（2015）金民初字第1315号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-10-10
案件名称
周金海与周秀丽、鲍荣生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
金乡县人民法院
所属地区
金乡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十七条；《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2015）金民初字第1315号原告：周金海。委托代理人：周根安。被告：周秀丽。被告：鲍荣生。第三人：赵九芹。委托代理人：李瑞国。原告周金海诉被告周秀丽、鲍荣生，第三人赵九芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理。依法由审判员王红旭适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周金海及其委托代理人周根安、被告鲍荣生、第三人赵九芹及其委托代理人李瑞国到庭参加诉讼。被告周秀丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周金海诉称，2013年2月份，原告周金海与被告周秀丽、鲍荣生（两人系夫妻关系）经协商达成房屋租赁协议，周秀丽、鲍荣生出租高尚社区12号楼2单元602室给原告居住，每年房屋租金5000元，租住到周大庙的社区房屋回迁。之后，原告在高尚社区12号楼2单元602室房屋居住至今。2015年5月底，原告才得知被告周秀丽、鲍荣生在未告知原告的情况下与第三人赵九芹签订房屋买卖合同，擅自将原告正在居住的高尚社区12号楼2单元602室房屋出卖给赵九芹。第三人赵九芹与被告周秀丽、鲍荣生在原告周金海不知情的情况下买卖原告正在居住的房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，侵害了原告对租住房屋以同等条件优先购买的权利。为行使对该房屋的优先购买权，原告与被告及第三人协商，第三人拒不同意。为维护自己的合法权益，原告现诉至法院，请求判决原告周金海对被告周秀丽、鲍荣生所有的高尚社区12号楼2单元602室房屋享有优先购买权；诉讼费用由被告负担。被告周秀丽辩称，原告起诉答辩人主张房屋优先购买权无事实和法律依据：1、房屋租赁协议不是答辩人与原告签订，根据合同相对性原则，原告起诉答辩人不适格。2、本案所涉房屋是答辩人的共同财产，在房屋租赁前因为欠第三人钱就给第三人赵九芹设定了抵押，答辩人还不起第三人赵九芹钱用房子抵账是答辩人对所有权的处分，原告无权干涉。3、该房产是答辩人与被告鲍荣生的共同财产，在房屋租赁时未经答辩人同意被鲍荣生进行处分，答辩人不予认可，再者约定租期至原告房改回迁为止，也是不确定的时间，租期约定不明，应视为无固定期限，答辩人随时对房屋所有权有权进行处分。综上，原告起诉无事实和法律依据，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告鲍荣生辩称，原告租赁答辩人的房屋是事实，但当时房屋租赁的时间未确定，原告想租赁到房改回迁答辩人未同意，因为房改时间不确定，没有办法定。答辩人欠第三人赵九芹借款，在答辩人向其借款时答辩人就把该房产抵押给了赵九芹，并有抵押协议，答辩人还不起赵九芹借款把房子给她是答辩人对自己所有权的处分。对于购买这所房产原告不具有同等条件，原告不具有优先购买权。因此，原告的起诉无理，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。第三人赵九芹述称，1、第三人与被告周秀丽、鲍荣生签订的房屋买卖合同不是平常状态下的买卖合同，是被告周秀丽、鲍荣生先前欠第三人借款用该房屋抵作借款形成的房屋买卖合同，并且被告周秀丽、鲍荣生在借第三人赵九芹钱时就对该涉案房屋设定了抵押，也是被告周秀丽、鲍荣生不偿还借款第三人行使抵押权的结果。在该房屋买卖时原告周金海与第三人不具有同等的购房条件，原告不具有对该房屋优先购买权的权利，原告起诉被告主张对该房屋享有优先购买权没有事实和法律依据。2、原告与被告鲍荣生签订的租房合同对租期约定不明，视为未约定，现该房屋被告已卖给第三人，故第三人保留依法向原告追索房屋租赁费的权利。经审理查明，原告周金海与被告周秀丽系本家兄妹关系，被告周秀丽与被告鲍荣生系夫妻关系。2013年3月2日，原告作为承租方（乙方）与出租方被告鲍荣生（甲方）签订租房协议一份，双方约定：“一、甲方将高尚社区12#楼二单元6层602室租给乙方，每年租金5000元（伍仟元），自2013年2月27日至乙方房改房回迁止”。后原告居住上述房屋至今。2015年2月22日，被告周秀丽（甲方）与第三人赵九芹（乙方）签订房屋买卖合同一份，双方约定：被告周秀丽将位于金乡县高尚社区12#楼二单元602室房屋一套以200000元的价格卖给第三人，用被告欠第三人的借款抵作购房款，被告应于合同生效后3个月内向第三人交付房屋；双方在房屋买卖合同中还约定“第六条甲方承诺并保证依法享有本合同所售房屋共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。第七条因该房屋系拆迁补偿房，待该房屋能够办理房屋所有权证及土地使用证时，甲、乙双方共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续，将该房屋所有权变更登记到乙方名下，同时按有关政策规定向土地管理部门申请办理房屋土地使用权变更登记手续”。后原告认为被告在房屋租赁期限内与第三人签订房屋买卖合同，侵犯了其优先购买权，遂来院提起诉讼。另查明，本案双方争议的金乡县高尚社区12#楼二单元602室房屋系被告鲍荣生与其家人因政府拆迁补偿的房屋，该房屋尚未办理产权登记手续。上述事实，有原、被告、第三人陈述，原告提交的租房协议、房屋买卖合同、水费票据，被告鲍荣生提交的租房协议，第三人赵九芹提交的房屋买卖合同、借款抵押协议、借据等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，本案争议的金乡县高尚社区12#楼2单元602室房屋系由被告鲍荣生及其家人因政府拆迁补偿的房屋，该房屋现尚不具备办理产权登记手续的条件，被告鲍荣生、周秀丽亦不能领取权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项的规定，上述房地产不得转让，故原告周金海主张被告与第三人间的买卖房屋的行为侵犯了其合法权益，要求对上述房屋享有优先购买权的诉讼请求，理由不足，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周金海的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告周金海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 王红旭二〇一五年九月六日书记员 王忠良附相关法律规定：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。