（2015）穗中法民五终字第3488号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-09-14
案件名称
邹先芬与广州新百佳市场经营管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州新百佳市场经营管理有限公司,邹先芬
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第四十一条，第四十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3488号上诉人（原审被告）：广州新百佳市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：赖锡峰，总经理。委托代理人：黄才健，陈新光，均系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：邹先芬，住贵州省石阡县。委托代理人：杨薇，广东穗恒律师事务所律师。上诉人广州新百佳市场经营管理有限公司（以下简称新百佳公司）因与被上诉人邹先芬租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2013)穗云法民四初字第1372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年3月23日，邹先芬与新百佳公司的前身广州新百佳小商品市场开发有限公司签订《租赁合同书》，约定：邹先芬承租新百佳公司位于广州市白云区沙太路京溪桥东侧广州新百佳小商品城服装展贸城内的商铺（自编号为第1交易区，第1栋2层A12328、A12310、A12038号商铺）；租赁期限121个月（除1个月装修期外，共10年），最迟交铺时间为2011年6月15日；如新百佳公司在2011年6月15日之后交铺，每逾期一天，按照已交款的万分之八支付滞纳金。逾期交铺超过两个月以上的，邹先芬有权解除合同，新百佳公司应将邹先芬已交的履约保证金双倍退还，并退还已交费用；新百佳公司的收费部门是财务部，邹先芬交付现金时必须到财务部或客户服务中心财务收费点交付；新百佳公司收款后，须由财务部向邹先芬开具加盖财务专用章的收款凭证；凡以新百佳公司其他部室或以新百佳公司员工个人名义出具的收款凭证一律无效，邹先芬要拒付等。当日，邹先芬向新百佳公司交付了上述3个商铺的履约保证金共6000元、A12310、A12038商铺的装修费共20000元。后新百佳公司不能按时向邹先芬交付商铺。2013年3月21日，邹先芬向新百佳公司邮寄送达了《解除租赁合同函》，要求解除上述3个商铺的租赁合同及相应费用。新百佳公司收到该函件。同年7月9日，广州市工商行政管理局白云分局批准广州新百佳小商品市场开发有限公司变更为现在新百佳公司的名称。2013年12月19日，邹先芬向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认邹先芬与新百佳公司签订的3个商铺租赁合同已经解除；2、新百佳公司双倍返还履约保证金共12000元；3、新百佳公司退还2个商铺的装修费20000元；4、新百佳公司退还3个商铺的租金和综合管理费预付款101025元；5、新百佳公司支付逾期交铺违约金65647元（按每日万分之八，从2011年6月16日起至2013年3月22日止，共计646日）；6、新百佳公司偿还上述款项共198672的利息（从2013年3月23日起按同期银行贷款利率计算至实际清偿之日）；7、本案诉讼费用由新百佳公司承担。上述事实，有《租赁合同书》、收款收据、EMS快递单、《商铺交接告知函》、《解除租赁合同函》及当事人陈述等证据证实。原审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。现新百佳公司迟延向邹先芬履行交付商铺的义务超过合同约定的2个月期限，邹先芬依约解除合同合理合法，原审法院予以确认。鉴于新百佳公司违约迟延交付商铺，故其应承担合同约定的退还双倍履约保证金及退还已交装修费用的违约责任，故邹先芬就此提出的诉讼请求原审法院予以支持。对于邹先芬要求新百佳公司支付迟延交付商铺的违约金的诉讼请求，因该违约金仅适用于不解除合同的情形，在本案中不能适用，故原审法院对该请求不予支持。邹先芬所举证据不足以证实新百佳公司收取了租金和综合管理费预付款，故其要求新百佳公司退还该费用的请求原审法院不予支持。对于邹先芬要求新百佳公司偿还其主张款项利息的诉讼请求，因无合同、法律依据，故原审法院不予支持。对于新百佳公司提出对A12038铺租赁合同的抗辩意见，原审法院认为，新百佳公司所提供的证据不能证实其于合同约定的期限前就商铺交付问题对邹先芬进行了有效的通知，因此不能证明其履行了通知邹先芬交付商铺的义务，故该抗辩意见院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,于2015年4月8日作出如下判决:一、确认邹先芬与广州新百佳市场经营管理有限公司于2011年3月23日签订的关于位于广州市白云区沙太路京溪桥东侧广州新百佳小商品城内A12328、A12310、A12038号商铺的《租赁合同书》已解除；二、广州新百佳市场经营管理有限公司于本判决生效之日起5日内向邹先芬退还双倍履约保证金共12000元、装修费共20000元，合计32000元；三、驳回邹先芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4480元，由邹先芬负担3697元，由广州新百佳市场经营管理有限公司负担783元，并于本判决生效之日起5日内迳付邹先芬。判后，上诉人新百佳公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：对于A12038商铺，我方在合同约定的期限前就商铺交付问题已对邹先芬履行了告知义务。甲乙双方在2011年3月23日订立《租赁合同书》时约定了告知方式【详见《租赁合同书》第十九条】即甲方向乙方发出的通知、函件等告知通知书投入到甲方客户服务中心为乙方专门设置的公示箱内，由乙方自行开锁领取阅读。此措施实施后，无论乙方有否取得或是否看到公示箱的“告知通知书”，均视同送达给乙方。我司在2011年4月30日签发了《关于A、B区三楼及部分A区二楼服装商铺交铺的告知书》告知了对方在15天内办理关于A、B区三楼及部分A区二楼服装商铺交铺的告知书，包含了涉案的A12038商铺。2011年8月8日，我方又签发了《关于A、B区三楼及部分A区二楼服装商铺交接及租赁期限起止时间的再次告知书》，两次告知书均投入到公示箱内。我司请求二审法院现场取证，查看公示箱内有无甲方向乙方发出的通知、函件、考核结果。2013年2月28日我方给该商铺邮寄了商铺交接告知函，再次告知其在2013年3月15目前到我司办理商铺交接手续，并将此告知书投入到公示箱内。与对方同场的1500多间商铺的承租户在收到我方2011年4月30日《告知书》后，已办理了铺位的交接手续和开业经营手续。我司对涉案商铺在2013年3月份至2013年12月份进行了经营考核，同时将上述月考核结果（商铺不遵守《守则》认定书暨收取租金和综合服务费告知书）投入了专属该铺位的告示箱内。根据合同违约责任第3点约定，逾期交费超过一个月以上的，构成乙方违约，乙方还须向甲方支付违约金和经济赔偿金(按本条第4款执行)，第4款第2点任何一方违反本合同约定并符合违约情形的，属于违约方，对方某解除本合同。邹先芬拒不与我方办理商铺交接手续而非我方不缴费商铺。我方因其违约而作出解除《租赁合同》、收回铺位出租的决定，符合《租赁合同书》的约定。综合所述，上诉请求：1.撤销要求我方退还A12038商铺的双倍履约保证金4000元、装修费10000元，合计14000元的原审判决第二项；2.驳回邹先芬提出的诉讼请求；3.一、二审受理费由邹先芬承担。被上诉人邹先芬答辩称：我不同意新百佳公司的上诉请求，租赁合同第十九条约定告知通知书通过约定的方式送到通知箱内，但并没有条款设置具体地址和时间，而且对方没有证据证明公示箱何时设置、位置存在和具体使用公示箱的时间，对方应当有效通知我方这个公示箱具体的存在，并交付公示箱钥匙。告之条款依法应属无效，新百佳公司提供的合同是格式合同，在对方没有交商铺之前，我方实际上不是这个场地的实际使用人，更不可能时时刻刻等待通知函件。及时通知商铺有效送达是对方的法定和约定义务，告知条款实际上免除了通知义务，加重了我方责任。且对方没有向我方告知利害关系，也没有采用足以引起注意的符号标示，依据合同法的规定，这个条款无效。新百佳公司提供的交付通知函件并没有得到我方的认可和确认，不排除对方事后为了诉讼的需要而单方的制作。我方要求退还履约保证金和装修费用和其他费用是基于对方违约交铺两个月而应当承担的合同约定责任，我方认为一审法院判决是正确的，请求维持原判。本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。二审期间，新百佳公司向本院提交八份证据如下：证据1、《关于A、B区三楼及部分A区二楼服装商铺交铺的告知书》，拟证明上诉人已经通知业主来交接铺位；证据2、《关于A、B区三楼及部分A区二楼服装商铺交接及租赁期限起止时间的再次告知书》，拟证明上诉人再次通知业主来交接铺位；证据3、上诉人在客户服务中心设置给业主的公示箱，拟证明请求法院现场查看箱内是否有相关告知材料；证据4、商铺交接告知函，拟证明上诉人按时向业主履行了交铺义务；证据5、与A12038同场其他铺位交费、收费凭证。拟证明同场绝大部分租户收到上诉人按时交铺通知且正常营业；证据6、商铺不遵守《守则》认定书暨收取租金和综合服务费告知书，拟证明上诉人在2013年3月份至2013年12月份对涉案商铺进行了经营考核，同时将上述月考核结果投入了专属该铺位的告示箱内；证据7、A12038商铺《租赁合同书》、《经营管理守则》、《同意加入商城优惠活动承诺书》，拟证明业主应当遵守《经营管理守则》并承担不遵守该守则的责任；证据8、一审判决书，拟证明原审判决书事实错误。邹先芬对此发表质证意见称对方二审提供的证据不属于新证据。故邹先芬不予质证。发票在一审中没有提供，不予质证，这个发票与本案没有关联性和真实性，邹先芬无法确认，与涉案商铺没有直接的关联。其他的证据在一审中都提交过，不属于新证据。本院认为，由于新百佳公司对退回涉案其他两个商铺费用并无异议，故本案二审双方争议的焦点是新百佳公司是否已经按照合同约定及时通知了邹先芬接收A12038商铺以及是否应当退还A12038商铺的双倍履约保证金及装修费。新百佳公司上诉主张其已经按照合同第十九条关于告知的约定将交铺告知通知书等材料投入合同约定的新百佳公司自行设置的公示箱，但由于该租赁合同为新百佳公司提供，而且该告知条款明显有利于新百佳公司，加重了合同相对方的义务，新百佳公司未能举证证明其已经向邹先芬就该条款进行过特别提示，也未能举证证明其何时设立用于投放通知的公示箱，也未提交其已经按时将交铺告知通知书等材料投入公示箱履行告知义务的时间、事项、内容等有第三方见证的证据，邹先芬对此也不予确认。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。新百佳公司所提供的证据不足以证实其已经履行了通知邹先芬交付商铺的义务。根据租赁合同约定，新百佳公司迟延向邹先芬履行交付商铺的义务超过合同约定的2个月期限，原审法院认定新百佳公司构成逾期交铺违约并判令解除《租赁合同书》、新百佳公司承担向邹先芬退还双倍履约保证金12000元及已交装修费用20000元的违约责任，并无不当，本院予以维持。关于新百佳公司二审期间提交的八份证据，经审查《商铺交铺告知书》、《再次告知书》、《租赁合同书》，新百佳公司一审期间已经向原审法院提交并质证，不属于二审期间的新证据。其他证据并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款规定，本院对该证据不予采纳。综上所述，广州新百佳市场经营管理有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人广州新百佳市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年九月六日书 记 员 宋德光邝伟贤 微信公众号“”