（2015）宁民终字第3539号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-10-15
案件名称
上诉人贺勇与被上诉人南京紫竹物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贺勇,南京紫竹物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3539号上诉人（原审被告）贺勇，男，1973年4月14日生，汉族，无业。委托代理人陈红侠，女，1977年11月7日生，汉族，无业。被上诉人（原审原告）南京紫竹物业管理有限公司，住所地在南京市六合区葛塘街道葛中路1号。法定代表人张胜，该公司总经理。委托代理人孟海云，女，1967年3月25日生，汉族，南京紫竹物业管理有限公司经理。上诉人贺勇因与被上诉人南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。紫竹物业公司原审诉称，2009年12月8日，紫竹物业公司与南京建辉房地产开发有限公司签订《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，合同约定由紫竹物业公司为阳光聚宝山庄小区提供物业管理服务，合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时止。贺勇系该小区业主，依据《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，贺勇应当及时向紫竹物业公司支付物业服务费，然而贺勇自2009年12月8日起未按合同约定支付相关费用，截止2014年5月17日尚欠紫竹物业公司物业服务费及公共能耗分摊费共计6596.50元。紫竹物业公司经催交，贺勇至今仍未交纳，请求法院判令贺勇支付物业服务费5380.10元及滞纳金（按日万分之一承担自2014年5月17日起计算），支付公共能耗分摊费1216.40元。贺勇原审辩称：1、贺勇购买了涉案红豆街区某幢803室房屋，该房屋于2007年6月交付，贺勇于2008年8月入住。紫竹物业公司于2009年12月与南京建辉房地产开发有限公司签订物业服务合同时，小区房屋已交付2年多。2011年小区成立业主委员会后，紫竹物业公司一直未与业主委员会签订合同，也未与业主签订物业服务合同。2、紫竹物业公司要求贺勇支付物业费，应当提供相应的物业服务资料，紫竹物业公司需经合法选聘，否则合同无效。3、贺勇购买房屋时，开发商与选聘的物业公司签订的前期物业服务合同中，物业费包含了公摊费用，紫竹物业公司现主张公摊水电费不合理。4、在紫竹物业公司提供物业服务期间，贺勇有物品损失，向紫竹物业公司汇报后未得到解决。综上，请求驳回紫竹物业公司诉讼请求。原审法院经审理查明，2009年12月8日，紫竹物业公司（乙方）与南京建辉房地产开发有限公司（甲方、以下简称建辉房产公司）签订《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，双方就坐落于南京市玄武区玄武大道88号的阳光聚宝山庄（以下简称阳光聚宝山庄）的前期物业管理服务进行协商，甲方选聘乙方对阳光聚宝山庄提供前期物业服务，双方约定以下主要内容：1、在物业服务区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修养护；物业共用设施设备的日常运行和维修养护；电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为多层住宅1.05元／月·平方米、高层住宅1.2元／月·平方米、别墅2.5元／月·平方米、商业用房2元／月·平方米等等。3、物业服务费用按六个月交纳，业主应在每年1月份和6月份预交物业服务费用。乙方应于每年7月10日、1月10日向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况。4、公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：物业公共区域能耗由全体业主按户分摊；单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊；电梯运行电费由按一层及以上业主按楼层系数分摊；二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊等等。5、甲方违反本合同的约定，导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方按照合同约定或协商赔偿相关利益人的损失；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人赔偿损失并支付相当于三个月物业费的违约金；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按逾期日起计算每日万分之一向乙方支付违约金。6、合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2014年5月14日，紫竹物业公司与南京市玄武区聚宝山庄住宅小区业主委员会、南京亿文物业有限公司共同出具告知函一份，告知内容如下：紫竹物业公司服务期限至2014年5月17日23时59分，请尚未缴纳物业费的业主前往物业办公室缴纳物业费；请预缴物业费、停车费及押金的业主至物业办公室登记后退还相关费用；南京亿文物业有限公司6个月试用期（5月18日零时起）内，缴费期限为3个月，试用期满缴费期限不超过1年。贺勇系阳光聚宝山庄红豆街区某幢803室业主，因贺勇未支付自2011年1月1日至2014年5月17日期间的物业服务费及公共能耗分摊费，紫竹物业公司遂诉至原审法院。原审审理中，紫竹物业公司称，紫竹物业公司经建辉房产公司招标与建辉房产公司签订了前期物业服务合同，为阳光聚宝山庄提供物业服务，直至2014年5月17日。贺勇自2011年1月1日至2014年5月17日期间物业服务费未付，按房屋建筑面积110.57平方米、每月1.2元／平方米计算，共计欠缴物业服务费5380.10元。公共能耗分摊费用按每月30元计算，共计欠费1216.40元。紫竹物业公司提交了中标通知书、《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》、告知函、水电费发票及公摊费用明细表予以证明，其中水电费发票及公摊费用明细表证明红豆街区每户分摊的公共能耗费用为：2010年1月至2014年5月17日期间，电梯和小地库的电费为12.4元／月；2010年1月至2014年2月期间，增压水泵电费1.15元／月，绿化用水费0.645元／月；2012年1月至2014年5月19日期间，路灯草坪灯电费2.1元／月，监控室电费1.27元／月，每月共计分摊费用为17.60元。贺勇对合同、告知函的真实性予以认可，但认为紫竹物业公司进入小区提供服务时小区入住业主达一半以上，此时物业服务合同应需过半数业主同意或招投标方式签订合同，否则合同无效，紫竹物业公司未能提供招标手续，故紫竹物业公司、贺勇无合同关系。贺勇原审称，贺勇与建辉房产公司签订商品房买卖合同时，贺勇与上海陆家嘴物业公司签订前期物业服务合同，该合同约定物业服务费包含公共能耗分摊费，紫竹物业公司无权主张公共能耗分摊费。紫竹物业公司未提供物业服务，如贺勇家中北面阳台顶部与外墙公共部分漏水，致使贺勇房屋顶部墙面损坏，贺勇多次向紫竹物业公司报修，紫竹物业公司均未予处理；贺勇居住的单元门禁系统经常发生故障，紫竹物业公司一直未予修理；自行车停车位遇雨天积水严重；贺勇自行车被盗，紫竹物业公司不能提供监控等等。贺勇提交业主手册及业主临时公约、打印的照片予以证明。紫竹物业公司质证认为业主手册与业主临时公约与紫竹物业公司无关，紫竹物业公司依据与建辉房产公司签订的前期物业服务合同中约定的公共能耗费用由全体业主按户收取，紫竹物业公司已垫付了相应费用，贺勇应当承担相应的公共能耗费用；贺勇提交的照片无法达到其证明目的，贺勇房屋漏水未向紫竹物业公司反映，且漏水处在贺勇屋内，并非物业公共区域；自行车位积水系开发商设计缺陷造成，积水后紫竹物业公司及时进行排水；紫竹物业公司无保管义务，贺勇自行车被盗应系刑事案件。因紫竹物业公司、贺勇意见分歧较大，本案原审未能调解。以上事实有《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》、中标通知书、业主信息表、红豆街区公摊水电费明细清单及发票、告知函以及当事人陈述等证据予以证实。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，紫竹物业公司与建设单位签订的前期物业服务合同，未违反法律规定，合法有效，紫竹物业公司亦按合同约定为阳光聚宝山庄小区提供了物业服务。阳光聚宝山庄小区成立业主委员会后，业主委员会未及时选聘新的物业公司，紫竹物业公司仍按前期物业合同继续为小区提供物业服务，紫竹物业公司的行为并不违反法律规定。紫竹物业公司提交的中标通知书证明紫竹物业公司经招标后，与建设单位签订前期物业服务合同，贺勇对此虽提出异议，但未提供相反证据予以证明，故对贺勇认为紫竹物业公司未经招标签订的前期物业服务合同无效的观点，原审法院不予采纳。综上，紫竹物业公司要求贺勇按合同约定支付物业服务费及公共能耗分摊费，有事实和法律依据，原审法院予以支持。因贺勇对紫竹物业公司主张的物业服务费欠费期间及计算标准予以认可，故紫竹物业公司要求贺勇支付物业费5380.10元，原审法院予以支持。紫竹物业公司主张按每月30元要求贺勇承担公共能耗分摊费用，但紫竹物业公司未能提供充分证据证明每月应分摊的金额为30元，故按紫竹物业公司提交的发票及公摊费用明细中记载每月每户应分摊的公共能耗费计算，贺勇应承担的公共能耗分摊费共计666.46元。《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》约定业主未按期缴纳物业费按每日万分之一自逾期之日起承担违约金，紫竹物业公司要求贺勇自2014年5月18日起承担违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：贺勇于判决生效之日起五日内支付南京紫竹物业管理有限公司自2011年1月1日起至2014年5月17日止物业服务费5380.10元及滞纳金（按日万分之一计算自2014年5月18日至物业服务费付清时止），公共能耗分摊费666.46元，合计6046.56元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，减半收取25元，由贺勇负担（该款紫竹物业公司已预缴，贺勇在给付物业服务费时加付此款）；紫竹物业公司预缴受理费余款25元，由原审法院退回紫竹物业公司。贺勇不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人起诉依据的《物业服务合同》非法、无效。上诉人于2007年购买涉案房屋时，与开发商签订了《南京市商品房买卖契约》。该合同中关于前期物业服务的相关条款，物业管理人为上海陆家嘴物业管理有限公司，上诉人不知开发商有权与被上诉人签订《前期物业服务合同》。被上诉人所依据的《前期物业服务合同》没有上诉人签字确认。依据《江苏省物业管理条例》的规定，应判定《前期物业服务合同》无效。业委会的成立，标志着前期物业服务的结束。业委会成立后，一般应在3个月内与物业公司签订《物业服务合同》。《江苏省物业管理条例》规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。上诉人持有的《商品房现售合同》明确约定，本合同签订后，经业主大会依法产生业主委员会，业主委员会受业主委托与选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》、业主大会制定的《管理规约》依法生效的，上述《前期物业服务合同》、《临时管理规约》自行终止。被上诉人所依据的《前期物业服务合同》也明确载明，本合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，合同自动终止。聚宝山庄小区业委会2011年2月成立备案，直到2014年5月被上诉人撤离小区，业委会与被上诉人始终没有签订《物业服务合同》，应认定《前期物业服务合同》违法、无效。二、被上诉人为聚宝山庄小区业主提供所谓的事实物业服务极差，被上诉人在聚宝山庄小区提供服务期间，只想着收费，不用心服务，放任闲杂人员随意进出，致使小区被盗案件频发，业主起码的居住安全没有保障，小区内违规安装防盗网现象严重。被上诉人放任群租行为，小区业主深受其害，被上诉人对违规装修行为放任不管，恶意侵犯广大业主的合法利益。三、被上诉人向上诉入主张的物业管理费和相关费用已过诉讼时效，法院不应支持其诉讼请求。四、被上诉人原审未完成法定的举证责任，应承担举证不能的法律后果。本案是物业服务费纠纷，根据举证责任分配原则，被上诉人有举证证明其已履行合同约定义务的责任，而本案中被上诉人就其所提供的物业服务未提交证据证明其履行了《物业服务合同》的约定，更未提交证据证明其提供的物业服务达到了《物业服务合同》及相关文件规定的质量要求，因此，原审法院应判决其承担举证不能的败诉后果。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，驳回被上诉人原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人紫竹物业公司答辩称，原审判决公正公平，上诉人称前期物业合同是非法的无依据，原审中，紫竹物业公司已经提交了相应的证据证明紫竹物业公司和建设单位签订的合同合法。关于诉讼时效，根据相关法律规定，诉讼时效从最后一期履行届满之日起计算，紫竹物业公司提起本案诉讼，在诉讼时效之内。二审中，除了上诉人对原审查明的“2009年12月8日，紫竹物业公司（乙方）与南京建辉房地产开发有限公司（甲方、以下简称建辉房产公司）签订《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》”、“2014年5月14日，紫竹物业公司与南京市玄武区聚宝山庄住宅小区业主委员会、南京亿文物业有限公司共同出具告知函一份”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人贺勇提供南京市物业管理办公室于2015年6月18日出具的《关于阳光聚宝山庄物业管理问题的回复》，证明紫竹物业公司违法，合同无效。被上诉人对南京市物业管理办公室书面答复的真实性认可，但认为与本案无关。被上诉人紫竹物业公司提供了南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第552号和南京市中级人民法院（2015）宁民终字第799号民事判书，证明紫竹物业公司与建辉房地产开发有限公司是通过招投标方式签订前期物业服务合同的，签订物业服务合同符合法定程序。上诉人对两份判决书的真实性认可，但认为不能达到被上诉人的证明目的。本院认为，前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本案中，紫竹物业公司进驻涉案小区实施物业管理服务，系在涉案小区成立业主大会前，经过南京建辉房地产开发有限公司公开招投标而中标的企业，并在相关管理部门进行了备案。故建辉房地产开发有限公司与紫竹物业公司签订的《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当按合同约定的标准向物业公司支付物业费。紫竹物业公司依约向贺勇提供了物业服务，贺勇提供的证据不足以证明紫竹物业公司服务存在重大瑕疵，其以紫竹物业公司服务存在瑕疵为由拒交物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。物业服务合同系继续性合同，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算，现紫竹物业公司自2014年5月17日撤离涉案小区，至其起诉之日并未超过诉讼时效，上诉人贺勇认为紫竹物业公司的主张超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，上诉人贺勇的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贺勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 张晗庆代理审判员 吴 勇代理审判员 付 双二〇一五年九月六日书 记 员 郭婷婷 来源：