（2015）济民一终字第936号

裁判日期: 2015-09-06

公开日期: 2015-10-19

案件名称

高国财与山东胜洁物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

高国财,山东胜洁物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人��共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书（2015）济民一终字第936号上诉人（原审被告）高国财，男，1982年10月12日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人佟金祥。被上诉人（原审原告）山东胜洁物业管理有限公司，住所地东营市。法定代表人罗军三，该公司执行董事。委托代理人梁茂卿，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托代理人冯兴兴，山东德衡（济南）律师事务所律师。上诉人高国财因与被上诉人山东胜洁物业管理有限公司（以下简称胜洁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年7月17日公开开庭审理了本案，上诉人高国财的委托代理人佟金祥，被上诉人胜洁物业公司的委托代理人梁茂��、冯兴兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：胜洁物业公司系具有从事物业管理资质的有限责任公司。2011年9月5日，胜洁物业公司与涉案小区业主委员会（以下简称涉案小区业委会）签订《涉案小区物业管理委托合同书》（以下简称物业管理合同）一份，约定由胜洁物业公司为涉案小区提供物业管理服务及代收代缴住户水、电、暖费等服务。委托管理期限三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。物业管理服务费由胜洁物业公司按建筑面积收取，具体标准为多层及小高层住宅每月每平方米1.1元（带电梯）。合同签订后，胜洁物业公司开始为小区提供物业管理及代收代缴业主电费的服务至2012年11月30日。高国财系涉案小区某号楼739室房屋的业主，房屋建筑面积95.82平方米。由于高国财未交纳2012年1月至2012年11月11个月的物业管理服务费1159.42元和电费1284.12元（用电共计2348度），共计2443.54元。胜洁物业公司向法院提起诉讼。另查明，胜洁物业公司终止该小区物业服务后，成立了专门的“留守办公室”，处理物业管理服务费的清欠等事宜。2013年3月31日，《生活日报》对此事进行了报道。原审法院认为：对于本案是否已超诉讼时效的问题，结合2013年3月31日的《生活日报》中关于“胜洁物业公司撤离后又设立一个留守办公室上门索取物业费，使业主不堪其扰”的记载，以及高国财自认的“我们找过胜洁物业公司”的事实，足以认定双方就物业费及电费的清欠问题多次发生争议，诉讼时效已然发生中断。故对于高国财的本案已过诉讼时效的抗辩理由，不予采纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合本案，涉案小区业委会系该小区依法成立的业主委员会，对外代表全体业主履行职责，其与胜洁物业公司签订的物业管理合同合法有效，对小区全体业主均具有合同效力。高国财作为小区业主，已享用了胜洁物业公司所提供的物业管理服务，理应依上述合同约定交纳物业管理服务费。胜洁物业公司主张高国财补交自2012年1月至2012年11月止的物业管理服务费1159.42元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。另外，物业管理合同中明确约定了由胜洁物业公司为小区提供代收代缴住户水、电、暖费等服务。结合高国财对其曾交纳过电费的事实的认可，以及山东电力集团公司济南供电公司向胜洁物业公司所出具的发票��能够认定胜洁物业公司已实际为高国财垫付了电费。胜洁物业公司向高国财追偿电费1284.12元的诉讼请求，予以支持。另，为本案小区提供物业管理服务的虽为山东胜洁物业管理有限公司济南高新分公司（以下简称胜洁公司高新分公司），但该分公司系胜洁物业公司的分支机构，其并不具有独立的诉讼主体资格，由胜洁物业公司作为原告向法院提起诉讼于法有据。故高国财关于胜洁物业公司无权起诉的抗辩理由，不予采纳。对于高国财抗辩物业管理合同违背公开公正原则，为无效合同的理由，其没有提供证据予以证实，不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解��》第一条之规定，判决：一、被告高国财于判决生效之日起10日内支付原告山东胜洁物业管理有限公司2012年1月至2012年11月的物业管理服务费1159.42元。（95.82平方米×1.1元／平方米×11月＝1159.42元）；二、被告高国财于判决生效之日起10日内支付原告山东胜洁物业管理有限公司电费1284.12元。（2348度×0.5469元／度＝1284.12元）如果高国财未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告高国财负担。上诉人高国财不服原审判决上诉称：1.高国财不是本案适格的诉讼主体，胜洁物业公司提交的物业管理合同是跟涉案小区业委会签订的，涉案小区业委会选聘胜洁物业公司时，没有经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意的程序，所以物业管理合同对业主没有约束力。且涉案小区业委会部分成员秘密组建胜洁公司高新分公司，并委托胜洁物业公司与涉案小区业委会签订物业管理合同，违反法定程序。2.胜洁物业公司没有收取电费的主体资格。根据《物业管理条例》第四十五条的规定，应由供电企业收取电费。3.胜洁物业公司将全部工作交给了胜洁公司高新分公司，但至今不能证明自己在2012年工商年检时设立了分支机构。4.高国财拒付物业服务费符合相关规定及双方约定。第一，胜洁物业公司从来不提供有效发票，至本次诉讼时，仍未提交与请求的物业服务费数额相符的发票，所以高国财有理由拒交；第二，胜洁物业公司撤离后，胜洁物业公司没有按照之前双方在政府部门参与下签订的《会议纪要》中有关遗留问题在2012年12月24日前协商解决的要求，解决相关问题，为此，涉案小��业委会向胜洁物业公司发出了《清欠及遗留问题处理告知书》，但没有得到回应，故高国财依据《清欠及遗留问题处理告知书》拒付物业服务费，符合双方约定。5.胜洁物业公司的诉讼请求已过时效。胜洁物业公司以报刊证实时效未过，不成立。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回胜洁物业公司的诉讼请求；案件受理费由胜洁物业公司负担。被上诉人胜洁物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。二审中，高国财提交署名涉案小区换届选举筹备组（以下简称筹备组）的证明复印件一份，欲证实涉案小区业委会选聘胜洁物业公司时，没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意的程序。经查，该证明的内容为：涉案小区第二届业委会全部资料、档案已移交筹备组，经查找没有找到选聘山东胜洁物业管理有限公司时，业主人数、房屋面积过半的资料。胜洁物业公司质证称，该证明材料形式上没有制作人、单位负责人的签字盖章，且盖章的筹备组是否依法成立、是否在合理的有效时间内，上诉人应提交证据证明，否则该筹备组的合法性本身存在疑议，该证明中载明没有找到相关资料并不等于没有该部分资料。另查明，胜洁公司高新分公司2011年9月26日成立，至2012年11月30日前为涉案小区提供物业服务。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。涉案小区业委会与胜洁物业公司签订的物业管理合同未违反法律法规的禁止性规定。根据上述规定，该物业管理合同对小区全体业主具有约束力，包括高国财在内的小区业主应按照物业管理合同约定履行相关的义务。高国财主张物业管理合同系涉案小区业委会与胜洁物业公司签订，且涉案小区业委会在签订物业管理合同时未经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主的同意，其非本案适格的主体，物业管理合同对其不具有约束力。为此提交了署名筹备组的证明予以证实。本院认为，涉案小区业委会未参加本案诉讼，高国财提交的证明仅能证实黄金时代第二届业委会向筹备组交接的全部资料、档案中，没有有关选聘胜洁物业公司时经过小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意的相关资料，但不足以证实涉��小区业委会与胜洁物业公司签订物业管理合同时双方具有违法性，故高国财作为小区业主，仍应履行物业管理合同的相关约定，高国财主张其非本案适格的诉讼主体，物业管理合同对其不产生约束力，不符合法律规定，本院不予支持。《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”2012年1月至2012年11月期间，胜洁物业公司为小区提供了物业服务，高国财应向胜洁物业公司交纳该期间的物业服务费。关于高国财主张胜洁物业公司未提供有效发票及其依据涉案小区业委会向胜洁物业公司寄送的《清欠及遗留问题处理告知书》拒付物业服务费符合相关规定及双方约定的问题。本院认为，首先，发票是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款项凭证。胜洁物业公司开具发票与高国财交纳物业服务费并无先后履行顺序，高国财以胜洁物业公司未开具发票为由拒交物业服务费无法律依据，本院不予支持。其次，《清欠及遗留问题处理告知书》系为解决涉案小区业委会与胜洁物业公司之间的纠纷，与本案非同一法律关系，故高国财不能以此为由拒交物业服务费。物业管理合同第十五条双方约定，由胜洁物业公司代收代缴住户水、电、暖等费用。现供电部门开具的发票表明胜洁物业公司已垫付了该小区的电费。胜洁物业公司依法享有向高国财追偿为其垫付电费的权利，故高国财应将胜洁物业公司为其垫付的电费，交付胜洁物业公司，因此，高国财主张胜洁物业公司非收取电费的主体，不符合物业管理合同约定及胜洁物业公司已垫付电费的事实，本院不予支持��高国财对原审判决认定的其欠交物业服务费、电费的数额无异议，本院予以确认。2013年3月31日《生活日报》载明的相关内容，能够证实胜洁物业公司在终止该小区物业服务后，依然就物业服务费的清欠等事宜不断向欠费业主主张权利，故原审判决以此认定胜洁物业公司的诉讼请求未过时效并无不当，本院予以确认。另，高国财主张胜洁物业公司将其全部工作交给胜洁公司高新分公司，但没有证据证实其2012年年检时存在分公司的登记。本院认为，经查明，胜洁公司高新分公司已在相关部门依法登记成立，且已实际为涉案小区提供了服务，至于胜洁物业公司2012年年检时是否有分公司登记，属于行政管理的范畴，故胜洁物业公司在2012年年检中是否有分公司的登记并不影响胜洁物业公司依据双方合同约定向业主主张欠交物业费的权利。高国财另还主张胜洁公司高新分��司系涉案小区业委会部分成员秘密组建，并委托胜洁物业公司与涉案小区业委会签订物业管理合同，程序违法，对该主张高国财未提交有效证据证实，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高国财负担。本判决为终审判决。审　判　长　　车言江审　判　员　　赵平洋代理审判员　　何菊红二〇一五年九月六日书　记　员　　刘　红搜索“”