（2015）黄浦民四（民）初字第1663号

裁判日期: 2015-09-06

公开日期: 2015-11-17

案件名称

上海新浩中房地产开发有限公司与上海锐翔上房物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市黄浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市黄浦区人民法院民事判决书（2015）黄浦民四（民）初字第1663号原告上海新浩中房地产开发有限公司。法定代表人张冬贵TEOTONGKOOI。委托代理人王娅然，德恒上海律师事务所律师。被告上海锐翔上房物业管理有限公司。法定代表人张圣哲。委托代理人邬叶弟，上海市功茂律师事务所律师。原告上海新浩中房地产开发有限公司（以下简称新浩中房产公司）与被告上海锐翔上房物业管理有限公司（以下简称锐翔上房物业公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴煜独任审判，公开开庭进行了审理。原告新浩中房产公司的委托代理人王娅然、被告锐翔上房物业公司的委托代理人邬叶弟到庭参加诉讼。本案现已审理终��。原告新浩中房产公司诉称，原告是上海市桃源路111弄1－8号、柳林路XXX号地下1层车库的所有权人，车库面积为9261.45平方米，共有车位92个。2008年6月1日，原告与案外人上海上房物业管理有限公司签订《地下车库委托管理合同》，根据合同约定，该公司应当按月向原告返还车位租金，该合同期限至2009年5月31日截止。自2008年12月起被告在原告不知情也不同意的情况下，擅自将该车库出租给他人并收取租金谋取利益。经原告核算，截止至2014年12月31日，被告应当返还原告车库使用费人民币XXXXXXX.73元。经与被告交涉未果，故提起诉讼，请求判令被告按原状返还前述桃源路111弄1－8号、柳林路XXX号地下1层车库给原告，并与原告办理车库交接手续；支付原告地下车库使用费自2008年12月起至实际返还之日止，按每月37224元计；支付原告车位使用费的滞纳金，每月本金按��37224元计算，自2008年12月起每月车位的滞纳金均从次月16日开始计算，均算至实际支付之日止，均按每日千分之三计算；被告应停止车库对外出租的行为，停止收取车库租赁费等收益。原告新浩中房产公司递交下列证据：1、上海市房地产登记薄；2、地下车库委托管理合同；3、函、律师函及EMS快递单、跟踪记录；4、上海市黄浦区淮海晶华苑业主委员会发给原告及被告的函；5、车位租赁协议；6、录音光盘及书面整理记录；7、地下车库照片。被告锐翔上房物业公司辩称，被告原名称为上海上房物业管理有限公司，并非原告所称的案外人。被告与原告在2008年签有合同，合同有约定，原告提供发票，被告代原告开具发票。该合同期满后，由于原告没有提供发票，故被告无权收取费用，自2009年6月1日始至2013年9月期间，被告就没有收取过费用，不存在要求被告停止收取车库使用费的情形。2013年10月起，被告根据上海市黄浦区淮海晶华苑业主委员会的要求开始收取租金，该业主委员会称会发通知给原告的。另业主委员会认为车位数并非如原告所述是92个，且车位不是被告使用而是业主使用。车库由小区业主大会交付被告，不存在返还原告的问题。关于租金、使用费均有时效的规定，原告怠于行使权利应承担相应后果。请求驳回原告的诉讼请求。同时保留要求原告支付车库物业管理费的权利。被告锐翔上房物业公司递交下列证据：1、上海市黄浦区淮海晶华苑业主委员会出具给法院的函；2、服务合同；3、上海市黄浦区淮海晶华苑业主委员会发给被告的函。经质证，被告锐翔上房物业公司对原告新浩中房产公司递交的证据1真实性无异议，对证据2表示签订合同是事实，对证据3表示没有收到过，��主张租金的时效已过，对证据4真实性认可，因原告从未提出异议，故被告自2013年10月开始将收取的租金交给了上海市黄浦区淮海晶华苑业主委员会，对证据5－6真实性不认可；对证据7显示的现场真实性认可，但不同意原告的证明目的。原告新浩中房产公司对被告锐翔上房物业公司递交的证据1－3真实性均无异议，但称，证据1、3中部分内容与事实不符，就证据2被告不清楚业主委员会收取租金的情况。经审理查明，原告系上海市桃源路111弄1－8号、柳林路XXX号房屋即“淮海晶华苑”的开发商。根据原告递交的2013年1月16日的上海市房地产登记薄信息显示，在该日之前，原告系涉案的本市桃源路111弄1－8号地下1层车库的权利人。被告原名称为上海上房物业管理有限公司，于2014年2月18日更名为上海锐翔上房物业管理有限公司。被告系上海市桃源路111��1－8号、柳林路XXX号小区的物业服务单位。2008年上半年，原、被告曾签订《地下车库委托管理合同》，合同约定，原告将涉案地下车库委托给被告经营管理，被告可用于对外租赁的车位为产权属于原告的车位，现有车位平面11个、前上49个、前下1个、后排31个；月租金标准对应为1000元／月、800元／月、600元／月、400元／月；合同期自2008年6月1日至2009年5月31日止；本合同执行日期原则上根据被告与淮海晶华苑业主委员会签订的物业管理委托合同同步执行，但若业主委员会与被告解除物业管理委托合同，则本合同同时自动终止；被告应如实做帐，根据发票开具情况填报《定期租车位月报表》、《临时停车收费月报表》、《停车发票使用记录表》及保留相应发票存根，配合原告定期核帐，以此作为原告每月收取车位租金的依据；对于每月车位租金收入，被告在扣��原告当月应支付给被告的车位管理费、原告收入应缴纳的税金、被告收入5%之劳务费和1%长期招租中介费后，以支票或银行汇票方式向原告返还，被告在每月15日前向原告返还上月车位租金；被告逾期不返还租金的，每逾期一天，应向原告偿付欠款3‰的滞纳金；本合同自双方签订之日生效，合同期届满即失效；合同期满后双方如认为有续约之必要，必须另行签署合同。上述合同期限届满后，原、被告未再续签合同。2014年1月，原告收到上海市黄浦区淮海晶华苑业主委员会的函，被告知“贵司在我小区所有的停车位，由上房物业代为出租经营获得的累积收益，即日起由全体业主共同所有，用于小区公共设施的修整”。同年6月，被告收到上海市黄浦区淮海晶华苑业主委员会的函，被通知“发展商在本小区所有的停车位，由贵司代为出租经营��得的累积收益，自2014年1月27日起（本会函告发展商之日），由全体业主共同所有”、“出租收益，贵司每月向本会提供发展商车位出租收支报表”。2014年7月22日，原告曾致函被告，称，目前我司知悉，贵司自2008年开始至今一直将我司的产权车位对外出租并收取租金，但一直未告知我司该情况也未将应属于我司的租金收益返还我司。请贵司接函后2日内与我司对接相关租赁情况，并在接函后7日内将至今未支付的租金共XXXXXXX.33元返还我司。2015年4月16日，原告向法院提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，根据被告递交的证据2显示，合同期限为2年，自2013年10月1日起至2015年9月30日止，其中服务内容有“在甲方同意并以书面方式告知开发商后，乙方每月向甲方提供发展商车位出租收入报表，租金收益用于小区公共设施的整修”。本院认为，涉案车位属于“淮海晶华苑”小区的附属设施，虽然权利人登记为原告，但车位使用应当首先满足小区内业主的需要。原告曾与被告签订过《地下车库委托管理合同》，该合同中，原告委托被告的是车位的出租事宜。就该项出租事宜而言，双方系合同关系。该合同明确约定“本合同自双方签订之日生效，合同期届满即失效；合同期满后双方如认为有续约之必要，必须另行签署合同”，由于原告没有与被告另行签署合同，被告不再具有将车位出租并收取租金的受托权限；另一方面，原、被告约定的每月租金的收入是按实计算的，是需要双方配合计算得出的，现原告单方面满打满算得出的金额同样缺乏依据。再者，原告主张的时间阶段，2008年12月至2009年5月31日这段时间属于委托期限，受合同法调整，与本案不属于同一法律关系，该部分本案中不处理；2013年10月起，被告对涉案车位进行出租并收取租金的行为因涉及第三方即上海市黄浦区淮海晶华苑业主委员会，故该部分问题应当在原、被告及第三方之间择途解决，本案中亦不予处理。对2009年6月起至2013年9月止的这一阶段，因被告不是涉案车位的使用者或占有者，故原告要求被告返还涉案车位并支付该期间的车位使用费，没有事实依据；综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，原告要求被告按原状返还涉案车库、支付合同期满后至2013年9月止的车位使用费、滞纳金的主张，经审查不符合该规定的要求，依法不应支持。据此，本院判决如下：一、原告上海新浩中房地产开发有限公司要求被告上海锐翔上房物业管理有限公司返还本市桃源路111弄1－8号地下1层车库的诉讼请求，不予支持；二、原告上海新浩中房地产开发有限公司要求被告上海��翔上房物业管理有限公司支付2009年6月至2013年9月期间的车位使用费及滞纳金的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币33626.35元（原告已预缴），本案适用简易程序，减半收取，计人民币16813.18元，由原告上海新浩中房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　吴煜二〇一五年九月六日书记员　　周璇附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。搜索“”