乙方代表签字，第三人村委会在该协议上作为见证方盖章。此后，余国良得知村组与王生玉签订上述协议，并与村委会进行交涉。经交涉，在余国良与村委会原签订的协议期满后，余国良与村民代表又签订一份落款时间记载为“2014年1月1日”的土地流转协议一份，甲方百新村四组，乙方为余国良，协议内容为：“……甲方经村民代表共同商定，愿意将本组的零星土地流转给乙方承包经营，现经双方协商签订如下协议条款：一、甲方将江平线南侧土地流转给乙方，使用面积为4.3亩。二、……三、承包标准及缴款方式，乙方向甲方缴纳每亩承包金额为1800元，缴款时间确定为每年的4月30日，如不及时缴款，甲方有权终止乙方协议。四、承包约定，乙方在承包期内，不得私自转让承包合同，若确因需要转让，必须得到甲方的同意，否则所产生的后果由乙方负责。五、承包期一定三年，即自2014年1月1日起至2016年12月31日止。六、……七、此协议一式三份，甲乙双方各执一份，报村一份备案，双方自签字之日起生效。林树祥、吴汉明、余达才等作为村民代表在该协议书上签字，余国良作为乙方签字，第三人村委会在该协议上甲方一栏盖章。2014年，因陈君平未向余国良支付租金，双方发生纠纷，江安镇司法所、百新村村委会组织余国良、陈君平及王生玉进行调解，因意见分歧致调解未成。余国良于2014年6月诉至法院，请求：1、解除余国良、陈君平于2011年5月1日签订的租赁协议；2、陈君平偿付违约金15000元；3、陈君平支付所欠租金25700元（2013年度所欠租金3200元加2014年度的租金22500元）；4、陈君平清出场地并恢复原状交付给余国良。审理中，余国良称：1、其在将土地租赁给陈君平时，还将该土地上的房屋8间、约2.5亩的水泥场地、水泵、搅拌机、电机设备、八根电线杆、400多米电线一并交给陈君平使用，陈君平承诺如改建房屋，就用改建的房屋抵算余国良的房屋交还给余国良，后陈君平给付我5000元，该5000元系当时我留在场地上的黄沙、石子折价5000元卖给陈君平的价款。2、2013年5月22日与陈君平签订合同的真实意思是我为了向陈君平要3200元的租金，但陈君平不出具欠3200元租金的凭据，并提出如果我能提供我与村委会签订的2014年1月1日以后土地租赁合同给陈君平，陈君平就将3200元租金给我，如不能提供我与村委会的2014年1月1日以后的合同这3200元租金就不需要支付，我与陈君平的租赁合同终止，即解除我与陈君平的2011年5月1日的合同是有条件的，只有在我不能和村委会续签合同的情况下我和陈君平签订的土地租赁合同才终止。我一直相信我能与村委会续签合同，因为讼争土地我已承包多年，2011年4月30日我和村委会签订合同在约定租金标准时就约定的“前三年”，有“前三年”就有“后三年”，在2011年5月1日我和陈君平签合同时我就确定能和村委会续签合同，陈君平也相信我能续签合同，陈君平坚持要签租期五年的合同，我们就签了租期五年的合同。当我得知村委会与王生玉签订了2014年1月1日以后的土地租赁合同后，我和村委会交涉，村委会又和我续签了合同，约定2014年1月1日以后，我继续承包讼争的土地。因为王生玉不是百新村的村民，其与村委会签订的2014年1月1日以后的土地租赁合同无效，而且我作为讼争土地的承租人，有优先承租权。应当认定我与村委会签订的2014年1月1日以后的土地租赁合同有效。对余国良的以上陈述，陈君平认为：1、余国良将租赁的土地交给我时没有房屋8间，只有两三间破旧房屋，我贴补余国良5000元抵算该房屋的价值，我拆除该房屋重建，余国良也出具了书面手续给我，我没有承诺用重建的房屋抵算原来的余国良的房屋，而且余国良将土地交给我时，除了房屋外还有2.5亩的水泥场地，没有其他设备资产。后来我在该水泥场地上又浇筑了一层，还砌建了围墙。同时陈君平向法庭提交余国良于2011年6月22日出具的书面协议，记载：“房屋余国良把屋里的东西搬了，时间五天，如不搬，把屋里的东西当垃圾去掉，今收到陈君平伍仟元人民币（5000.00）房屋补款加人工工资。今双方同意其他东西到年底搬了”；2、2013年5月22日我与余国良签订合同时，我的意思是如果余国良能够提供与村委会签订的2014年1月1日以后的合同，我就给付3200元租金，该3200元是2014年1月1日以后的租金，但我认为我与余国良于2011年5月1日签订的土地租赁合同已经终止。原审法院认为，本案争议的焦点是：1、余国良与第三人王生玉，谁能够取得讼争土地自2014年1月1日至2016年12月31日这一时段的土地租赁权。2、2013年5月22日余国良与陈君平签订的《合同》性质应如何认定。关于焦点1，法院认定，第三人王生玉取得讼争土地的自2014年1月1日至2016年12月31日止的租赁权。理由如下：第一，余国良在2000年取得本案讼争的土地使用权时，该土地为开办预制场使用的非农业用地，余国良在取得该土地使用权之后，亦未办理土地承包经营权登记，而是继续开办预制场，故就讼争土地，余国良与村委会之间存在的法律关系应该是土地租赁关系。因余国良与村委会于2011年4月30日所签订的土地流转协议中并未约定租期届满后余国良享有优先承租权。故余国良主张对讼争土地享有优先租赁权于法无据。第二，王生玉与村民代表于2013年5月22日签订了讼争土地的租赁合同，村委会作为见证人在该合同上盖章确认，该合同内容系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，故该合同合法有效，第三人王生玉依该合同能够取得讼争土地的承租权。第三人村委会认为该合同“作废”无法律依据，法院不予采信。第三，第三人王生玉从陈君平处租得讼争土地之时，一并从陈君平处受让讼争土地上的附属物及相关资产，王生玉已支付转让款300000元给陈君平，此后还在该土地上进行了资金投入，如砌建了厂房等，而余国良在得知陈君平将所租土地转租给第三人王生玉之后并未提出异议，因此应当认定余国良对陈君平转租土地的行为予以认可。由于第三人王生玉与村组签订的土地租赁合同先于余国良与村委会签订的落款时间为2014年1月1日土地租赁合同，而且王生玉在讼争土地上已进行了300000元以上的资金投入，从保护合同交易安全及合同权利人的期待利益角度考虑，法院认定第三人王生玉取得讼争土地2014年1月1日以后的承租使用权。关于焦点2，法院认定余国良、陈君平于2013年5月22日签订的合同系附条件解除双方2011年5月1日协议的合同，即如果余国良能够与村委会续订2014年1月1日以后的土地租赁合同，取得2014年1月1日以后的土地租赁权，则双方于2011年5月1日签订的合同仍然有效，否则，双方2011年5月1日的合同解除。因为：从该合同内容上看，合同中记载的“到时余国良如拿出村里的续订合同提供给陈君平（2013.12.30以后的合同），如看不到合同（欠余国良的余款现金叁仟贰佰元作废）另外余国良的合同到2013.12.30终止，终止以后余国良不得以任何借口、理由来此厂场无理取闹此厂地与余国良没有任何关系”内容表述不十分明确，但双方均认为当时约定的意思是如果余国良能够提供2013年12月30日以后村委会与其续订的土地租赁合同给陈君平，陈君平则给付2014年的租金3200元。既然支付2014年4月30日前的租金，则说明双方的2011年5月1日的合同继续履行。因此，根据双方当时的该意思表示及合同注明的内容，应当认定“如看不到合同（欠余国良的余款现金叁仟贰佰元作废）另外余国良的合同到2013.12.30终止”意思表示是如果余国良不能从村委会取得2013年12月30日以后的土地租赁权，则陈君平不但不给付2014年的租金3200元，而且双方此前签订的合同（即2011年5月1日签订的合同）终止。综上，因为村组与第三人王生玉签订的土地租赁合同合法有效，第三人王生玉取得讼争土地2014年1月1日以后的租赁权，换言之，余国良不能从村委会取得讼争土地2014年1月1日以后的租赁权，故根据余国良、陈君平于2013年5月22日所签合同的约定，法院认定双方于2011年5月1日所签的协议书已于2013年12月30日终止，即余国良于2014年6月向法院起诉时，双方于2011年5月1日所签的协议已终止，余国良起诉要求解除该合同，由陈君平支付2014年1月1日以后的租金及违约金已无事实和法律依据，故对余国良该主张法院难以支持。因讼争土地已经由作为管理人的村组出租给第三人王生玉，而且该土地现实际为第三人王生玉占有和使用，余国良已非租赁使用权人，故其无权要求陈君平交还讼争土地。如余国良因不能取得讼争土地2014年1月1日以后的租赁权或双方租赁合同终止存有合法损失，余国良可另行依照法律规定向相关义务人主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回余国良的诉讼请求。案件受理费820元由余国良负担。宣判后，上诉人余国良不服，向本院提起上诉称，1、本人与百新村村委会之间系土地承包关系，一审法院认定两者之间为土地租赁关系，定性错误。2、本人对案涉土地享有优先承包权。本人系百新村四组成员，而王生玉户籍地为江苏淮安市，并不是本组人员，因此在合同期满后，本人在同等条件下享有优先权，王生玉在合同期满时与百新村签订承包合同违反法律规定。一审法院以王生玉与百新村村委会所签订的合同先与本人签订的合同，即认定王生玉取得讼争土地的租赁权，属于法律运用不当。3、王生玉与村民代表于2013年5月22日签订的租赁合同无效。王生玉在与百新村签订土地流转协议时，并未经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员同意，协议中作为签字代表的余明礼、沈忠仪并非其本人签字。该土地流转协议也并未得到乡镇人民政府的批准。事后村委会要求组级代表收回与王生玉签订的协议，并声明该协议作废。该合同应当认定为无效。4、王生玉与百新村四组签订的土地流转协议并未实际履行，本人与百新村四组签订的协议不但有效，且已实际履行。集体经济组织土地流转平台上有本人的土地流转承包合同备案，本人应享有案涉土地的承包经营权。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人陈君平答辩称，本人没有意见。原审第三人百新村村委会答辩称，一审中村委会已经向法庭提交了相关证据，载明该块土地承包给上诉人余国良，至于该合同性质以及是否合法，请法院依法裁决。原审第三人王生玉答辩称，1、余国良不享有优先承租权，关于土地的流转不适用房屋租赁合同的规定，且根据最高人民法院的相关规定，对本人实际使用后两个月内没有提出，不享有优先权。2、本人与百新村四组签订的协议有村委会盖章，对于余国良提出的未经开会讨论，本人认为是村委会内部管理的事情，不能对抗合同的相对人。对于合同，双方已签字盖章，具有法律效力。3、本人一直在讼争的土地上进行耕种，而且缴纳了近30万元的费用，余国良认为本人没有履行协议没有依据。本人签订的协议先于余国良的协议，根据相关的司法解释，如果就同一土地签订了两份协议，应该认定先生效或者先实际履行的协议的效力。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审中，上诉人提供以下证据：1、收据两份，证明上诉人与百新村村委会签订土地流转协议后，按照协议约定，每年支付土地租金7740元。2、百新村四组村民代表的书面说明及代表签字一份，证明百新村四组村民代表认可与上诉人所签订的土地流转协议，不认可王生玉与百新村四组签订的协议，同时证明上诉人按照协议约定履行了支付租金的义务。3、百新村四组村民代表吴汉明的书面证词一份，证明其不知道百新村四组将土地发包给王生玉，同时也反对百新村四组将土地发包给王生玉。4、百新村四组村民代表余明礼书面证词一份，证明不知道百新村四组将土地发包给王生玉，其未在百新村四组与第三人王生玉所签订的协议上签字。被上诉人陈君平对证据没有意见。原审第三人百新村村委会对证据没有异议。原审第三人王生玉质证认为：上诉人的证据应在一审中提供，现在二审中提交，不属于新的证据。上述证据的真实性也有异议。二审中上诉人申请证人余明礼出庭作证，证明余明礼作为村民代表并未在土地流转协议上签字。王生玉作为该集体经济组织以外的成员签订承包合同，并未经过该组三分之二即6人的村民代表同意，也未经过乡镇人民政府批准，协议应为为无效。被上诉人陈君平对证人证言没有意见。原审第三人葛彩斌对证人证言没有意见。原审第三人王生玉质证认为：证人应该在一审中就可以出庭，其证言不应作为新的证据，请求二审法院不予采纳。证人已经认可了6个代表的存在，但是否有9个代表没有提供任何证据证实。即使证人签字不是其所签，但这些签字是让村委会带回去签字的，王生玉认可的是村委会的公章，既然已经盖章，就是认可6位代表的真实性。退一步讲即使没有经三分之二代表同意，也不能认定协议就是无效的。本院认为，农村土地承包采取集体经济组织内部的家庭承包方式，发包方应当与承包方签订书面承包合同。法律规定了承包合同的主要条款，并规定承包土地只能用于农业，即指种植业、林业、畜牧业和渔业。余国良在取得该土地使用权时，该土地为开办预制场使用的非农业用地，之后，余国良未办理土地承包经营权登记，而是继续开办预制场，余国良与村委会之间存在的法律关系不符合土地承包关系的特征，应属于土地租赁关系。因余国良与村委会于2011年4月30日签订的土地流转协议中并未约定租赁期满余国良享有优先承租权，且土地租赁并不等同于房屋租赁，因此不可当然地参照房屋租赁关系享有优先承租权。二审中，余国良提供村民代表的书面证明以及申请部分代表出庭作证，欲证明王生玉所签的土地流转协议上并非村民代表本人签字，村民代表不知道出租给王生玉一事。对此本院认为，一般而言，违反民主议定程序出租土地的合同应认定为无效，但流转合同的相对人为善意，且在土地上投入资金开展生产建设，应当认定流转合同有效。王生玉从陈君平处租得讼争土地之时，一并从陈君平处受让讼争土地上的附属物及相关资产，王生玉已支付转让款300000元给陈君平，此后还在该土地上进行了资金投入，如砌建了厂房等，故案涉王生玉所签合同应为有效。王生玉与村组签订的土地租赁合同先于余国良与村委会签，订的落款时间为2014年1月1日土地租赁合同，因此王生玉取得案涉土地的承租权。余国良不能从村委会取得讼争土地2014年1月1日以后的租赁权，故根据余国良、陈君平于2013年5月22日所签合同的约定，双方于2011年5月1日所签的协议书已于2013年12月30日终止。余国良的诉讼请求应予驳回。综上，上诉人余国良的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820元，由上诉人余国良负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 盛代理审判员 陆炜炜代理审判员 张峥嵘二〇一五年九月六日书 记 员 施惠惠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；