（2015）烟民再字第9号

裁判日期: 2015-09-06

公开日期: 2015-11-16

案件名称

姜美庆与蓬莱市渤海综合服务公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

姜美庆,姜作训,蓬莱市渤海综合服务公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2015）烟民再字第9号上诉人（原审原告）：姜美庆，城镇居民。委托代理人：刘兆明，山东宸来律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：姜作训，城镇居民。委托代理人：刘永福，山东蓬祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蓬莱市渤海综合服务公司。住所地：蓬莱市登州市场内*楼。法定代表人：齐善玲，经理。上诉人姜美庆因与被上诉人姜作训、蓬莱市渤海综合服务公司（以下简称渤海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2014）蓬民再初字第5号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姜美庆与委托代理人刘兆明、被上诉人姜作训之委托代理人刘永福、被上诉人渤海公司之法定代表人齐善玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年1月5日，原审原告姜美庆诉称，1996年10月1日姜美庆与原审被告渤海公司签订商品房预（销）售合同，姜美庆购买渤海公司开发的位于蓬莱市北关路京蓬第四小区3号楼西单元6楼东户房屋，姜美庆已按合同约定付齐全部房款，渤海公司亦将房屋交付给姜美庆，且姜美庆居住至今，但渤海公司至今未给姜美庆办理房产证登记手续，请求法院依法确认姜美庆、渤海公司签订的商品房预（销）售合同合法有效，确认京蓬第四小区3号楼西单元6楼东户房产归姜美庆所有。蓬莱市人民法院查明，1996年10月1日姜美庆、渤海公司签订了商品房预（销）售合同，合同约定姜美庆购买渤海公司开发的位于蓬莱市北关路京蓬第四小区3号楼西单元六楼东户房产一处，面积110平方米，总价款为90000元，签订合同当日姜美庆将房款全部付清给渤海公司，渤海公司将该房交付给姜美庆。但至今未办理房产登记手续。故姜美庆诉来法院。蓬莱市人民法院在审理过程中，经调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原告姜美庆与被告渤海公司1996年10月1日签订的商品房预（销）售合同合法有效。二、位于蓬莱市北关路814号京蓬第四小区3号楼3单元601号房产一处归原告姜美庆所有。案件受理费100元，由姜美庆负担。第三人姜作训以姜美庆与渤海公司恶意串通，侵害其合法权益为由向蓬莱市人民法院申诉。蓬莱市人民法院于2014年6月25日作出（2014）蓬民监字第8号民事裁定，对本案提起再审。蓬莱市人民法院再审过程中，原审原告姜美庆称，我的诉讼请求同原审一样，1996年本案所涉楼房盖好后，我父母说把该房卖给我，当时为该房写了一份合同和收据，后改称想不起来是否签订书面合同，父母与我口头说了。原审被告渤海公司辩称，同意姜美庆的请求。第三人姜作训述称，2008年10月20日，我购买了诉争房产，付清房款后入住使用至今，该房产归我所有，不属于渤海公司所有，渤海公司无权处分该诉争房产，姜美庆、渤海公司双方的合同是假的，收据也是编造的，姜美庆、渤海公司恶意串通，欺骗法院及房产部门，意图将诉争房产以物权登记的形式固定下来据为己有，侵害了我的合法权益，请求依法确认姜美庆与渤海公司签订的合同无效。蓬莱市人民法院再审查明，渤海公司的法定代表人齐善玲与姜美庆系母女关系。据渤海公司陈述，涉案房屋所在的楼房系渤海公司与朱仁德的建筑公司及青岛某公司合作开发，共三个单元、36户，楼房建好后，三家约定东单元的12户归渤海公司所有，另两个单元的房屋归朱仁德及青岛公司所有，但朱仁德把本属于渤海公司的东单元的101、102室擅自出卖，他同意以其在3单元的601、602室换给渤海公司，但朱仁德一直未交付房屋钥匙，渤海公司对其所述未提交相关证据。2005年12月8日，蓬莱市人民政府颁发的蓬国用（2005）第252号土地使用证记载的土地使用权人为渤海公司，座落位置是北关路南，体校东，用途为住宅用地，使用权面积为1908平方米；1996年7月22日，蓬莱市人民政府颁发的公证字第1547号山东省城镇公房所有权证，记载的所有权单位名称为渤海公司，产别为集体，座落于职工学校东，建成年代为96年，6层。原审时，姜美庆提交了落款日期为1996年10月1日的商品房预售合同一份，该合同是一份填写式制式合同，卖方为渤海公司，买方为姜美庆，购买的商品房为3号楼西单元六楼东户，建筑面积110平方米，金额90000元，房款支付方式、房屋交付时间等事项均为空白，合同尾部签有“齐善玲、姜美庆”名字；姜美庆还提交了填写日期为1996年10月1日的收据一份，载明交款单位为“姜美庆”，收购房款现金90000元，记账、出纳、经办等栏无人签字。再审庭审中，姜美庆认可商品房预售合同中的两个签字均是其对象书写，签订合同的时间是2013年，系为办房产证补办的；对房款给付情况，除收据外，姜美庆未提交其他证据予以佐证，庭审中，姜美庆称96、97年其凑了9万元现金，给了其父母，第三人对此提出异议，认为96年时姜美庆23岁，能拿出9万元购房，与当时情况不符，姜美庆又称房款是父母给的，拿到公司开了单子，交在公司账上，对于公司房款的记账情况，渤海公司法定代表人齐善玲称其当时不插手公司事务，不了解账目情况。另查，1999年6月10日，蓬莱市财政局下属单位蓬莱市经济开发投资公司出具《宏达实业总公司皇冠轿车、商品房有关情况说明》，内容为“该公司现有皇冠轿车一辆，商品房两户，拟抵顶我公司部分贷款本息，……商品房两户，系五楼、六楼（新房起脊），每户面积119.7平方米，座落于登州镇政府对面，经双方协商，估价23.6万元”，1999年6月21日，蓬莱市宏达实业总公司（以下简称宏达公司）出具收据，载明交款单位为蓬莱市投资公司，事由为楼款（渤海楼西单元五楼东户126000、六楼东户110000），人民币236000元。2008年10月20日，蓬莱市京蓬实业总公司（以下简称京蓬公司）作为售房单位与姜作训签订售房合同，约定姜作训购财政局顶帐房一套，位于市职工中专东、西单元6楼东户，房款100000元，姜作训于2006年7月5日、2008年10月20日分别付房款5万元。第三人姜作训称，京蓬公司系为蓬莱市经济开发投资公司代售本案争议的房屋，从1999年后，该房由京蓬公司占有使用，2008年将房屋交给了第三人姜作训占有使用，并提交了京蓬公司交取暖费的收据、发票予以证明，其曾找过渤海公司办理房屋过户，但渤海公司拒绝办理，渤海公司对此否认。姜美庆称在姜作训装修时其曾与齐善玲找姜作训让其不要装，房子是她的，之前别人住的时候，她们也找过。蓬莱市人民法院再审认为，姜美庆认可商品房预售合同中其与渤海公司法定代表人齐善玲的签字均是其丈夫书写，该合同是为办房产证补办的，实际形成时间是2013年，而并非其在原审中所述的、合同上书写的时间1996年；姜美庆除提交一份收据证明其已付房款给渤海公司之外，未能提交其他证据证明房款的给付情况，其在庭审中对房款的给付情况及商品房预售合同的签订情况前后陈述矛盾；姜美庆在原审中主张其占用了本案所涉房屋，但实际上并未占有；姜美庆与渤海公司的法定代表人又存在利害关系。综上，姜美庆提交的证据依法不能证明其与渤海公司房屋买卖关系的成立，故对姜美庆要求依法确认其与渤海公司签订的商品房预（销）售合同合法有效，确认京蓬第四小区3号楼西单元6楼东户房产归其所有的请求依法不能支持，原审民事调解书错误，依法应予撤销。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第四百零七条第二款之规定，于2015年3月17日作出（2014）蓬民再初字第5号民事判决：（一）撤销蓬莱市人民法院（2013）蓬登民初字第35号民事调解书。（二）驳回原审原告姜美庆要求确认姜美庆与渤海公司签订的商品房预（销）售合同合法有效、确认京蓬第四小区3号楼西单元6楼东户房产归姜美庆所有的诉讼请求。案件受理费100元，由原审原告姜美庆承担。姜美庆提出上诉称，（一）一审判决认定事实有误。1、诉争房产登记在被上诉人渤海公司名下，有2005年12月8日的蓬国用（2005）第252号土地使用证及1996年7月22日的公证字第1547号山东省城镇公房所有权证为证。作为房产所有权人渤海公司有权处分房产。虽然上诉人姜美庆为了办证需要后补了商品房预售合同及付款收据，但改变不了渤海公司愿意将房产处分给姜美庆的事实。2、被上诉人姜作训提交的书证存在瑕疵，不应予以认定。首先，蓬莱市经济开发公司出具的说明即宏达公司以争议房产抵顶贷款本息，这只是其单方陈述，并没有宏达公司的盖章确认；其次，宏达公司与蓬莱市经济开发公司无房产买卖关系，按常理不需宏达公司出具所谓的蓬莱市经济开发公司缴款的收据；京蓬公司没有任何代售的授权，其与姜作训签订的售房合同也没有法律依据。更主要的是蓬莱市经济开发公司出具说明时间是1999年6月10日、宏达公司收据形成时间为1999年6月21日、姜作训与京蓬公司签订售房合同的时间为2008年10月20日，均在渤海公司所有权证书形成时间之后，即使宏达公司以房抵债为事实，那么因其不具备处分不动产的主体资格，其处分当然无效。（二）《中华人民共和国物权法》第16条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。姜作训明知以上房产登记在渤海公司名下，却执意与京蓬公司签订合同，与常理相违，其损失可以向京蓬公司主张，与姜美庆无关。其占有房产行为也证明不了其合法买卖房产的事实。综上，一审法院以姜作训提交的书证为据提起再审，在本案事实认定与法律适用方面均存在严重偏差，请求依法改判。被上诉人姜作训辩称，（一）一审法院认定事实清楚。1、一审法院再审查明“1996年7月22日，蓬莱市人民政府颁发的公证字第1547号山东省城镇公房所有权证，记载的所有权单位名称为渤海公司”。该事实已经查明，但该事实不能证明被上诉人渤海公司将诉争房产处分给了上诉人姜美庆。一审查明姜美庆与渤海公司签订的《商品房预售合同》是2013年形成的，姜美庆在上诉状中也承认“为了办证需要后补了商品房预售合同及付款收据”，2013年之前姜美庆与渤海公司没有房产销售合同也没有收据收据，姜美庆与渤海公司依据2013年形成的虚假购房合同欺骗法院法官及行政单位工作人员办理房产证是错误的。2、姜作训提交1999年6月21日蓬莱市宏达实业有限公司（以下简称宏达实业公司）出具两张收据收蓬莱市开发投资公司楼款及轿车款。收据加盖宏达实业公司财务章体现蓬莱市开发投资公司购买了宏达实业公司的诉争楼房及轿车。3、渤海公司法定代表人齐善玲在庭审中详细陈述楼房合作开发及分配情况。渤海公司是建设方，拥有土地使用权，因此楼房整体产权证书必须办理到渤海公司名下，其他房产证再从整体房产证中分出。通过渤海公司法定代表人齐善玲的陈述证实宏达实业公司取得诉争房产所有权，有权对外处分。至于渤海公司法定代表人齐善玲再次陈述渤海公司与宏达实业公司因卖房交换房屋的情况没有其他证据证实，并且该诉争房产已经抵债，渤海公司无权处分。（二）上诉状中的第二条理由不成立。渤海公司建设房产是进行房地产开发，首先需办理整体房产证，土地及房产名称均为渤海公司，其分配给职工或对外出售后再分证，办理个人名称房产证。因此，第二条上诉理由不成立。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持。被上诉人渤海公司辩称，同意上诉人姜美庆的上诉理由和请求。诉争房产是渤海公司的，可以对外出售。本院二审查明，1995年5月9日，蓬莱市宏达实业总公司法定代表人由李书万变更为朱仁德。1997年7月24日，蓬莱市南王镇人民政府作出南政发（1997）第26号《关于建立蓬莱市宏达实业有限公司的决定》，原镇办企业蓬莱市宏达实业总公司改制为蓬莱市宏达实业有限公司，蓬莱市宏达实业总公司的一切债权债务由蓬莱市宏达实业有限公司全权负责。1997年7月29日，蓬莱市宏达实业有限公司成立，法定代表人为朱仁德。2009年12月16日，蓬莱市宏达实业有限公司因不按照规定接受年度检验，被蓬莱市工商行政管理局吊销营业执照。本院二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，本案争执的焦点问题有二：一是诉争房产的产权归属。二是上诉人姜美庆与被上诉人渤海公司之间的房屋买卖关系是否成立。关于焦点一。虽然诉争房产的土地使用证及房屋所有权证均登记在渤海公司名下，但渤海公司在原审法院再审庭审中亦认可诉争房产在建成后分给了朱仁德的建筑公司，只是主张朱仁德把本属于渤海公司的东单元的101、102室擅自出卖，他同意以其在3单元的601、602室换给渤海公司。对于上述主张，渤海公司未提交证据予以证实，故姜美庆关于诉争房产登记在渤海公司名下，渤海公司有权处分诉争房产的上诉理由，无事实与法律依据，本院不予支持。关于焦点二。姜美庆认可商品房预售合同中其与渤海公司法定代表人齐善玲的签字均是其丈夫书写，该合同形成的时间并非其原审中所述的1996年，而是2013年为办房产证补办的。姜美庆除提交一份为办房产证补办的收据证明其已付房款给渤海公司之外，未能提交其他证据证明房款的给付情况，且渤海公司亦未提交公司帐目等证据佐证姜美庆已付清房款，再结合姜美庆与渤海公司法定代表人齐善玲之间的亲属关系，原审认定姜美庆与渤海公司之间的房屋买卖关系不成立并无不当，故姜美庆要求依法确认其与渤海公司签订的商品房预（销）售合同合法有效，确认诉争房产归其所有的请求，证据不足，本院不予支持。综上，上诉人姜美庆的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人姜美庆负担。本判决为终审判决。审判长　　郝严卫审判员　　孙春汉审判员　　张婷婷二〇一五年九月六日书记员　　吴　静关注公众号“”