（2015）上民二初字第190号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2017-11-24
案件名称
田关选与河南中部置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
上蔡县人民法院
所属地区
上蔡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田关选,河南中部置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十条，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百五十条
全文
河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2015）上民二初字第190号原告田关选，男，汉族，1974年12月4日出生，住上蔡县。被告河南中部置业有限公司，住址上蔡县重阳办事处蔡明路南段西侧。法定代表人许文树，该公司经理。委托代理人张步胜，浙江正昌律师事务所律师。原告田关选与被告河南中部置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田关选到庭参加诉讼，被告委托代理人张步胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田关选诉称，2013年2月23日，原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告所开发的蔡都花园小区第8栋601号商品房一套，购房合同编号：GF-2000-0171，房款总金额316930元，原告依法办理了房屋按揭手续。按照合同第八条的约定，处遭遇不可抗力且被告在发生之日起30日内告知原告外，被告应当在2014年10月31日前向原告交付商品房。根据合同第九条规定，原告为此原告诉至法院，1、请求被告一次性支付原告逾期交房违约金7289.39元，按日违约金该房款的万分之一，从2014年10月31日计算至2015年6月17日。2、判令被告承担2015年6月17日之后逾期交房违约金计算至实际交房日，计算方式同诉讼请求第一项，支付方式为每月最后一日现金或转账支付。3、本案诉讼费用由被告承担。被告河南中部置业有限公司辩称：1、根据原、被告双方签订的商品房预售合同补充协议第三条第6款的约定，遭遇不可抗力、意外事件以及非出卖人原因造成的延误，出卖人可据实延迟交付时间。本案延期交房的原因是施工承包方即中太建设集团股份有限公司竣工延期及拒不提交竣工验收资料，并非出卖人的原因所致，可据实延期并不视为违约。2、因施工承包方即中太建设集团股份有限公司竣工延期及拒不提交竣工验收资料，导致延期交付房屋，中部公司已经起诉本院，该案的事实认定及处理结果关乎本案的事实认定和判决依据，本案应中止审理。经审理查明，原告高恒与被告河南中部置业有限公司于2012年12月22日签订了一份《商品房买卖合同》。出卖人：河南中部置业有限公司；买受人高恒。合同约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于上蔡县重阳大道西段南侧，秦相路南段东侧，编号为12的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为上国用（2011）第2629906号。该块土地面积为33163.23，规划用途为住宅，土地使用年限自2011年4月21日至2081年4月21日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蔡都花园。建设工程规划许可证号为建字第411722201200111号，施工许可证号为411722201208030101。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为上蔡县商品房预售销售管理办公室，商品房预售许可证号为（2013）上住建字第20130017号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第3幢303号房。该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为3.0米，建筑层数为地上6层，该商品房阳台是非封闭式。第四条计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2773.38元，总金额人民币叁拾叁万伍千玖佰肆拾零元整。……第八条交付期限。出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。本合同连同附件共19页，一式5份，具有同等法律效力，出卖人1份，买受人1份，房地产管理部门2份，银行1份。”后有出卖人河南中部置业有限公司在该合同上签名盖章及买受人高恒在合同上签字按印。后双方又签订一份商品房预售合同补充协议，主要约定付款事项等内容，合同约定：买受人以按揭方式购房的，于合同签订当日付清首付款176940元，贷款159000元……。另查明，原告按约于2014年11月17日、18日将首付款共计176940元交付给被告中部公司，被告并为其出具收据两份。2015年5月18日使用公积金按揭款转账给被告付余款159000元，被告为其出具收据一份。2013年5月19日交契税共计6719元，被告中部公司出具收据一份，四份收据均有河南中部置业有限公司盖的公章，经手人许。被告的房屋因未取得竣工验收资料，没有按合同约定的时间交付房屋给原告，双方经协商未达成协议。为此，形成本案诉讼。上述事实，有原、被告陈述，商品房预售合同及补充协议书，商品房预售许可证，公安案件受理通知，施工方承诺书，施工方招投标文件、成交确定书，验收签到表，收据票据等证据在卷予以佐证。本院认为，原告高恒与被告中部公司签订的商品房买卖合同及补充协议书系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，为有效合同。双方均应严格按约履行权利和义务，在合同履行过程中，原告高恒按约支付了购房款335940元，被告河南中部置业有限公司未按合同约定交付房屋，违反合同约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债��；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中原、被告双方签订合同约定:出卖人应当在2014年10月30日前交付房屋，被告逾期超过180日后未交付房屋，原告有权解除合同。因此，原告请求解除其与被告中部公司于2012年12月22日签订的商品房买卖合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告收取原告高恒购房款335940元及其代收的办理房产证所交的契税6719元，被告至今未交付房屋的行为实属违约，应承担相应的违约责任，因此原告要求被告返还其购房款335940���及其代收的办理房产证所交的契税6719元的诉请，本院予以支持。同时双方签订合同约定：“原、被告解除合同的，被告应按原告累计已付款的0.1%支付违约金。”因此，原告要求被告支付原告违约金3359.40元的诉请，符合法律的规定，本院予以支持。被告中部公司辩称，根据原、被告双方签订的商品房预售合同补充协议第三条第6款的约定，遭遇不可抗力、意外事件以及非出卖人原因造成的延误，出卖人可据实延迟交付时间。本案延期交房的原因是施工承包方即中太建设集团股份有限公司竣工延期及拒不提交竣工验收资料，并非出卖人的原因所致，可据实延期并不视为违约。根据合同法的相关规定，提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，补充协议书第三条第6款的约定有意免除自己的责任，排除对方主要权利，应认定���无效条款，对被告的该项辩称，本院不予支持。另外被告再辩，因施工承包方即中太建设集团股份有限公司竣工延期及拒不提交竣工验收资料，导致延期交付房屋，中部公司已经起诉本院，该案的事实认定及处理结果关乎本案的事实认定和判决依据，本案应中止审理。本案经审查不符合中止的条件，对被告的辩称，本院不予支持。综上，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十条之规定，判决如下：一、解除原告高恒与被告河南中部置业有限公司于2012年12月22日签订的商品房买卖合同二﹑被告河南中部置业有限公司于判决生效后十日内返还原告高恒购房款335940元及其��收的办理房产证所交的契税6719元。三、被告河南中部置业有限公司于判决生效后十日内支付原告高恒违约金3359.40元。如被告河南中部置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6490元，由被告河南中部置业有限公司负担。如服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长 任秋莲审 判 员 张 敏人民陪审员 焦亚辉二〇一五年九月六日书 记 员 宋萌萌 更多数据：