（2015）中一法张民一初字第1247号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2017-03-28
案件名称
中山市才圣装饰材料有限公司与中山市安泽物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市才圣装饰材料有限公司,中山市安泽物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法张民一初字第1247号原告（反诉被告）：中山市才圣装饰材料有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区孙文东路843号丽港城商业街B202栋A107卡，组织机构代码094501737。法定代表人：袁明吾，职务：总经理。委托代理人：周彬，系广东铭致律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市安泽物业管理有限公司，住所地中山市火炬开发区孙文东路丽港城D207/A1卡，组织机构代码28204369X。法定代表人：李剑平，职务：董事长。委托代理人:林文结、丘丽琳，分别系广东保信律师事务所律师、实习律师。原告中山市才圣装饰材料有限公司（以下简称才圣公司）诉中山市安泽物业管理有限公司（以下简称安泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法由审判员周光辉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人袁明吾及委托代理人周彬，被告委托代理人林文结、丘丽琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告才圣公司诉称：被告提供2014年2月15日签订的商铺租赁合同是无效合同，是原告才圣公司与被告安泽公司签订的商铺租赁合同，不是安泽公司与袁明吾个人签订的商铺租赁合同。原告在不知情的情况下与被告于2013年12月23日签订B203/A115卡商铺租赁合同，在原告装修、广告、宣传全部工作就序，临近开业才得知该商铺已有人（中山市宸宇园林工程有限公司，以下简称宸宇公司）正在租用中，租用时间为2027年4月到期。原告无法使用，不能租用该商铺进行经营，原告要被告说清原因，并处理解决。被告一直拖延拒绝解决。原告无奈之下，向被告提出终止租赁合同并要求退还租金和押金，适当补偿损失费用，但被告拒绝，并对原告说终止合同可以，但什么钱都没有退给原告，拖了时间近3个月以后被告单方面决定给原告补偿3000元现金损失费用，另换一个商铺B202/A107给袁明吾再装修，补偿3000元的费用，在日后交纳B202/A107卡租金时作抵扣租金。2014年2月15日双方签订了换给原告B202/A107卡商铺租赁合同，因该商铺还有人在住，一时搬不出来，就订改于2014年3月15日开始收取租金。后来，原告按约4月15日去被告交4月份抵扣租金时，被告不同意原先双方商定补给原告3000元补偿费，第二天被告上原告公司门说，如果原告不再拿现金交租，就终止租赁合同马上搬出去，不然马上断水电，并干扰原告公司正常经营和破坏，让原告无法正常经营下去。2014年4月中旬原告只好将工作人员解聘关门了，因被告工作错误和不讲道理造成了今天的双方公司的房屋租赁合同纠纷一案并造成了原告惨重损失达20万元和个人严重人身精神伤害。据此，原告向本院起诉，请求判令：1.确认被告提供的2014年2月15日签订的商铺租赁合同是无效的合同，原告提供的2014年2月15日签订的商铺租赁合同为正确有效的合同；2.废除原告与被告2014年2月15日因被告工作错误签订的商铺租赁合同并停止向原告收取商铺租金、水电费、管理费等费用；3.被告就签订2013年12月23日商铺租赁合同（B203/A115卡）因被告工作错误应承担与原告所造成房屋租赁合同纠纷一案的全部后果和责任，并承担原告一切经济损失费用及人身精神伤害补偿费；4.被告退还原告2013年12月25日向被告交纳房屋租金995元，押金1990元，累计人民币2985元；5.被告向原告赔偿就商铺（B203/A115卡）在2013年12月23日签订合同至2014年3月15日就（B202/A107卡）商铺签订合同期间相隔累计82天的经济损失3万元和人身精神伤害1万元累计暂计人民币4万元；6.被告工作错误应承担原告一切经济损失费（装修费10615元，印刷、广告宣传等费用4658元，暂累计人民币15273元；7.本案诉讼费由被告承担。原告才圣公司为支持其诉求向本院提供的证据有：1.2014年2月15日原告与被告签订的《商铺租赁合同》1份；2.2013年12月23日袁明吾与被告签订的《商铺租赁合同》1份；3.才圣公司工商登记资料1份；4.宸宇公司企业工商登记资料1份；5.丽港城管理处2014年6月份缴费通知单1组；6.才圣公司为开展业务发生的费用单据1组。被告安泽公司辩称：（一）安泽公司认为原告的诉讼请求没有法律依据，原告提出2014年2月15日与原告签订的合同无效，但是该合同是原告与被告双方和议达成，该事实已经中山市第一人民法院开庭审理查明过。（二）原告就与被告于2013年12月23日签订的商铺合同要求被告支付经济损失，亦没有法律依据。事实上该合同由被告与原告法定代表人袁明吾签订，合同的相对方是袁明吾，不应由才圣公司向被告主张赔偿责任。（三）原告提出要求被告退回2013年12月23日商铺租赁合同所缴纳的租金、押金，但该租金、押金经原被告商议已作为2014年2月15日签订的商铺合同的租金、押金，不存在退款之说。（四）原告主张被告赔偿经济损失和人身精神损害并没有法律依据。（五）原告主张投入商铺的装修、广告宣传等，被告对其费用的真实性、合法性不予以认可。另外：现在原告起诉要求被告赔偿主要是2014年2月15日签订的租赁合同，该合同的签订主体是袁明吾本人而并非原告公司，就是说即使在该商铺造成的损失也应当由袁明吾去主张，而不应该由原告去主张；根据原告所提交的证据材料，其造成损失的时间是新合同之后所产生的，而不是原合同所产生的损失。并且请求法院驳回原告的诉讼请求。被告安泽公司未就本诉部分向本院提交任何证据。原告起诉后，被告安泽公司向本院提起反诉称：原告与被告于2015年2月15日签订《商铺租赁合同》1份，主要约定原告承租被告位于中山市火炬开发区××港城商业街××Ａ107卡（面积47平方米）的商铺，租赁期限为2014年3月15日起至2015年3月14日止，月租金为1104元（每平方米23.56元），管理费70.5元（每平方米1.5元），原告须在每月15日前支付当月租金及各项费用。上述合同签订后，被告依照约定将商铺交付给了原告，原告拒绝向被告支付合同约定的租金、管理费等。租期届满后，原告未将商铺交还给被告，并尚欠被告租金、管理费、水费及电费等共计20400元。2015年7月28日，原告将被告诉至法院，请求判令解除《商铺租赁合同》并要求被告退还押金、租金及补偿经济损失等。据此，被告向本院提起反诉请求判令：1.解除原告与被告于2014年2月15日签订的《商铺租赁合同》；2.原告将商铺交还给被告；3.原告向被告支付2014年3月15日至交还商铺之日止的租金、管理费、水费及电费，暂计至2015年8月27日止为20400元；4.反诉案件受理费由原告负担。安泽公司就反诉部分向本院提交的证据主要有：1.2013年12月23日袁明吾与安泽公司签订的《商铺租赁合同1份》；2.2014年2月15日袁明吾与安泽公司签订的《商铺租赁合同1份》；3.2014年2月15日才圣公司与安泽公司签订的《商铺租赁合同1份》；4.中山市第一人民法院民事裁定书1份；5.工商登记资料1份；6.缴费通知单1份。原告才圣公司就反诉部分答辩称：（一）原告对第一项反诉诉求没有意见。（二）原告在4月已经搬离了涉案商铺。（三）对第三项反诉请求，原告认为在2014年4月底原告已经将商铺归还给被告了，所以之后产生的费用与原告无关，且计算的日期也是不对的，原告从4月底已经搬离，并且相关的单据已经显示没有产生费用，至于电费是统一控制的，其中包括有公共的路灯费用。原告就反诉部分未向本院提交任何证据。经审理查明：2013年12月23日，安泽公司与袁明吾签订《商铺租赁合同》1份，主要约定，由袁明吾向安泽公司租赁其位于中山市孙文东路843号丽港城商业街B203/A115卡的商铺，租期为两年，月租金为995元，管理费按每月每平方米1.5元计收。合同同时约定，袁明吾应向安泽公司缴纳押金1990元。合同签订后，袁明吾向才圣公司缴纳了租金995元及押金1990元，安泽公司将上述商铺交付给袁明吾进行装修使用。嗣后，袁明吾发现上述商铺已经由宸宇公司在工商登记中注册为公司住所地，袁明吾与安泽公司遂商议解除上述《商铺租赁合同》，同时，才圣公司与安泽公司于2014年2月15日签订另外1份《商铺租赁合同》，主要约定由安泽公司将其位于中山市孙文东路843号丽港城商业街B202/107卡的商铺租赁给才圣公司使用，并将之前袁明吾与安泽公司所签订合同涉及115卡商铺的租金995元及押金1990元转为107卡《商铺租赁合同》的租金和押金。107卡《商铺租赁合同》约定：租赁面积47平方米，月租金为1104元，管理费按每月每平方米1.5元计收，租赁期限从2014年3月15日起至2015年3月止。《商铺租赁合同》第七条约定：如才圣公司违反合同约定的，押金不予退还。该合同签订后，安泽公司将107号商铺交付给才圣公司进行装修，由于才圣公司认为，安泽公司承诺向其赔偿115卡商铺装修费损失3000元抵扣租金，但安泽公司予以否认，因此才圣公司拒绝向安泽公司缴纳租金。2014年6月上旬，才圣公司搬离107卡商铺。才圣公司认为，安泽公司签订履行合同的过程中存在过错，遂向本院起诉，提出前述诉求。原告起诉后，被告亦向本院提起反诉，提出前述反诉请求。另查明：才圣公司于2014年3月11日成立，才圣公司在2013年3月11日在107卡《商铺租赁合同》上盖章，袁明吾为才圣公司的法定代表人。庭审中，才圣公司和安泽公司均同意解除上述合同。再查明：2014年3月至2014年6月，关于107卡商铺产生的租金、水电费、管理费等合计为4813元。案件审理过程中，2015年8月27日，本院与才圣公司、安泽公司共同到115卡商铺、107卡商铺现场进行查看，经勘察发现：案涉的115卡、107卡商铺均将闸门拉下，但未上锁，商铺内空置无物。115卡商铺有简单的墙体粉刷等装修；107卡在进行墙体粉刷外，四面墙体贴有墙纸。才圣公司、安泽公司，均同意自即日起，安泽公司接管107商铺。本院认为，本案的争议焦点在于：（一）在签订履行合同的过程中，原、被告有无违约行为；（二）如果有违约行为，应当如何向对方承担违约责任。根据已查明之事实，本院对上述焦点问题作如下分析论证：关于第一个焦点问题。才圣公司依据两份合同向本院提起诉讼，并诉请判令安泽公司赔偿损失：1.2013年12月23日袁明吾与安泽公司签订的《商铺租赁合同》；2.2015年2月15日，才圣公司与安泽公司所签订的《商铺租赁合同》。关于第一份合同，案涉商铺为115号，本院认为，第一份合同的相对方为袁明吾与安泽公司，才圣公司依据该合同所主张的权利，无事实和法律依据，本院不予采信，对于才圣公司依据第一份合同提出的诉讼请求，本院均不予支持。关于第二份合同，案涉商铺为107号，本院认为，该合同系双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合同于2015年3月11日经才圣公司盖章后成立生效，双方本应遵照履行。才圣公司在占有商铺后，应当按期缴纳租金，才圣公司不按期支付租金，违反合同约定，应当承担相应的违约责任。才圣公司抗辩称，安泽公司曾承诺过因第一份合同而向袁明吾补偿3000元冲抵租金，但安泽公司否认存在上述协议，才圣公司亦未能提供充分证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果；对于才圣公司的上述抗辩主张，本院不予采信。关于第二个焦点问题。才圣公司从2015年3月开始占有商铺，应当自当月起向安泽公司缴纳租金，至2014年6月，才圣公司已搬出，商铺空置，安泽公司明确表示不再履行合同，而且商铺未上锁，安泽公司理应控制商铺以避免损失扩大，故此，2014年6月之后，才圣公司无需再向安泽公司支付租金。2014年3月至6月，才圣公司应当向安泽公司支付的租金、管理费、水电费等共计为4813元，抵扣因第一份合同所转来的租金995元，才圣公司仍然应当向安泽公司支付3818元。对于安泽公司诉请判令才圣公司支付的费用中的3818元部分，本院予以支持，对于超过部分，本院不予支持。因商铺现已交付给安泽公司，故此，对于安泽公司关于返还商铺的诉讼请求，本院不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认中山市才圣装饰材料有限公司与中山市安泽物业管理有限公司于2014年2月15日签订的《商铺租赁合同》为有效合同；二、解除中山市才圣装饰材料有限公司与中山市安泽物业管理有限公司于2014年2月15日签订的《商铺租赁合同》；三、原告中山市才圣装饰材料有限公司于本判决生效之日起七日内向被告中山市安泽物业管理有限公司支付2015年3月至6月的租金、管理费、水电费等共3818元；四、驳回原告中山市才圣装饰材料有限公司其他的诉讼请求；五、驳回被告中山市安泽物业管理有限公司其他的反诉请求。案件受理费1258元，减半收取为628元（原告已预付），由原告才圣公司负担。反诉案件受理费155元（被告已预付），由被告安泽公司负担126元，原告才圣公司负担29元，该款才圣公司于本判生效之日起七日内径行支付给安泽公司。如原告才圣公司未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 周光辉二〇一五年九月六日书记员 何颖怡姚志姬 来源：百度搜索“”