（2015）宁民终字第3823号

裁判日期: 2015-09-06

公开日期: 2015-12-08

案件名称

上诉人裘豪、马娟与被上诉人南京新鸿运物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

裘豪,马娟,南京新鸿运物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第3823号上诉人（原审被告）裘豪，男，1969年9月19日生，汉族。委托代理人原建国，男，1973年11月5日生，汉族。上诉人（原审被告）马娟，女，1979年8月30日星，无业。委托代理人裘豪，自然情况同上。被上诉人（原审原告）南京新鸿运物业管理有限公司，住所地南京市白下区汉中路185号。法定代表人王中宁，该公司董事长。委托代理人甘际，男，1972年2月23日生，汉族，该公司法务部员工。委托代理人陈路，男，1982年4月7日生，汉族，该公司法务部员工。上诉人裘豪、马娟因与被上诉人南京新鸿运物业管理有限公司（以下简称新鸿运公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新鸿运公司原审诉称，新鸿运公司是拥有国家一级资质的物业管理公司，于2005年10月10日正式托管城市绿洲花园小区，于2007年9月9日与裘豪、马娟签订服务合约，约定物业管理公共服务费为每月每平方米1.2元，公摊水电费按每半年200元预收，上述费用每半年交纳1次。裘豪、马娟仅交纳了2007年6月27日至2010年12月31日的物管公共服务费和公摊水电费，尚拖欠2011年1月至2011年9月的物管费及公摊水电费用至今。为维护新鸿运公司合法权益和小区公共利益不受侵害，故诉至法院，请求判令：1、裘豪、马娟交纳2011年1月至2011年9月拖欠的物业服务费893.27元（82.71㎡×1.2元／月／㎡×9个月）、公摊水电费200元（200元／6个月×6个月），并承担滞纳金535元；2、裘豪、马娟负担诉讼费用。陈爱军、张陈燕原审既未作出答辩，亦未参加法院庭审。原审法院经审理查明，2004年9月27日，南京万都房地产开发有限公司（甲方，以下简称万都公司）和新鸿运公司（乙方）签订城市绿洲花园前期物业管理委托合同（以下简称前期合同）。前期合同载明甲方选聘乙方对城市绿洲花园（以下简称小区）提供前期物业管理服务，合同第七条约定的物业服务费用标准为：住宅：多层每月每平方米0.6元、小高层每月每平方米1.2元、办公楼每月每平方米2元、商业物业每月每平方米2.5元，公摊水电费每半年预收1次据实分摊。关于该合同期限，合同第十八条约定：本合同期限为3年，自小区第一户业主领取钥匙之日起计算；合同第十九条约定：本合同期满前1个月业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议，乙方应当在期满后3个月内继续履行本合同，甲方在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。合同第二十二条约定：甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金，拖欠3个月以上，乙方可提起诉讼。后新鸿运公司与裘豪、马娟签订物业管理服务合约，约定了物业服务费用标准（与前期合同约定相同），约定公摊水电费小高层暂按每月每平方米0.4元、多层按每半年每户50元，每半年预收1次；并约定逾期交纳物业管理服务费及其它费用的，每日按万分之五加收滞纳金。2005年9月20日，南京市物价局作出《关于城市绿洲花园小区前期物业管理试行收费标准的批复》，确定公共服务费试行收费标准为：无电梯多层住宅每月每平方米0.6元、有电梯小高层住宅每月每平方米1.2元。裘豪、马娟的物业为城市绿洲花园19幢2单元603室，为小高层住宅，建筑面积为83.84平方米。在前期合同3年期满后，新鸿运公司未再与万都公司或小区业主委员会签订物业服务合同，但该小区的物业服务管理实际由新鸿运公司提供，直至新鸿运公司于2011年9月撤离小区。2012年11月30日，新鸿运公司向裘豪、马娟邮寄书面催缴函，载明裘豪、马娟缴清拖欠的物业服务费、公摊水电费和缴费的地点、期限、后果及联系电话。原审法院审理中，新鸿运公司提出因后期大量业主未交纳物业费，影响其正常物业管理服务，致其提供的物业管理服务存在不尽人意之处，故自愿申请撤回所主张的滞纳金请求。原审法院认为，新鸿运公司和万都公司就小区前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效，依法对业主具有约束力；新鸿运公司与裘豪、马娟签订的物业管理服务合约，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行。新鸿运公司据此提供物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费的义务。在前期合同到期后，虽然新鸿运公司未再与开发商或小区业主委员会签订物业服务合同，但小区的物业服务管理实际由新鸿运公司提供，直至新鸿运公司于2011年9月撤离小区，新鸿运公司和业主之间形成了事实物业服务关系，本着权利义务相一致的法律原则，业主在接受物业服务同时，应当按照相关约定支付物业服务费用和公摊水电费。新鸿运公司从提供物业服务期间的2011年1月起主张物业服务费，裘豪、马娟未提供证据证明已支付相应的物业服务费，因此，新鸿运公司主张的物业管理服务费和公摊水电费的请求，合法有据，原审法院应予支持。关于新鸿运公司主张的物业管理服务费按照建筑面积82.71㎡主张权利，未超过房屋登记簿所载明的被告房屋建筑面积83.84㎡，是新鸿运公司对自己权利的处分，符合法律规定，予以支持，按每月每平方米1.2元计算，2011年1月至2011年9月的物业服务费为893.27元（82.71㎡×1.2元／月／㎡×9个月）；双方签订的物业管理服务合约约定公摊水电费多层按每半年每户200元，新鸿运公司主张上述期间6个月的公摊水电费200元（200元／6个月×6个月）合理有据，予以确认。裘豪、马娟经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作书面答辩和提交证据，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：裘豪、马娟于判决生效之日起五日内支付南京新鸿运物业管理有限公司物业服务费893.27元（2011年1月至2011年9月）、公摊水电费200元，合计1093.27元。一审案件受理费50元，减半收取25元，由裘豪、马娟负担（此款新鸿运公司已向原审法院缴纳，原审法院不退，由裘豪、马娟于判决生效之日起五日内给付新鸿运公司）。裘豪、马娟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决书故意掩盖“万都公司”与“新鸿运公司”签署的《前期物业管理委托合同》有效期是2004年9月27日到2007年9月26日的事实，并依据该已履行完毕已经无效的合同作出了错误的判决。新鸿运公司为阻止小区业主委员会与新的物业公司签订物业管理服务合同，野蛮地将当时正在张贴小区维权公告的小区第一届业主委员会主任张帆打伤，致使小区业主委员会成员不敢出面维权，而新鸿运公司却赖着四年未搬离小区。二、原审法院认定事实错误。原审法院对于城市绿洲花园小区业主代表提交的开发商“万都公司”于2007年9月17日发出的“关于解除《前期物业管理委托合同》的通知”不予认定，却对新鸿运公司混乱的管理，不尽人意的服务，大量业主强烈的反应，无可能继续签订合同的情况予以认定，并错误的认定双方为事实合同关系。三、新鸿运公司已不是小区有效的物业管理人，无权继续收缴物业管理费。原审法院却将小区业主的维权视为不正当行为。四、原审法院没有维护小区广大业主的正当权利，也未查清业主拒缴物业费和公摊水电费的真实原因，只维护了新鸿运公司的权利，未追究其应尽义务。2015年以来，新鸿运公司利用法院起诉等手段威胁业主，并采取打折、和解等卑劣手段，对小区业主实施无理收费。并于2011年9月30日夜里在无公告无交接也无业主委员会监督的情况下野蛮拆走和损毁小区大量公共财物。五、原审判决要求业主履行缴纳公摊水电费的义务，实际上新鸿运公司已经收取了部分公摊水电费并且全部带走，导致小区公共部分用电全部停止，是业主到供电局把公摊电费补交上的。六、新鸿运公司在小区准备更换物业期间，把业主委员会主任打伤，业主委员会原与汇涛物业公司谈妥了准备下半年更换，业主委员会主任被打后，其他业主委员会人员害怕，导致整个业主委员会处于瘫痪状态，所有事情都是由新鸿运公司说了算，这是黑社会行为。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，驳回新鸿运公司原审诉讼请求。一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人新鸿运公司辩称：一、新鸿运公司与开发商签订的前期物业服务合同有效，合同期间一直持续到2011年9月30日，而上诉人在诉状中所称解除通知，其并没有收到。新鸿运公司实际服务的期间也是延续到2011年9月30日，所以原审法院对于服务合同时间的终止认定符合法律规定。二、上诉人在上诉状中所提到的服务不到位的情况没有提供相关证据予以证明，不能作为案件认定的事实。上诉人在原审中缺席到庭，放弃了相关的诉讼权利，也没有提供相应的证据和答辩状，所以原审法院以此认定物业服务费和物业服务的情况符合法律规定。三、关于小区公共帐目和收支的情况。新鸿运公司与开发商签订的前期物业服务合同是包干制，并不是薪酬制，没有义务公开预算和收支的情况。在新鸿运公司撤场之后，小区的业主委员会主任在原审法院起诉要求新鸿运公司核对公摊水电费帐目，在原审法院执行局监督之下，双方已经对公摊水电费及其相关的帐目核对完毕。四、上诉人所称打伤业主委员会主任，与本案没有关联性。打伤业主的人员虽然是新鸿运公司的员工，但其并不能代表公司的行为，而且法院也对肇事者进行相关的处罚，刑事判决书中也判决张帆承担40%的责任。综上所述，原审判决认定事实清楚，判决结果合理公正，请求二审法院予以维持。二审中，上诉人提供以下证据：一、照片一组，内容包括小区卫生情况、电瓶电照片、小区2011年9到10月份公摊水电费缴纳清单复印件、缴纳公摊水电费发票复印件、公共电表清单复印件等，证明被上诉人新鸿运公司服务不到位。二、由燕子矶街道办、开发商和新物业公司共同出具的《关于城市绿洲小区物业交接问题汇总》复印件，证明被上诉人撤场的情况。三、提交《关于解除前期物业管理委托合同的通知》一份，该证据系小区业主委员会提供的，因被上诉人服务管理不到位，开发商要与被上诉人解除合同。四、小区业主委员会主任张帆被打的民事、刑事判决书各一份复印件、2007年小区网站上业主希望被上诉人撤走的帖子二份、新闻报道2份、打人通报1份。证明小区内物业服务不到位，管理混乱，业主要求更换物业，张帆因此被打。五、栖霞区燕子矶街道财政所项目支出预算审批单1份，证明被上诉人撤走后，小区没有人管理处于瘫痪状态，小区业主委员会委托燕子矶街道托管。被上诉人新鸿运公司认为：一、对照片证据的真实性和关联性均不予认可。照片没有明显的时间和地点标示，不能证明真实的现场情况，且物业服务是动态的过程，照片不能反映服务的全过程；对于上诉人提供的2011年6月30日之后的发票及自己制作的公摊水电费缴纳清单与本案无关，被上诉人主张的公摊水电费截止时间是2011年6月30日；关于电瓶车的照片，没有报警记录，照片无法反映被盗情况。二、《关于城市绿洲小区物业交接问题汇总》是复印件，没有被上诉人签字认可，对真实性不予认可，且与本案没有关联性，因为制作时间是2011年12月27日，而被上诉人撤出小区时间是2011年9月30日，也就是说这份所谓证明材料证明的内容是在2011年12月27日当时小区的状况，并不是被上诉人2011年9月30日走之前的状况，该表制作时间离被上诉人撤离小区相隔三个多月，小区设施设备的损坏不在被上诉人的责任范围之内。三、解除通知系复印件，对真实性不认可；被上诉人未收到该解除通知，上诉人应该提供相关送达证据。四、上诉人提供的证据均是打印件，对真实性不予认可，而且与本案没有关联性，民事、刑事判决书以及撤场后燕子矶街道托管行为与本案没有关联性。另外，上诉人在原审庭审中缺席，放弃了相关的诉讼权利，现上诉人在二审中新提交的证据超过了相应的举证期限，不能作为定案依据。二审查明的其他事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立不定期的物业服务合同。原物业服务合同当事人可以随时解除该合同，但是应当给对方必要的准备时间。本案中，案涉小区建设单位万都公司与被上诉人新鸿运公司于2004年9月27日签订的前期物业管理委托合同合法有效，对全体业主均具有法律约束力。该合同约定服务期限三年，在期满前一个月业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，未能达成协议的，新鸿运公司应当在期满后三个月内继续履行合同，万都公司在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。但事实上，前期合同在2007年9月期满后，万都公司并未与被上诉人达成延长合同期限的协议或选聘新的物业服务企业，被上诉人继续在小区提供物业服务，小区专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主亦没有提出异议，应当认定双方成立不定期物业服务合同。小区业主委员会成立后，未组织召开业主大会选聘新的物业服务企业，也未与被上诉人解除不定期物业服务合同，被上诉人继续在小区内提供物业服务，业主事实上接受了被上诉人提供的物业服务，故不定期物业服务合同继续有效，业主应当支付相应的物业服务费用。上诉人一审时虽未到庭参加诉讼，但其二审中提供的证据能够印证被上诉人提供的服务存在瑕疵，故本院酌定上诉人按约定物业费标准的七折向被上诉人支付费用，经计算，上诉人应支付2011年1月至2011年9月的物业服务费为625.29元（82.71㎡×1.2元／月／㎡×9个月×0.7）。因公摊水电费系被上诉人向供水供电部门实际支出的费用，原审判决上诉人全额承担并无不当。上诉人还认为被上诉人撤场时带走公共财物给小区带来损失，该事由与本案并非同一法律关系，本案不予理涉。上诉人无正当理由未参加原审诉讼，导致原审认定事实有误，应当承担本案一、二审诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第988号民事判决为：裘豪、马娟于本判决生效之日起五日内支付南京新鸿运物业管理有限公司物业服务费625.29元、公摊水电费200元，合计825.29元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取25元，由裘豪、马娟负担；二审案件受理费50元，由裘豪、马娟负担。本判决为终审判决。审　判　长　　夏海南代理审判员　　汪德全代理审判员　　刘　凡二〇一五年九月六日书　记　员　　罗程允关注公众号“”