（2014）熟民初字第01155号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2016-06-23
案件名称
唐伟、唐炯怡等与常熟市勤丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐伟,唐某某,徐月芳,常熟市勤丰房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2014）熟民初字第01155号原告唐伟。原告唐某某。法定代理人唐伟。法定代理人徐月芳。原告徐月芳。委托代理人孙德荣，江苏福地律师事务所律师（代理上述三原告）。被告常熟市勤丰房地产开发有限公司，住所地常熟市虞山镇勤丰村。法定代表人张建昌，总经理。委托代理人黄文俊，江苏俞晓华律师事务所律师。原告唐伟、唐某某、徐月芳诉被告常熟市勤丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理，被告常熟市勤丰房地产开发有限公司在答辩期间对本案管辖权提出异议，本院于2014年11月21日作出（2014）熟民辖初字第00066号民事裁定，驳回被告的管辖权异议，被告不服该裁定提起上诉，苏州市中级人民法院于2015年1月26日作出（2015）苏中民辖终字第00044号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员杨金琼适用简易程序于2015年3月10日公开开庭进行了审理，后组成合议庭于2015年7月13日再次公开开庭进行了审理，两次开庭原告唐伟、唐某某、徐月芳的委托代理人孙德荣、被告常熟市勤丰房地产开发有限公司的委托代理人黄文俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐伟、唐某某、徐月芳诉称：2011年12月23日，原告与被告常熟市勤丰房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，购买被告开发的常熟市海虞北路88A1单元509室房屋。原告已经全额支付购房款，但被告未在合同约定的交付时间即2014年1月1日前交房，属于严重违约行为，请求法院判令解除原、被告签订的商品房买卖合同，由被告退还购房款人民币648313元，向原告支付违约金人民币12966.26元，赔偿原告自款项支付日至法院判决生效之日按照年利率6.5%计算的利息损失（暂计算至2014年9月20日止为人民币145217.19元）、隔层损失款人民币55000元和房屋增值损失人民币100000元；诉讼费由被告承担。被告常熟市勤丰房地产开发有限公司辩称：原告要求解除商品房买卖合同无法律依据，根据原被告签订的商品房买卖合同补充协议第16条规定，出卖人不承担因政府规划等非出卖人原因致使该商品房延期开业的责任，而被告方之所以延期交房是由于被告在开发建设的过程中发现地块内有市政天然气主管道穿越建设区，导致被告方无法按原方案施工，工期拖延总计长达两年多。因此延期交房完全是由于政府行为导致，其也是出于安全考虑，所以被告方延期交房并无过错。其次，被告方已经于2015年6月18日通过了商品房交付使用备案，具备了交付条件。另外，原告的诉请中既要求被告支付违约金，又要求赔偿损失，不符合法律规定。请求依法驳回原告诉请。经审理查明：2011年12月23日，原告唐伟、唐某某、徐月芳与被告常熟市勤丰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号：Y20110048504）一份，购买被告开发的常熟市海虞北路88A1单元509室商品房，建筑面积76.38平方米，总价款人民币648313元，原告应在2011年12月23日前将购房款付清；被告应在2014年1月1日前将符合合同约定的商品房交付原告方使用。合同第九条第一款第二项约定出卖方逾期超过60天未交房时，买受人有权解除合同，出卖方应当将买受人已经支付的房款如数退还，并按总房款的2%承担违约金，造成买受人其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。原告唐伟、唐某某、徐月芳分两次向被告常熟市勤丰房地产开发有限公司支付了全部的购房款人民币648313元，其中2010年12月20日支付人民币300000元，2011年12月23日支付尾款人民币348313元。另2011年12月23日原告与常熟市华宏建设材料有限公司签订钢结构隔层施工协议一份，并向常熟市华宏建设材料有限公司支付隔层款人民币55000元。审理中，被告常熟市勤丰房地产开发有限公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、情况说明1份，证明被告方在施工过程中发现地块有天然气管道穿越后经政府部门汇同其他部门多次反复论证后决定实施基坑维护方案，导致被告延误施工长达16个月之久，也导致了被告其他后续各项工作的延误；2、补偿协议书1份，证明常熟市土地储备中心对被告进行基坑维护工程垫付的工程款进行了补偿，也进一步证明由于天然气管道维护导致被告工期延误的事实，且正是由于被告方对管道存在并不知情，没有过错，常熟市土地储备中心才进行了补偿；3、工地会议纪要2份，分别是2011年3月8日和3月15日，证明当时天然气基坑维护情况；4、关于要求天然气管道迁移的报告1份，证明被告方曾于2009年11月9日在发现地块存在天然气管道的情况下以书面报告形式向市政府请求迁移天然气管道，并由常熟市人民政府进行了收文，原件在常熟市人民政府处保管，这也间接证明被告对天然气管道的存在并不知情；5、情况说明1份，证明2014年3月1日由室外市政工程进场施工的时候，由于天然气管道建设区政府部门要求被告方对天然气管道进行二次保护，为此经政府部门多次评查论证，导致被告施工延误9个多月；6、设计图纸1份，证明被告方对天然气管道进行二次保护的时候相关部门出具的设计方案；7、监理工程师联系单1份，证明2013年5月8日监理工程师出具该份联系单的时候房屋施工已接近尾声，但由于天然气管道需要二次保护在未落实保护措施之前不得开工，导致工程的二次延误；8、常熟市商品房交付使用备案通知书，证明房屋已经具备交付条件。针对被告的上述证据，原告唐伟、唐某某、徐月芳认为：证据1、证据2和证据5与本案无关联性，真实性由法院核实；对证据3和证据4，认为会议纪要形成于2011年3月8日，迁移报告的时间是2009年11月9日，均在原告与被告签订商品房买卖合同之前，证明被告已经知道天然气主管道穿越建设区致使被告无法按原方案施工，但被告在与原告签订商品房买卖合同的时候并未进行相应的告知，对交房时间也未进行相应调整，所以被告存在重大过错；对于证据6，认为该图纸形成于2010年，且该施工图纸并不能证明其施工方案是否已实施；对于证据7，认为该材料是监理部门致被告的一封信函，两者之间是委托与被委托关系，该证据与本案无关联性，真实性不予认可；对于证据8，认为该通知书系被告2015年6月18日才取得，不能作为被告逾期交房的理由。审理中，本院向常熟市华宏建设材料有限公司进行了调查，该公司法定代表人表示，本案所涉房屋的隔层系由我公司施工，相应的隔层施工合同均是我公司与购房人签订的，相应的隔层施工费也是我公司收取的。但是出于节约人力的考虑，相应的隔层施工费就由被告代收，被告收取后已将相应的款项支付我公司。为了方便隔层施工，在被告建造房屋的过程中，我公司就同步将钢梁放进去了，在2015年4、5月份通过消防验收后，我公司继续进行隔层施工，现在隔层已经基本施工完毕。本案中原告要求被告支付相应的隔层施工费是不对的，施工费是我公司收取的，退也应该是我公司退，我公司与被告没有任何关联关系。具体如何退还隔层施工费，需要购房者来与我公司协商解决。另查明：本案所涉房屋已于2015年6月18日取得常熟市商品房交付使用备案通知书。以上事实，由原告提交的《商品房买卖合同》1份、购房发票1份、钢结构隔层施工协议1份、收据1份，被告提交的情况说明2份，补偿协议书1份、工地会议纪要2份、关于要求天然气管道迁移的报告1份、设计图纸1份、监理工程师联系单1份、常熟市商品房交付使用备案通知书1份及本案庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：原告唐伟、唐某某、徐月芳与被告常熟市勤丰房地产开发有限公司间的房屋买卖合同关系成立，合法有效，被告常熟市勤丰房地产开发有限公司应当按照合同约定在2014年1月1日前向原告交付房屋，逾期交房应承担相应的违约责任。被告提出逾期交房的理由在于天然气管道维护，系政府行为导致，因此不应该承担违约责任，本院认为被告早在2009年就发现上述问题，而本案所涉商品房买卖合同在2011年才签订，被告在签订该合同时完全知晓上述情况，故该情况并不能作为被告免责的理由。根据双方合同约定，被告逾期交房超过60天，原告有权解除合同，故原告要求解除原、被告双方商品房买卖合同并由被告返还购房款人民币648313元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金和利息损失，因双方在合同中约定出卖方应当按总房款的2%承担违约金，造成买受人其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，现双方约定的违约金低于同期银行贷款利率标准，故本院依法酌情认定被告应按照银行同期贷款利率赔偿原告的损失；因原告款项分两次支付，故应该分段计算：从2010年12月20日起至2011年12月22日以本金人民币300000元按照银行同期贷款利率计算的利息合计人民币15909.17元，以及从2011年12月23日起至本院判决生效之日以本金人民币648313元按照银行同期贷款利率计算的利息。关于原告主张的隔层款人民币55000元，系原告与案外人之间发生的业务往来，本案中不予理涉，原告可另行主张。关于原告主张的房屋增值损失人民币100000元，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、确认原告唐伟、唐某某、徐月芳与被告常熟市勤丰房地产开发有限公司于2011年12月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Y20110048504）予以解除。二、被告常熟市勤丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告唐伟、唐某某、徐月芳购房款人民币648313元，并赔偿原告唐伟、唐某某、徐月芳从2010年12月20日起至2011年12月22日以本金人民币300000元按照中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息人民币15909.17元，以及从2011年12月23日起至本院判决生效之日以本金人民币648313元按照中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息（如采用转账方式，请汇入原告指定账户；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，帐号：1079）。三、驳回原告唐伟、唐某某、徐月芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币13416元，由原告唐伟、唐某某、徐月芳负担人民币1650元，由被告常熟市勤丰房地产开发有限公司负担人民币11766元（原告同意其预交的案件受理费中的剩余部分人民币11766元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：1099）。审 判 长 杨金琼人民陪审员 顾建华人民陪审员 金林恺二〇一五年九月六日书 记 员 朱 靖 百度搜索“”