（2015）雁民一初字第22号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-09-24
案件名称
原告赵翔与被告衡阳市楷亚房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
衡阳市雁峰区人民法院
所属地区
衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵翔,衡阳市楷亚房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民一初字第22号原告赵翔，男。委托代理人蔡丹，湖南天戈律师事务所律师。被告衡阳市楷亚房地产开发有限公司，住所地衡阳市雁峰区南三角线26号。法定代表人ＸＸ水，该公司董事长。委托代理人彭琦，湖南居安律师事务所律师。原告赵翔因与被告衡阳市楷亚房地产开发有限公司（以下简称楷亚公司）发生商品房买卖合同纠纷，于2014年12月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月17日、2015年8月20日公开开庭进行了审理。代理书记员姚芳担任记录。原告赵翔的委托代理人蔡丹，被告楷亚公司的委托代理人彭琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵翔诉称：2010年10月30日，原告与楷亚公司签订了一份《衡阳市商品房买卖合同》，该合同约定：被告将衡阳市雁峰区南三角线26号亚华名都E栋612室出售给原告，总房款为316037元。同时合同中约定被告应当于2011年2月28日前，将出售的商品房交付给原告使用，且应当在商品房交付使用后90日内，为原告办理产权登记，否则每逾期一天，按原告已交房款的万分之三计算违约金支付给原告。然而被告直到2012年12月27日才履行办证义务，违反商品房交付后90日内办理产权登记的规定。故诉至法院，请求：1、依法判处被告支付原告逾期办理产权登记的违约金54801元；2、被告承担本案全部诉讼费用及因诉讼支出的其他合理费用。被告楷亚公司辩称：1、本案原告起诉已过诉讼时效。原告诉请的是延期办证这一因违约而产生的债权请求权。被告的这一违约行为性质是继续性违约,该案违约金诉讼时效应当按照每日违约金分段计算诉讼时效；2、被告作为房屋出售方，承担的仅仅是协助办证的义务（提交申报备案资料），而不是办理分户产权证的义务；3、被告在2012年12月18日完成了标的房屋的初始登记，取得了初始登记权利证书，就此，其违约行为已经终止，时效应当从办理初始产权登记开始计算，故本案也超过了诉讼时效；被告依约将房屋交付原告使用，原告没有因为被告的延期办证行为造成实际损失，其诉请没有事实依据，请求驳回其诉请。而且，合同约定的违约金标准过高，请求调整。经审理查明：2010年10月30日，赵翔（买受人）与楷亚公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：赵翔购买楷亚公司开发的位于衡阳市雁峰区南三角线26号亚华名都E栋612室，建筑面积共121.51平方米，单价2592.4元/平方米，总金额315000元；赵翔在合同签订之日交付房款人民币95000元，房款余额220000元由买受人以银行按揭方式支付；楷亚公司应当在2011年2月28日前将经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；楷亚公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由楷亚公司提供的资料报产权登记机关备案，因政府有关登记机关或买受人未及时缴纳相关费用造成赵翔不能在规定期限内取得房地产权属证书的，楷亚公司不承担责任；因楷亚公司不具备登记条件造成赵翔不能在规定期限内取得房地产权属证书，楷亚公司每逾期一天按赵翔已交房款的万分之三计算违约金；双方还对赵翔逾期付款违约责任、楷亚公司逾期交房违约责任、房屋交付程序等进行了约定。同日，赵翔与楷亚公司签订的《合同补充协议》，该补充条款约定：赵翔确认委托楷亚公司办理房屋所有权证及国土使用证，办证费用由楷亚公司负担，赵翔须按照楷亚公司通知的时间配合楷亚公司办证，如提供相关证件、在相关文件上签章等，否则因此导致办证延期，所造成的一切责任由赵翔自行承担。但双方未明确办证期限。2013年1月1日，赵翔与楷亚公司签订《亚华名都面积补差协议》，约定赵翔所购买的亚华名都E栋612室房屋预测面积是121.51平方米，实际面积是121.91平方米，补差面积0.4平方米，按照本套住宅单价2592.4元/平方米，应补缴房款共计1037元。上述合同签订后，赵翔按照合同约定支付了全部购房款，并于2011年2月28日接收了房屋钥匙。因赵翔认为楷亚公司未在合同约定的期限内履行办证义务，遂于2014年12月24日向本院提起诉讼。另查明，2012年12月26日，楷亚公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且原告在房地产产权监理处的房屋登记询问笔录上签名确认。2012年12月27日，楷亚公司为赵翔办理了该房屋产权登记手续。上述事实，有原、被告的庭审陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《亚华名都面积补差协议》、收款收据、房产证，被告提供的《商品房买卖合同》、房屋登记询问笔录等证据证实，经庭审质证核实,本院予以确认。本院认为：赵翔与楷亚公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。根据合同的约定，赵翔委托楷亚公司办理房屋所有权证及国有土地使用证，楷亚公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由楷亚公司提供的资料报产权登记部门备案。楷亚公司未提供充分证据证明其在合同约定的期限内履行提供资料报产权登记部门备案的义务，故楷亚公司存在违约行为，依法应承担违约责任。按照双方合同约定，如因楷亚公司原因造成赵翔不能在规定期限内取得房地产权属证书，楷亚公司每逾期一天按赵翔己交房款的万分之三计算违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定的违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，因此对数额过高的违约金条款，人民法院可根据实际情况适当进行调整，以维护民法公平和诚实信用原则。本案中赵翔不能提供证据证明其因楷亚公司逾期申报备案导致延期办证所造成的具体经济损失数额，且楷亚公司提出该违约金计算过高，故综合本案实际情况，本院酌情核定楷亚公司支付赵翔逾期办证违约金5000元。根据衡阳市房地产产权监理处出具的房屋登记询问笔录可知，被告楷亚公司于2012年12月26日已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，且原告在房地产产权监理处的房屋登记询问笔录上签名确认。故本案的诉讼时效应当从2012年12月26日开始计算，本案原告提起诉讼的日期是2014年12月24日，故楷亚公司辩称原告要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采信；楷亚公司认为应当按日分段计算违约金的抗辩理由于法无据，本院不予采信。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告衡阳市楷亚房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告赵翔违约金5000元；二、驳回原告赵翔其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1170元，由被告衡阳市楷亚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 谭建明人民陪审员 王俊林人民陪审员 丁隆凤二〇一五年九月六日代理书记员 姚 芳校对责任人：姚芳注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注公众号“”