（2015）株中法民四终字第283号

裁判日期: 2015-09-06

公开日期: 2015-11-18

案件名称

李月明与株洲市醴浏情实业有限公司租赁合同二审民事判决书

法院

湖南省株洲市中级人民法院

所属地区

湖南省株洲市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

湖南省株洲市中级人民法院民事判决书（2015）株中法民四终字第283号上诉人（原审被告、反诉原告）李月明，男，1978年3月21日生，汉族，攸县人，住湖南省攸县皇图岭镇。被上诉人（原审原告、反诉被告）株洲市醴浏情实业有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区曲尺乡谭家段村碧玉花园菊园区6-2号。法定代表人李光招，系公司董事长。委托代理人彭华，湖南百杰律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托代理人何章业，男，1994年2月1日生，汉族，住湖南省浏阳市，代理权限为一般代理。上诉人李月明因与被上诉人株洲市醴浏情实业有限公司（以下简称醴浏情公司）物权保护纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院（2015）芦法民一初字第447号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日在本院第十三审判庭公开开庭进行了审理。上诉人李月明，被上诉人醴浏情公司的委托代理人彭华、何章业，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2008年9月29日，案外人陈新华、廖建群（当时的房主）将本案争议的房屋（芦淞区桠枝塘居委会综合大楼）抵押给中国建设银行股份有限公司株洲市分行，并办理了他项权登记（株房他字第1000014925号），抵押范围：101、201、301、401、501、601，债权额1000000元。2011年7月6日，中国建设银行股份有限公司株洲市分行向株洲市芦淞区人民法院提起诉讼，要求案外人陈新华、廖建群偿还借款本息1566118.20元，并要求对芦淞区桠枝塘居委会综合大楼依法处置后所得的价款享有优先受偿权。2011年8月30日，株洲市芦淞区法院作出（2011）芦法民二初字第163号民事判决书，支持了中国建设银行股份有限公司株洲市分行的上述诉讼请求，该判决书已经发生法律效力。后中国建设银行股份有限公司株洲市分行向法院申请执行，本案争议的房屋被株洲市天元区人民法院进行了拍卖，由醴浏情公司买受。2014年2月17日，株洲市天元区人民法院作出了（2011）株洲天法预执字第100-2号执行裁定书，其内容为：“一、株洲市芦淞区桠枝塘居委会综合楼101、201、301、401、501、601房屋产权部分1017.42平方米及101、201、301、401、501、601全部房屋无产权添附部分（320.26平方米）的所有权及相应的其他权利归买受人醴浏情公司所有；二、买受人醴浏情公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权登记手续。”2014年4月21日，醴浏情公司在株洲市房产管理局办理了产权登记，并取得了本案诉争房屋的房产证（房产证号为：株房权证株字第10004034**号）。2014年3月12日，中国建设银行股份有限公司株洲市分行收到了株洲市天元区人民法院的执行款人民币2099738元，（2011）芦法民二初字第163号判决书履行完毕。另查明，2013年11月5日，李月明（乙方）、邹馗（丙方）、日日金大酒店（甲方）达成《日日金大酒店客房部（宾馆）转租合同》，约定，丙方将租赁甲方所有的客房部（宾馆）4-7楼共24间客房转租给乙方，乙方的承租期以原丙方的租期不变，即从2012年8月26日于2018年12月31日，自2014年1月1日至2015年12月31日每年租金146000元，自2016年1月1日至2018年12月31日每月租金150000元。租赁期内，水费按1000元每月包干，电费按1.1元每度计费，由甲方委派的水电工收取。再查明，2014年3月22日，醴浏情公司向芦淞区桠枝塘居委会综合楼各位租赁户发出了通知，其内容为：“株洲市醴浏情实业有限公司已于2014年1月16日通过竞价拍卖取得桠枝塘居委会综合楼的所有权，天元区人民法院也已经下达裁定，作为该大楼的新业主，我公司特通知各位：请桠枝塘居委会综合楼各位承租户在本通知下达7天内与我公司联系，并办理完毕相关的手续。”后醴浏情公司多次通知李月明搬离诉争房屋并缴纳房屋占用费。李月明承认至今没有交纳任何款项给醴浏情公司，至今仍占有诉争房屋。一审法院认为，本案系物权保护纠纷。本案争议的焦点为李月明、邹馗、日日金大酒店达成的《日日金大酒店客房部（宾馆）转租合同》对醴浏情公司是否有约束力及本案民事责任应如何承担问题，并分析如下：2008年9月29日，案外人陈新华、廖建群将位于芦淞区桠枝塘居委会综合大楼房屋抵押给中国建设银行股份有限公司株洲市分行并办理了他项权登记。2013年11月5日，李月明、邹馗、日日金大酒店达成的《日日金大酒店客房部（宾馆）转租合同》，租赁标的物为位于芦淞区桠枝塘居委会综合楼房屋的4-7楼。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。李月明的承租权不能对抗已登记的抵押权。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因李月明、邹馗、日日金大酒店达成的《日日金大酒店客房部（宾馆）转租合同》是在2013年11月5日，即在诉争房屋设定抵押之后，故李月明、邹馗、日日金大酒店达成的《日日金大酒店客房部（宾馆）转租合同》对醴浏情公司不具有约束力。因此醴浏情公司要求李月明将本案争议房屋4-6楼归还给醴浏情公司的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。又因李月明、邹馗、日日金大酒店达成的《日日金大酒店客房部（宾馆）转租合同》对醴浏情公司不具有约束力，故李月明提出的醴浏情公司继续履行《日日金大酒店客房部（宾馆）转租合同》及不得影响日日金大酒店客房部（宾馆）的正常经营的反诉请求没有法律依据，依法不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中株洲市房产管理局于2014年4月21日将位于芦淞区桠枝塘居委会综合楼房屋（1-6楼）登记在了醴浏情公司名下，醴浏情公司于该日取得了该房屋的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，醴浏情公司要求李月明支付房屋占有使用费的诉讼请求，予以部分支持，即参照李月明、邹馗与日日金大酒店于2013年11月5日签订的《日日金大酒店客房部（宾馆）转租合同》约定的租金146000元／年的标准，因《日日金大酒店客房部（宾馆）转租合同》约定的租金146000元／年的标准是诉争房屋4-7楼的租金，而醴浏情公司要求李月明支付4-6楼的房屋占用费，故诉争房屋4-6楼占用费以109500元（146000元×75%）为宜。关于醴浏情公司要求李月明支付实际搬离前所产生的水电费的诉讼请求，因提交证据不足，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十条、第二百四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）李月明于本判决生效之日起10日内搬离并归还原告（反诉被告）株洲市醴浏情实业有限公司所有的位于株洲市芦淞区芦淞路253号芦淞区桠枝塘居委会综合大楼日日金大酒店4-6楼的房屋；二、被告（反诉原告）李月明于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）株洲市醴浏情实业有限公司从2014年4月21日起至搬离之日止的房屋占有使用费，按109500元／年的标准计算（暂计算至2015年5月20日为118625元）；三、驳回原告（反诉被告）株洲市醴浏情实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李月明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17977元，由原告（反诉被告）株洲市醴浏情实业有限公司承担511元，被告（反诉原告）李月明承担17466元。本案反诉受理费40元，由被告（反诉原告）李月明承担。宣判后，一审被告（反诉原告）李月明不服，向本院提出上诉，请求：一、依法撤销（2015）芦法民一初字第447号民事判决书中的第二项，并依法改判上诉人仅向被上诉人支付房屋占用费100375元。2、请求判令上诉费由被上诉人承担。理由是：被上诉人与原房屋所有人就房屋产权一直没有明晰，且目前仍处于诉讼阶段。上诉人也不清楚应该将房屋交给谁，以及如何交付，交付金额多少。而2015年3月21日开始被上诉人多次采取断电、堵门，导致宾馆无法正常经营，故上诉人认为自2015年3月21日之后的房屋占用费不应当支付。被上诉人辩称，上诉人占用我公司的房屋，一直正常经营，理应承担占用费用。我公司没有断电断水，是上诉人自己没有交电费，打架一事是案外人之事，与被上诉人无关。故同意维持原判。经本院二审公开开庭审理，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系物权保护纠纷。本案二审争议的焦点为李月明应否支付2015年3月21日之后的房屋占用费。醴浏情公司于2014年4月21日取得了该房屋的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人李月明至今一直占用该房屋，应当依法支付房屋占有使用费。上诉人李月明认为2015年3月21日开始被上诉人多次采取断电、堵门，导致宾馆无法正常经营，不应支付2015年3月21日之后的房屋占用费的请求和理由，没有事实依据和法律依据，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，证据采信合理，适用法律正确，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费256元，由上诉人李月明承担。本判决为终审判决。审判长　肖　晶审判员　赵庆华审判员　李少华二〇一五年九月六日书记员　邹春华更多数据：搜索“”来源：