（2015）穗天法民四初字第199号

裁判日期: 2015-09-06

公开日期: 2016-09-19

案件名称

万新卫与广州市天河区棠德花苑业主委员会、广州市棠苑物业管理有限公司业主撤销权纠纷2015民四初199一审民事判决书

法院

广州市天河区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

万新卫,广州市天河区棠德花苑业主委员会,广州市棠苑物业管理有限公司

案由

业主撤销权纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省广州市天河区人民法院民事判决书（2015）穗天法民四初字第199号原告：万新卫，住广州市天河区。委托代理人：赵少伟，系广东正大联合律师事务所律师。被告：广州市天河区棠德花苑业主委员会，住所地广州市天河区。负责人：邓木深。委托代理人：马志超，系广东启源律师事务所律师。被告：广州市棠苑物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：岑堃，系该司总经理。委托代理人：张文、李峻飞，分别系广东启源律师事务所律师及实习律师。原告万新卫诉被告广州市天河区棠德花苑业主委员会（以下简称棠苑业委会）及广州市棠苑物业管理有限公司（以下简称棠苑物管公司）业主撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万新卫及其委托代理人赵少伟，被告棠苑业委会的委托代理人马志超及被告棠苑物管公司的委托代理人张文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万新卫诉称：原告是天河区棠德花某小区业主，棠苑业委会是棠德花某小区的业主委员会，棠苑物管公司是棠德花某小区物业管理公司。2010年2月1日及2012年2月24日，两被告未经业主大会同意，擅自制定了《棠德花某车辆管理规定》及《棠德花某车辆停放申请及信息变更须知》。根据被告提供的资料，棠德花某小区路面有1225个临时停车位，其中11个为警车专用位，720个为月保停车位，494个为临保车位。两被告制定上述规定后，擅自将小区临时停车位给予很多非业主办理月保卡，但却拒绝给包括原告在内的小区众多业主发放车位月保卡。原告认为被告作为小区的业主委员会及管理方，应优先利用小区公共区域给业主提供停车方便，而不是未经业主大会同意向非业主核发大量月保卡，然后又拒绝向业主核发月保停车卡。2014年8月，原告向被告申请办理停车月保卡，但被拒绝。两被告的上述行为不仅侵犯了原告的合法权益，而且违反了两被告制定的《棠德花某车辆管理规定》及《棠德花某车辆停放申请及信息变更须知》。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、撤销两被告作出的不给予原告办理棠德花某小区停车月保卡决定；2、两被告立即向原告核发棠德花某小区停车月保卡（即该卡属于能随时刷卡进入棠德花某小区的停车卡）；3、本案受理费由两被告承担。被告棠苑业委会与棠苑物管公司共同答辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、棠苑业委会系棠德花某的第三届业主委员会，2010年2月1日，棠德花某第二届业主委员会根据当时的小区停车情况，依法制定并联合棠苑物管公司发布《棠德花某车辆管理规定》（下称“《管理规定》”）；为进一步加强和规范停车管理，明确申请临保及办理车辆信息变更的条件和程序，第二届业主委员会联合棠苑物管公司于2012年2月24日，制定《棠德花某车辆停放申请及信息变更须知》（下称“《变更须知》”），鉴于两项规定已执行多年，对规范小区停车，保障小区住户停车需求方面起着积极的作用，并得到棠下街道办事处、棠下派出所、棠德花某南、北社区居委会等部门及小区业主的充分肯定，内容合法有效，棠苑业委会在接管棠德花某后，才会继续沿用，因此，上述两项规定的制定与发布等行为与两被告无关；二、两被告不存在擅自将小区临时停车位给予很多非业主办理月保卡的行为，原告的陈述与事实不符，棠德花苑小区系广州市政府最早建设的保障型住宅小区，受当时的社会经济发展水平及保障房住宅标准的制约，以及根据小区内的车辆数量情况，小区施行月保和临保两种方式供业主自由选择，随着社会经济水平的不断发展、人们生活水平的日益提高，购买汽车的业主越来越多，小区内停车位也日趋紧张，对此，小区第二届业主委员会依法制定并与棠苑物管公司于2010年2月1日联合发布《管理规定》，实行限时段限车的措施，由于停车位的数量有限，为最大限度的保障小区住户的停车需求，结合小区的实际情况，考虑到需保持一个相对稳定的月保停车量，故采取对申请并符合办理月保条件的车辆进行登记的措施，按照登记顺序先后排序，当有月保车辆退出时，则为排号靠前的车主优先办理月保业务，以此类推，然而，由于小区目前的汽车保有量已超过2000辆，小区内1225个车位已无法满足业主的停车需求，为此，两被告先后组织居委、街道、城管、住保办、业主代表（包括月保、临保、无车业主）等单位召开多次协调会议，商讨解决小区停车难的对策，面对业主的质疑，主动接受业主监督，邀请业主代表分别于2014年8月13、14、15日对车主资料进行核查，对材料不齐的车主档案资料，要求相关车主提供补充资料，又于同年10月12日邀请业主代表进行复查，并将未按规定提交最新资料的存疑车辆档案处理等问题提交业主代表大会表决，经业主大会表决，决定取消36辆未按要求提交最新资料车辆的月保资格并将结果进行公某，被取消的36辆月保车均属于历史遗留问题或是因情况发生变更未及时提交相关材料所致，且占月保车总数不到5%，且两被告已按照该决议从2015年1月1日起，正式取消存疑车辆的月保资格，故此，两被告是根据棠德花某的实际情况，依照合法的程序去解决包括月保卡等停车问题，没有擅自将小区临时停车位给予很多非业主办理月保卡，故原告的陈述毫无依据；三、为有效解决小区目前的停车难问题，两被告已接受部分业主代表提议，联合草拟了新的《棠德花某路面停车位、车辆管理方案》，并邀请居委、街道、城管、住保办、业主代表（包括月保、临保、无车业主）等单位进行讨论、修正，形成《棠德花某路面停车位、车辆管理方案》（最终版）并交全体业主表决，目前已进入表决阶段，从新《棠德花某路面停车位、车辆管理方案》的内容来看，其提供两种车辆管理方案，其中，方案一为原有的停车制度不变，进一步完善，主要内容为在路面的1225个临时停放点中，11个为警车专用位，720个为月保停车位，494个为临保停车位，月保卡在现有基础上不再办理，让其自然减少，除月保车主外，其余符合办理停车条件的业主统一办理临时停车卡，原已办理停车卡的，如不符合条件，将被取消停车资格，当月保车数量少于720辆时，相应增加临保停车位。月保停车位中，在白天7:00—22:00提供100个位置作为流动车位，供探亲访友、外来办事、公务车等使用，当入场的月保车达到700辆时，不再使用流动卡，方案二为先到先停制，主要内容为在路面的1225个临时停放点中，11个为警车专用位，40个为公建配套停车位，100个为流动车位，1074个为业主有效停车位，取消月保，所有符合办理停车条件的业主均办理临时停车卡，全部实行“先到先停”制，也就是说，无论是方案一还是方案二，小区将不再办理新增月保业务，原告要求为其核发月保卡属于客观上履行不能，另外，根据2014年11月28日棠德花某业主代表大会的决议，对于“取消一定数量的月保车后，是否办理相应数量的月保车”这项提议，因未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即未经“双过半”业主同意）而不能通过，因此，两被告根据该决议及协调会议之精神，顾及大多数的临保业主（车主）的利益，不办理新增月保业务，更符合法律规定及大多数业主的意愿。因此，根据上述，两被告在没有相关依据的情况下，不适宜再为原告办理月保卡。经审理查明：原告是位于天河区棠德南路323号803房（位于棠德花某小区内）的权属人，系棠德花某小区的业主。2010年2月1日，棠苑业委会及棠苑物管公司联合发布《棠德花某车辆管理规定》，作出下列规定：……本小区实行时段限车（16:00～次日6:00），拒绝外来车辆进入小区停放（特种车辆除外，如救护车、消防车、警车等）；大型客货车超宽超长，阻碍消防通道，自2010年2月1日起本小区不再为大型车提供停放车位；车辆入场时，必须按规定刷卡，限车时段只限本小区住户车辆进入小区（门岗验证）停放，若车位已满，门岗当值人员有权拒绝任何车辆进入小区停放……。2010年2月24日，棠苑业委会及棠苑物管公司棠德花某管理处联合发布《棠德花某车辆停放申请及信息变更须知》，对棠德花某小区内车辆停放作出如下说明：一、申请临保，需符合下列条件1、车辆为业主本人所有……2、车辆非业主本人所有，但某属关系（只限父母、子女、配偶）……3、符合以上条件，一套房只限申请一辆车（注：以房产证为准）；二、已成功申请的车主，需变更车辆信息1、车主不变，车辆信息发生变更……2、车主及车辆信息均发生变更……。2014年8月12日，原告向某业委会递交业主咨询及意见表，内容为本人是棠下小区业主，凭本人身份证、房产证和行驶证前往管理处办理月保卡遭拒，请业委会给予答复。2014年10月12日，棠苑业委会召开关于复核棠德花某车主资料的会议，参会人员有街道维稳办、南北居委、物业公司相关人员、业委会全体委员及部分业主代表，会议内容为组织相关业主代表对8月23号核查后疑似资料不全的234份车主档案资料复印件，经联系车主进行整改补充的情况再次进行复核；上午九时，业委会邓木深主任宣读了相关纪律和注意事项后，分成五组，每组四人进行查阅；中午十二时前各组完成第一轮核查，查出疑似不符合规定的资料在下午三时再次进行各组交叉复核；经相关代表复核，234份疑似资料不全的月保档案资料复印件中，最后确定档案资料复印件不符合现时停车管理规定的为92份，对于该92份档案资料月保车辆的处理意见为拟提交业主代表大会表决。2014年11月28日，广州市天河区棠德花某业主代表大会作出《关于棠德花某存疑车辆表决结果的公某》，显示于2014年11月22日上午9时在棠下街综合家庭服务中心召开了业主代表大会，对“是否取消36辆未按要求提交最新资料车辆的月保资格”等四个事项进行现场表决，业主代表大会的选票统计结果为应发选票95张，所代表总户数7727户，总面积621600平方米，面积权数为100%，后附表格分项列明各项表决事项及相应表决意见。后棠苑业委会将上述表决结果于棠德花某小区内进行了公某。棠苑业委会为证明其主张，提交了：1、2014年5月28日《棠德花某停车管理会议记录》及2014年6月25日《关于棠德花某车辆管理协调会会议纪要》，拟证明两被告高度重视小区停车问题，先后组织居委、街道、城管、派出所、业主代表（包括月保、临保、无车业主）等单位召开多次协调会议，商讨解决小区停车难的对策；2、《棠德花某月保车辆资料核查签到表》6张（2014年8月13日、14日、15日各2张）、《关于对月保车辆资料核查的情况报告》1张、2014年10月12日棠德花某车辆资料复核会议签到表1张，拟证明两被告接受业主监督组织业主代表对棠德花某的月保车辆资料进行核查和复查；3、《棠德花某路面停车位、车辆管理方案》及公某照片，拟证明根据新的停车方案将不再办理月保，该方案目前处于表决阶段；4、2014年7月29日棠德花某业委会数车位会议签到表，该证据拟证明棠苑业委会于2014年7月29日联系棠苑物管公司及业主代表对棠德花某内停车点进行核查，核查结果显示车位数量与棠德花某停车点示意图显示数量一致。原告经质证对证据1的内容不予确认，不确认存在该会议的事实；对证据2《棠德花某月保车辆资料核查签到表》中2014年8月13日的签到表的真实性予以确认，原告已参加该次会议，当时仅提出要进行核查，但并未实际进行核查，对于2014年8月14、15日签到表的真实性不予确认，对于《关于月保车辆资料核查的情况报告》形式上真实性予以确认，但不确认报告的内容，对《棠德花某车辆资料复核会议签到表》真实性不予确认；对证据3的真实性无异议，原告已看到该方案，但该方案目前尚未投票通过，与本案无关。棠苑物管公司经质证对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认；对证据4的真实性无法确认，不清楚棠苑业委会是否曾清点过车位数量，棠德花某小区内车位数量不止1195个。棠苑物管公司为证明其主张，提交了：1、棠德花某停车点示意图，拟证明棠德花某小区停车位分布情况；2、棠德花某停车收费标准打印件，拟证明棠德花某停车收费标准；3、2014年5月28日《棠德花某停车管理会议记录》及2014年6月25日《关于棠德花某车辆管理协调会会议纪要》，拟证明两被告高度重视小区停车问题，先后组织居委、街道、城管、派出所、业主代表（包括月保、临保、无车业主）等单位召开多次协调会议，商讨解决小区停车难的对策；4、《棠德花某月保车辆资料核查签到表》6张（2014年8月13日、14日、15日各2张）及《关于对月保车辆资料核查的情况报告》1张，拟证明两被告接受业主监督，邀请包括原告在内的业主代表于2014年8月13、14、15日对车主资料进行核查，并于8月23日向棠德花某业主出具核查情况报告；5、《棠德花某车辆资料复核会议签到表》1张（2014年10月12日），拟证明两被告组织业主代表对资料不全的月保车辆档案，通知相关业主补齐资料后于2014年10月12日进行复核；6、《棠德花某路面停车位、车辆管理方案》及公某照片，拟证明根据新的停车方案将不再办理月保，该方案目前处于表决阶段。原告经质证，对证据1的真实性不予确认，该示意图与小区停车现状不符且没有任何政府部门盖章；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3的内容不予确认，不确认存在该会议的事实；对证据4中2014年8月13日的《棠德花某月保车辆资料核查签到表》的真实性予以确认，原告已参加该次会议，当时仅提出要进行核查，但并未实际进行核查，对于2014年8月14、15日签到表的真实性不予确认，对于《关于月保车辆资料核查的情况报告》形式上真实性予以确认，但不确认报告的内容；对于证据5的真实性不予确认；对证据6的真实性无异议，原告已看到该方案，但该方案目前尚未投票通过，与本案无关。棠苑业委会经质证对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。现原告以根据两被告制订的月保卡规则，原告作为棠德花某小区的业主有权使用作为公共空间的车位为由，起诉要求两被告撤销不给予原告办理停车月保卡的决定并向原告核发停车月保卡等。两被告则抗辩称其是执行小区业主代表大会决议不再办理新增月保业务，原告如有异议应向业主代表大会提出。在本案庭审中，棠苑物管公司称如需办理车位月保卡须停车业主提供房产证、身份证及行驶证，原告对此予以认可，但认为两被告应该赋予全体业主平等办理停车月保卡的权利，即只要是业主均有权办理停车月保卡，棠苑物管公司则称其是根据实际履行情况才对月保卡的办理予以限制。关于车位的使用问题，原告及被告棠苑业委会表示曾就该问题召开业主大会讨论表决，但是方案没有通过。棠苑物管公司称因棠德花某小区业主众多，故部分事务是由业主选举或推举的代表举行业主代表大会进行表决，棠苑业委会表示其是按照法定的方式公某业主代表大会的结果，原告则主张业主代表大会无法代表全体业主，且两被告提交的业主代表大会的表决结果是针对棠德花苑小区内存疑的车辆处理问题进行的表决，并非对月保车辆的处理问题进行的表决，且原告申请办理月保卡是在业主代表大会召开前即已提出，因此业主代表大会的决议内容与原告申请办理月保卡没有关联。另，棠苑物管公司称其在不影响小区通行及消防安全的情况下利用路面或者其他公共区域划分车位，棠苑业委会称其仅是协助棠苑物管公司规划车位，并未具体参与。本院认为：棠苑业委会是经棠德花某小区业主选举出代表全体业主利益对小区众多事务进行管理的组织，棠苑物管公司系依照合同约定为棠德花某小区提供物业管理服务的公司，两被告均系有权对棠德花某小区公共事务进行管理的机构，其联合发布的《棠德花某车辆管理规定》及《棠德花某车辆停放申请及信息变更须知》未违反法律法规的强制性规定，属合法有效的，原告作为棠德花某小区的业主应予以遵守。根据上述规定及须知，原告作为棠德花某小区业主有权经门岗验证后将其所有的车辆进入小区停放，但当小区车位已满时，小区门岗当值人员有权视车辆出入情况安排停放。棠苑物管公司在不影响小区通行及消防安全的情况下利用路面或者其他公共区域划分车位，两被告根据小区车位的实际使用情况向小区物业使用人依申请发放停车卡的行为属于小区内部公共部位的管理行为。原告身为小区业主虽有权使用小区内部的公共部位，但因利用公共部位划分所得的车位为小区公共资源，且该公共资源并非无限，公共资源的有效利用及有序管理依赖于两被告的管理工作。正因为车位的有限性及小区业主停车需求的不断增长无法相适应，才导致原告无法办理停车月保卡的情况出现，但本院认为两被告经审核向小区部分物业使用人发放停车月保卡，部分物业使用人依照收费标准向某物管公司交纳停车月保费用，双方间成立保管合同，而该保管合同能够成立及生效的一个重要前提在于两被告能在小区现有月保车位范围内向物业使用人提供空闲车位，如上所述，小区公共车位为有限资源，也正因为资源的有限性导致两被告不可无限制的与小区物业使用人订立上述保管合同，因此该类保管合同也不属于强制缔约的范畴，保管合同的缔结也属于两被告行使对小区公共资源管理责任的内容，而不属于法律法规可进行强制性规定的范畴，本院不宜对两被告的上述管理行为进行撤销或者另行作出指令，因此对于原告的相关诉请本院不予支持。至于如何公平保障物业使用人停放车辆的权利，因涉及业主全体利益，应另循途径处理。综上所述，本院依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告万新卫的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告万新卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审　判　长　　谭巨文人民陪审员　　赖小玲人民陪审员　　刘小红二〇一五年九月六日书　记　员　　何嘉杰曾妙仪本判决书于2015年月日送达（33）微信公众号“”