（2015）厦民终字第2894号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-10-13
案件名称
曾福华与张金锋、李春凤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第2894号上诉人（原审被告）张金锋，男，1985年7月13日出生，汉族。委托代理人黄荣锦，福建金磊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）曾福华，男，1973年9月21日出生，汉族。委托代理人彭凯德、陈旺富（实习），福建衡兴明业律师事务所律师。原审被告李春凤，女，1988年4月9日出生，汉族。上诉人张金锋与被上诉人曾福华、原审被告李春凤因房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2015）集民初字第599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。原审被告李春凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。曾福华向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除曾福华与张金锋、李春凤于2012年12月14日签订的《预约买卖协议》；2、张金锋、李春凤立即向曾福华返还购房款30万元、按揭款95700元、房款补差款771元、房屋及土地登记费180元、产权证印花税5元、水电周转金300元、物业服务费1162.68元、专项维修资金174.4元；3、张金锋、李春凤立即向曾福华双倍返还定金40万元；4、张金锋、李春凤承担本案诉讼费用。以上诉请金额：798293.08元。原审判决查明，2011年6月29日，张金锋、李春凤以93.3515万元向福建中联盛房地产开发有限公司购买了98.81平方米的商品房一套，该房位于厦门市集美区海上五月花（3-6子地块）3号楼（T1）21层03单元。2011年8月17日，张金锋、李春凤两人以张金锋的名义与招商银行股份有限公司厦门分行签订《个人购房借款及担保合同》，向招商银行按揭贷款65万元用于支付购房款。2012年12月14日，转让方张金锋、李春凤作为甲方，受让方阮永洪作为乙方签订了一份《房产买卖协议》（以下称“预约买卖协议”），协议第二条载明：上述房产出售总价款为人民币壹佰壹拾伍万元整（￥1150000元），本协议签订之日，乙方应支付购房定金为人民币贰拾万元整（￥200000元）；第四条载明：甲乙双方同意，乙方将上述购房款分…期支付给甲方，已支付定金可充抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于2014年12月19日前向甲方支付首期款（含定金）为人民币叁拾万元整，2、乙方于2014年12月20日前向甲方支付人民币贰拾万元整；第五条载明：甲方应于支付定金当天将房产交付乙方使用；第十三条载明：任何一方未经对方同意要求解除本协议，或者任何一方出现违约行为导致另一方无法履行本协议，违约方应向守约方支付双倍定金的违约金；守约方亦可选择使用定金罚则要求违约方承担违约责任；第十五条载明：甲乙双方保证于甲方产权出件后一个月内按土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》示范文本格式签订合同，并前往土房局办理交易手续，否则视为违约，每逾期一日，由违约方向守约方支付上述房款的0.05%作违约金。因一方原因致无法办理交易登记手续达拾日的（以土房局受理为准），另一方有权要求解除本协议，同时要求违约方承担相应违约责任；第二十一条载明：甲方在招商银行（厦门）按揭贷款计人民币陆拾伍万元整（￥650000），至交付定金后按揭款由乙方按期支付本金及利息，银行卡及密码由乙方保管。该协议系由厦门九顶房地产代理有限公司居间撮合成交。同日，张金锋、李春凤出具一份定金及首付款收条载明：兹收到阮永洪（352623197308066614）购买厦门市集美区海上五月花（3-6子地块）3号楼（T1）21层03单元购房定金人民币贰拾万元整（￥200000元），首付款计人民币叁拾万元整（￥300000元），合计人民币伍拾万元整（￥500000元），该定金及首付款由曾福华账号转入产权人张金锋指定账号，以上款项曾福华在签订协议壹拾日内转清。特立此据！收款人：张金锋、李春凤。2014.12.4。2012年12月17日、18日，曾福华通过中国邮政储蓄银行向张金锋的账户分5次转账50万元。2012年12月15日，招商银行客户回单载明，张金锋的账户存入4400元。从2013年1月份开始，曾福华每月向张金锋的招商银行账户转账4150元，至2014年10月15日，共22个月，转账金额合计91300元，该款用于偿还按揭贷款。2013年9月29日，中联盛公司出具了三份收款收据，其中2000625号收款收据载明：今收到（3-6子地块）3号楼-1-2103张金锋交来房款补差款柒佰柒拾壹元（￥771）。经手人：曾；2000093号收款收据载明：今收到张金锋交来房屋土地登记费壹佰捌拾元（￥180）。经手人：曾；2000462号收款收据载明：今收到张金锋交来产权证印花税伍元（￥5）。经手人：曾。同日，保利（厦门）物业管理有限公司出具两份发票，其中05000324号发票载明：付款方名称：张金锋；水电周转金金额：300；合计：叁佰元整（￥300）。05000325号发票载明：付款方名称：张金锋；物业服务费2013年10月-2014年3月金额：1162.68；专项维修资金2013年10月-2014年3月174.40；合计：壹仟叁佰叁拾柒元零捌分（￥1337.08）。2013年11月26日，福建省永定县人民法院执行局工作人员为张金锋制作一份执行问话笔录，人民法院询问：这套房子你是否有转卖给他人？张金锋：是，已经卖给了曾福华，协议是我签的字，阮永洪是房产中介人，时间是2012年12月14日。人民法院询问：定金及首付款收条上的签字是否是你的字？张金锋：是，但是我没有收到收条中这50万元，当时黄森辉把我的邮政银行卡和身份证拿走，我没有收到这50万元。案外人张秀萍因与张金锋、李春凤、张金东民间借贷纠纷，向福建省永定县人民法院申请强制执行张金锋和李春凤的财产，永定县人民法院于2013年10月24日向厦门市国土资源与房地产管理局发出（2013）永执行字第1408号协助执行通知书，依法查封了涉案房产。曾福华向永定县人民法院申请执行异议，认为查封错误，应当依法解除查封措施。2014年1月2日，福建省永定县人民法院作出（2013）永执行字第1408-2号执行裁定书，认为曾福华所提供的证据无法证明被执行人张金锋已经将被查封房屋转让给了曾福华，以及曾福华向张金锋付清了全部购房款，故裁定驳回了曾福华的执行异议申请。后曾福华不服上述裁定，向永定县人民法院提起执行异议之诉。2014年5月26日，福建省永定县人民法院作出（2014）永民初字第311号民事判决书，判决解除坐落于厦门市集美区海上五月花（3-6子地块）3号楼（T1）21层03单元的查封。后张秀萍不服上述判决，向福建省龙岩市中级人民法院提出上诉，2014年10月13日，福建省龙岩市中级人民法院作出（2014）岩民终字第736号民事判决书，判决如下：一、撤销永定县人民法院（2014）永民初字第311号民事判决；二、驳回被上诉人曾福华的诉讼请求。该判决已经生效。2015年4月28日，厦门市公证处作出（2015）厦证内字第13728号公证书，其中情况说明载明：本人阮永洪，现就出卖人张金锋、李春凤将位于厦门市集美区海上五月花（3-6子地块）3号楼（T1）21层03单元房产出售给买受人曾福华的相关情况说明如下：2012年12月14日，本人作为买受人曾福华的代理人与出卖人张金锋、李春凤签订了一份《预约买卖协议》，协议约定出卖人张金锋、李春凤将上述房产以115万元的价格出售给买受人曾福华。同日，出卖人张金锋、李春凤出具一份《定金及首付款收条》，但本人身份仍为买受人曾福华的代理人。上述协议签订后，买受人曾福华依约履行了相应付款义务。上述房屋买卖合同发生在出卖人张金锋、李金凤与买受人曾福华之间，本人仅为买受人曾福华的代理人，由买受人曾福华享有相应权利，履行相应义务。说明人：阮永洪。张金锋、李春凤还向原审法院提供三份证据，一份是《预约买卖协议》的复印件，用以证明曾福华提供的文本和张金锋提供的文本不一致，曾福华提供的文本被篡改；另一份是账户交易明细，用以证明张金锋收取定金和首付款的账户在收到款项后立即被支取，张金锋实际并未收取购房款；第三份证据是一份公证书的复印件，系张金锋、李春凤委托阮永洪出售房产的委托书，用以证明阮永洪作为张金锋、李春凤的代理人，无权再代理曾福华购买房产。以上事实，有曾福华提供的商品房买卖合同、个人购房借款及担保合同、预约买卖协议、转账凭单、定金及首付款收条、招商银行客户回单、转账受理回单、账户交易明细、面积补差款通知函、收款收据、不动产统一发票、海上五月花物业缴费清单、发票、《执行裁定书》、《民事判决书》、公证书、执行问话笔录，张金锋、李春凤提供的《预约买卖协议》的复印件，账户交易明细，公证书及各方当庭陈述为证。原审判决认为，关于曾福华诉讼主体是否适格，张金锋、李春凤主张讼争房产的受让方为阮永洪而非曾福华，曾福华不具备诉讼主体资格。本案中，《预约买卖协议》约定的房屋受让人和《定金及首付款中收条》载明的买受人和付款人均为阮永洪。法院认为，阮永洪在厦门市公证处所做的情况说明中明确承认“上述房屋买卖合同发生在出卖人张金锋、李金凤与买受人曾福华之间，本人仅为买受人曾福华的代理人，由买受人曾福华享有相应权利，履行相应义务”。而根据庭审查明情况，无论定金还是购房款的首付款，以及按揭贷款均系曾福华实际支付，未见阮永洪的付款行为。结合阮永洪在公证书中的陈述，购买涉案房屋的权利义务实际由曾福华承担，因此，曾福华是本人，阮永洪是代理人。张金锋在永定县人民法院所做的执行问话笔录中也说明“房子已经卖给了曾福华，协议是我签的字，阮永洪是房产中介人”。可见在本案发生之前，张金锋实际也知道购房人是曾福华而非阮永洪。公证书和执行问话笔录两份证据相互印证，阮永洪是曾福华的代理人，曾福华为本案的房屋买受人，具备诉讼主体资格，法院对此予以确认。张金锋、李春凤提供的《预约买卖协议》的复印件和公证书的复印件因为没有原件核对，法院不予采信。关于张金锋是否收到购房定金和首付款。张金锋认为没有收到款项，用于收取定金和首付款的银行账户被他人掌握，收款后立即被他人支取。曾福华认为实际支付了50万元的定金和首付款，并在此后连续支付了按揭贷款。法院认为，根据曾福华提交的转账凭证，其分5次向张金锋的账户转账共计50万元。在永定县法院执行局为张金锋制作的问话笔录中张金锋表示，没有收到50万元，是由名为黄森辉的人掌握张金锋的银行卡和身份证支取了款项。法院认为，根据银行转账凭证，曾福华确实向张金锋的账户支付了50万元，张金锋收到了50万元的款项后，该款如何使用是张金锋的权利，与曾福华是否支付款项没有关系。即使该款确实被黄森辉支取，张金锋亦应向黄森辉主张权利，而不应认为曾福华没有付款。关于《预约买卖协议》是否解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中由于张金锋、李春凤的其他行为，导致涉案房产被永定县人民法院查封，造成曾福华购买房屋的目的无法实现。张金锋、李春凤应当预见到其债务将被人民法院强制执行，曾福华没有过错，现曾福华主张解除双方于2012年12月14日签订的《预约买卖协议》，于法有据予以支持，根据法律规定，该解除合同的意思表示至迟在本案起诉状送达之时即2015年2月2日已经向张金锋、李春凤表达，此时合同即应解除。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《预约买卖协议》第十三条亦约定任何一方未经对方同意要求解除本协议，或者任何一方出现违约行为导致另一方无法履行本协议，违约方应向守约方支付双倍定金的违约金；守约方亦可选择使用定金罚则要求违约方承担违约责任。曾福华主张双倍返还定金40万元，于法有据予以支持。关于银行按揭款，曾福华提交了招商银行客户回单、转账受理回单和账户交易明细证明其共支付按揭款95700元，张金锋、李春凤主张该款是曾福华代阮永洪支付的，而阮永洪已在公证处作公证证明其为曾福华购买房屋的代理人，张金锋、李春凤的主张于事实不符，不予采信。法院认为涉案房产的权利义务均应由曾福华承担，张金锋、李春凤应当返还该款。关于房产补差款、房屋土地登记费、产权证印花税、水电周转金、物业服务费和专项维修资金，曾福华提交了收款收据原件三份、面积补差款通知函、不动产统一发票原件、海上五月花物业缴费清单和发票原件两份，张金锋、李春凤主张上述证据中记载的户主均为张金锋，不能证明曾福华所主张的证明内容，根据《预约买卖协议》第五条：甲方应于支付定金当天将房产交付乙方使用的约定，张金锋、李春凤应于2012年12月14日将本案房屋交付房屋买受人使用，而曾福华提交了中联盛公司出具的三份收款收据原件和保利（厦门）物业管理有限公司出具的两份发票原件，日期均为2013年9月29日，且三份收款收据中亦有载明“经手人：曾”。曾福华均掌握上述证据的原件，曾福华的主张与《预约买卖协议》的约定和交易习惯相契合，对于下列款项：房产补差款771元、房屋土地登记费180元、产权证印花税5元、水电周转金300元、物业服务费1162.68元和专项维修资金174.4元，法院均予以确认，张金锋、李春凤应当返还。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、曾福华与张金锋、李春凤于2012年12月14日签订的《房产买卖协议》应于2015年2月2日解除；二、张金锋、李春凤应于本判决生效之日起十日内返还曾福华返还购房款30万元、按揭款95700元、房款补差款771元、房屋及土地登记费180元、产权证印花税5元、水电周转金300元、物业服务费1162.68元、专项维修资金174.4元；三、张金锋、李春凤应于本判决生效之日起十日向曾福华双倍返还定金40万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11783元，减半收取5892元，由张金锋、李春凤负担。宣判后，张金锋不服，向本院提起上诉。上诉人张金锋上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回曾福华的起诉。主要事实与理由：原审判决不仅存在着程序违法之处，且存在着严重的认定事实错误之处，并最终导致其判决结果有违客观事实。一、程序违法之处。原审诉讼中，上诉人曾向原审法院提出调取证据及委托鉴定的申请，原审法院未对上诉人申请作出任何说明，在最终的判决书当中只字未提，存在程序违法之处。二、认定事实错误之处。曾福华对本案所涉《预约买卖合同》存在着明显的伪造、篡改的行为，原审法院确认经曾福华伪造、篡改的部分内容为事实明显错误。综合本案基本事实及各项证据材料，曾福华才是阮永洪购房的付款代理人。曾福华所提供的50万元转款凭证只是其通过银行转入又取出的方式所造成的假象而已，但原审法院对此没有进行必要的调取核实。三、原审判决对上诉人提供证据的证明力存在认定及陈述错误之处。原审判决以上诉人未提供原件进行核对为由对该证据不予采信明显错误。仅需将上诉人提供的合同复印件与曾福华提供的《预约买卖合同》进行简单对比就可以得出曾福华提供的合同存在伪造、篡改。四、关于曾福华及其妻子、阮永洪存在伪造、篡改证据行为的问题。曾福华提供的合同落款处所添加的“曾福华”字样明显就是曾福华事后所添加的。被上诉人曾福华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。一、一审判决程序合法，本案无需调查取证，更无需鉴定。二、一审判决认定事实清楚。1、张金锋主张曾福华提供的《预约买卖协议》存在伪造、篡改，纯属主管猜测，张金锋未提供证据加以证明，一审法院对此不予采信并无不当。2、张金锋主张买受人是阮永洪与事实不符，案涉《预约买卖协议》上买受人处的签字人明确是曾福华，案外人阮永洪只是以授权代理人的身份签字，足以说明案外人阮永洪只是买受人曾福华的代理人。同时，曾福华提供的案外人阮永洪通过公证方式作出的《情况说明》可充分印证，案涉《预约买卖协议》的买受人是曾福华，阮永洪只是代理人。生效判决已确认曾福华系案涉《预约买卖协议》的买受人，在张金锋未提供证据否定生效判决的认定前，本案不应作相反认定。曾福华提供的证据可充分证明：购房款、按揭贷款、房屋差价款、物业费及办证费用的缴纳人均为曾福华，这一系列的合同履行行为可充分证明曾福华是买受人。张金锋在向永定县人民法院所做的《执行问话笔录》中已明确自认曾福华是买受人，阮永洪只是中介，现张金锋又否认前述向法院的陈述有违诚信，不应采信。3、张金锋主张曾福华未向其支付购房款与事实不符，不应采信。三、一审判决未认定张金锋提供的部分证据的证明力并无不当。四、张金锋所谓的伪造、篡改证据问题纯属主管猜测，更与其在向永定县人民法院所做的《执行问话笔录》的陈述自相矛盾，不足采信。原审被告李春凤未作陈述。经审理查明，对原审判决查明的事实，张金锋提出如下异议：1、原审判决认定具体付款日期及金额的事实有误，实际上张金锋与阮永洪签订合同时并未约定购房款支付的具体时间，是曾福华添加的。2、原审判决认定2012年12月17日、18日，曾福华通过中国邮政储蓄银行向张金锋的账户分5次转账50万元的事实有误，实际上张金峰并未收到该笔款项，是由曾福华通过转入再转出造成的假象。3、原审判决认定永定县人民法院执行局工作人员为张金锋制作一份执行问话笔录内容有误，实际上永定县法院工作人员在做笔录之前将曾福华提供的预约买卖协议先交给张金峰看，张金峰看过才做出的对客观事实误解的陈述，因此该笔录并不能作为认定本案事实的依据。对一审判决查明事实的其他部分没有异议。曾福华认为张金锋提出的异议均不成立，亦无证据支持。1、曾福华并未在协议上添加，系张金锋主观猜测。2、曾福华在原审有提供转帐凭证，张金锋在永定县法院制作笔录时陈述被案外人取走与本案无关联性。3、按张金锋说法，在永定县法院看了协议后才做出误解陈述不符合日常生活逻辑，张金锋看过才更不会记错。对原审判决查明的事实，曾福华提出如下异议：1、原审判决第3页第1段“2012年12月14日，转让方张金锋、李春凤作为甲方，受让方阮永洪作为乙方签订了一份《房产买卖协议》”中“受让方阮永洪”有误，应该是曾福华。2、原审判决第4页第1段：“收款人：张金锋、李春凤。2014.12.14”其中“2014”是笔误，应该是2012年。另外，曾福华认为原审判决遗漏查明如下事实：曾福华一审时提交的证据（2014）岩民终字第736号生效《民事判决书》，该判决书已经查明：“曾福华通过厦门九顶房地产代理有限公司以115万元的价格向张金锋、李春凤夫妇购买该套房屋，三方签订《预约买卖协议》”、“曾福华已支付总购房款115万元中的50万元及部分按揭款”相关事实。对一审判决查明事实的其他部分没有异议。张金锋认为，预约买卖协议的记载内容可以看出，协议签订的主体是张金锋与阮永洪，认可收款时间为2012年。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。审理过程中，双方当事人均未提出新的证据。本院认为，《房产买卖协议》系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人均应依照诚实信用的原则履行。根据该协议第二十条载明“本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有相同法律效力”的相关内容，张金锋应该持有协议原件。张金锋主张曾福华篡改《房产买卖协议》，其在原审诉讼中申请对《房产买卖协议》中签名的形成时间进行鉴定，但张金锋未能提供协议原件进行比对，原审法院未准许张金锋的鉴定申请并无不当。从曾福华提供的（2015）厦证内字第13728号《公证书》、永定县人民法院执行问话笔录及曾福华实际支付购房款等证据可以相互印证，曾福华作为案涉房产的实际买受人。张金锋关于原审判决对证据认定错误的主张缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。张金锋的上诉理由不能成立，上诉请求应当予以驳回。原审被告李春凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11783元，由上诉人张金锋负担。本判决为终审判决。审判长林巧玲审判员柯艳雪代理审判员陈鸣二〇一五年九月六日代书记员彭丽月附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 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