（2015）山民一初字第00408号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-09-23
案件名称
张丰梅与张伟、第三人中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
焦作市山阳区人民法院
所属地区
焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张丰梅,张伟,中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条，第一百八十条第一款，第一百八十七条，第一百九十一条第一款
全文
焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）山民一初字第00408号原告张丰梅，女，汉族，48岁，住焦作市解放区。委托代理人孙海欧，男，汉族，35岁，住博爱县。被告张伟，男，汉族，30岁，住焦作市解放区。委托代理人吕兰花，焦作市解放区民生法律服务所法律工作者。第三人中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行，住所地焦作市建设东路35号。法定代表人辛立成，行长。委托代理人张顺利，该公司员工。委托代理人张亚亚，该公司员工。原告张丰梅与被告张伟、第三人中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月11日作出受理决定，立案后向被告张伟、第三人中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行送达了起诉状副本、开庭传票、应诉通知书、举证通知书等法律文书，向原告张丰梅送达了开庭传票、举证通知书等法律文书。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭进行了审理，原告张丰梅的委托代理人孙海欧，被告张伟的委托代理人吕兰花，第三人中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行的委托代理人张顺利、张亚亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年被告与第三人签订抵押合同，按揭贷款购买了焦作市山阳区人民路2999号亿祥东郡·幸福里E-7号楼1单元11号房产。2014年1月23日被告与原告签订书面的房屋买卖合同，将此房卖与原告，原告于当日向被告支付购房款150000元。原告多次与被告协商，完成房屋买卖事宜，将此房办理在原告名下，至今未果。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、确认涉案房产归原告所有；2、被告协助原告将此房登记在原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，被告不存在不履行合同的行为，因为被告经营生意不善导致现在没有能力归还，但是被告会想办法归还，希望原告撤诉给被告一个缓冲的机会。第三人辩称，被告张伟与第三人于2010年10月27日签订了《个人购房担保借款合同》和《房地产抵押合同》，2010年11月25日依法办理了预购商品房抵押权预告登记，取得他项权利证书，并于2010年11月22日向被告张伟发放贷款280000元，履行了合同义务。截止2015年7月28日，被告张伟仍欠第三人本金259664.08元。因此根据相关法律的规定，第三人认为被告在未全部归还第三人贷款本息之前，原告诉讼请求不能成立。根据原、被告诉辩意见，经合议庭评议，归纳本案争议焦点为：原告诉讼请求的事实和法律依据。围绕争议焦点，原告提交的证据有：1、房屋买卖合同一份，收据四份（金额为400000元），证明买卖的真实性，房产已交付给原告，被告应当履行过户手续；2、房地产抵押合同一份，证明被告张伟将房屋抵押给银行借款的事实。被告质证意见为，对证据1真实性无异议，被告确实收到原告400000元房款，但被告现无经济能力支付所欠第三人的贷款本息，经济好转后尽快归还；对证据2无异议。第三人质证意见为，对证据1真实性无异议，但是第三人不知情，也不同意；对证据2真实性无异议，也证实了房屋在被告张伟和第三人之间向有关机关办理了合法的预告登记，第三人的合法权益应当受到法律保护。围绕争议焦点，被告没有提交证据。围绕争议焦点，第三人提交下列证据：1、个人购房担保借款合同一份（房地产抵押合同一份因原告已提交，第三人不再重复提交），证明第三人与张伟存在个人购房担保借款合同关系，第三人于2010年11月22日向借款人发放贷款28万元，履行了合同义务，并向有关机关办理了预告登记，依法享有抵押权；2、他项权利证书一份，证明第三人就房地产抵押合同向法定机关房管局办理了抵押预告登记手续，取得他项权利证书，第三人依法享有抵押权，原告依据物权法规定无权要求将房屋过户给其；3、还款清单明细一份，证明截止2015年7月28日借款人尚欠银行贷款本金259664.08元；4、借款凭证一份，证明债权债务关系成立，第三人向被告发放了贷款，借款和抵押担保关系成立，原告要求将房屋所有权过户到原告名下无事实和法律依据，原告诉求依法不能成立。原告质证意见为，对证据1真实性无异议，对证据2，不是他项权利证书，而是房屋预告登记证书，对证据3、4无异议。被告质证意见为，对以上证据真实性无异议，但从法律上讲原被告房屋买卖合同成立。经过原、被告质证及对证据的审查，本院依法对原告提交的证据认定如下：对原告提交的证据1、2，被告及第三人对其真实性无异议，且能够证明本案相关事实，本院对其证明效力予以认定。对第三人提交的证据认定如下：证据1、2、3、4，原告及被告对其真实性无异议，且能够证明本案相关事实，本院对其证明效力予以认定。本院根据当事人的陈述、举证，依据有效证据，对本案事实确认如下：2014年1月23日被告张伟（卖方）与原告张丰梅（乙方）签订了一份房屋买卖合同，合同约定：甲方将坐落于焦作市山阳区人民路2999号亿祥东郡·幸福里E-7号楼1单元6层11号的房产以400000元的价格出售给乙方。张伟于2014年1月23日、2014年7月31日、2014年9月24日分五次收到张丰梅支付的房款共计400000元。另查明，2010年10月27日被告与第三人签订房地产抵押合同，向第三人按揭贷款280000元购买了涉案房产。截止2015年7月28日被告尚欠第三人贷款本金259664.08元。2010年11月25日，第三人办理了预购商品房抵押权预告登记，焦作市房产管理局向第三人颁发了焦房预山阳字第10004690号房屋预告登记证明。以上为本案事实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但涉案房产的抵押权人即本案第三人在其债权实现之前并不同意被告转让涉案房产，原告仅同意代被告清偿债务以消灭抵押权，因此原告要求被告协助原告将此房登记在原告名下的诉讼请求，本院支持为被告在抵押权消灭后按合同的约定协助原告办理过户登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告没有代被告向第三人清偿债务消灭抵押权，第三人也没有书面同意被告转让抵押的房产，涉案房产也没有登记在原告名下，故原告要求确认涉案房产归原告所有的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十一条规定，判决如下：一、被告张伟于本判决生效并第三人中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行就本案涉案房产的抵押权消灭之日起五日内协助原告张丰梅将位于山阳区人民路2999号亿祥东郡·幸福里E-7号楼1单元6层11号的房产的过户登记到原告张丰梅名下；二、驳回原告张丰梅的其他诉讼请求。案件受理费100元，保全费2520元，由被告张伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长 王亚华代理审判员 张家辉人民陪审员 李云鹏二〇一五年九月六日书 记 员 姜红艳 来自