（2015）延民初字第02234号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2016-05-30
案件名称
裴满囤与谢宝玉农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市延庆区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
裴满囤,谢宝玉
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十条，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
北京市延庆县人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第02234号原告裴满囤（曾用名裴德森），男，1956年11月23日出生，公民身份号码：×××。委托代理人李自永，北京李自永律师事务所律师。被告谢宝玉，男，1970年9月25日出生，公民身份号码：×××。委托代理人雷潇，北京市大瀚律师事务所律师。原告裴满囤与被告谢宝玉农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告裴满囤及其委托代理人李自永、被告谢宝玉及其委托代理人雷潇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告裴满囤诉称，我是延庆县永宁镇太平街村村民，在该村105号院有北房四间、南房两间、东棚子一间。1999年2月7日经人介绍，我与被告达成“卖房协议”，被告以4万元的价格购买了我的房屋。由于被告不是我村村集体经济组织成员，我们的协议违反了法律规定，因此请求法院确认双方的买卖合同无效，同时我要求被告返还房屋，我也同意退还原告购房款，并适当赔偿。被告谢宝玉辩称，我是延庆县大庄科乡人，因山区搬迁，户口落在延庆县永宁镇盛世营村，但我在盛世营村没有住房，1999年，我与原告签订购房合同，购买诉争房屋，双方已经实际履行，诉争房屋是我唯一住房，现在该房屋面临规划拆迁，因此原告才失信要求确认合同无效。我认为我们双方的购房合同是合法有效的，我无需向原告腾退房屋，而且我身患尿毒症，诉争房产系唯一住房的确也无法腾退，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告裴满囤系延庆县永宁镇太平街村村民，其在该村北菜园105号院有北房四间、南房两间、东棚一间。1999年2月7日，被告谢宝玉与原告协商，双方达成“卖房协议”，被告以4万元的价格购买了原告在该院的所有房屋，双方互相履行了交付义务。2014年7月，延庆县永宁镇太平街村进行新农村改造，为此与村民签订搬迁补偿协议。被告作为该街北菜园105号房屋的实际占有人与村委会签订了补偿协议。2014年6月27日，原告诉至本院，请求确认双方签订的房屋买卖协议无效，要求被告返还房屋，并同意适当退还被告购房款。被告认为其购房多年，且原告为获得高额拆迁补偿违反诚信原则，因此对原告请求确认合同无效无异议，但反诉要求原告参照房屋拆迁补偿协议补偿其经济利益损失120万元。2014年9月26日，本院作出（2014）延民初字第04245号民事判决书，判决：1、原、被告签订的房屋买卖协议无效。2、被告于判决生效后30日内将延庆县永宁镇太平街北菜园105号院的全部房屋及附属设施腾退给原告。3、原告于判决生效后30日内给付被告房屋设备及附属物补偿款，占地补偿费、院内空地面积补助、搬迁补助费、租房费，租房暖、水补助，搬家及工程配合奖励等费用共计273566.9元。4、驳回被告的其他反诉请求。被告不服上述判决提起上诉。2014年12月18日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民终字第9805号民事裁定书，以基本事实认定不清为由，裁定撤销本院（2014）延民初字第04245号民事判决，发回本院重审。2015年3月6日，本院另行组成合议庭，对该案重新进行审理。本案在审理过程中，被告提交延庆县永宁镇盛世营村民委员会出具的证明3份及疾病诊断书一份，以证明自己在延庆县永宁镇盛世营村没有住房，自身患有严重疾病，家庭经济条件极其困难。同时提交了2014年7月20日与延庆县永宁镇太平街村村民委员会签订的拆迁房屋补偿协议，该协议对于置换房屋的面积选定及搬迁补偿款标准均有明确约定，但目前房屋拆迁未落实，补偿及安置亦未到位。被告以该协议证明自己属于太平街村集体经济组织成员，购买诉争房屋并不违法，属于有效协议。此外，被告自愿撤回了对原告的反诉，并表示一旦法院认定双方签订协议无效，对自己所受信赖利益损失拟另行诉讼解决。因双方争议较大，此案未能协商解决。上述事实，有原、被告的陈述，卖房协议、搬迁房屋补偿协议、村委会证明等在案佐证。本院认为，根据我国《土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住，其附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在房地一体的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。被告谢宝玉户籍地为延庆县永宁镇盛世营村，其并非延庆县永宁镇太平街村村民，购买诉争房屋的同时实际取得了宅基地使用权，故原、被告之间的房屋买卖行为，侵犯了集体经济组织的利益，该行为违反相关法律法规的强制性规定，应属无效。对原告要求确认双方房屋买卖协议无效的请求，本院予以支持。因无效而取得的财产，本应予以返还，然而，现被告购房多年，房屋目前价格较当年发生较大变化，且面临规划拆迁，虽双方房屋买卖行为因违反法律法规强制性规定而无效，但该交易的达成确系双方的真实意思表示，在原告未对被告的信赖利益损失进行弥补之前，要求被告腾退欠妥。考虑被告已与延庆县永宁镇太平街村村民委员会签订了《永宁镇太平街村搬迁房屋补偿协议》，但拆迁补偿及安置尚未到位，腾房条件尚不具备，故本院对于原告要求被告返还房屋以及原告对被告赔偿等问题暂不处理，待拆迁安置利益到位后再行解决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，判决如下：一、原告裴满囤与被告谢宝玉于一九九九年二月七日签订的卖房协议无效。二、驳回原告裴满囤的其他诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告裴满囤负担十七元五角，已交纳；由被告谢宝玉负担十七元五角，于本判决生效后三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 赵若浩代理审判员 吴雪伟代理审判员 陈小红二〇一五年九月六日书 记 员 陈国栋 关注微信公众号“”