（2015）海民初字第276号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-09-23
案件名称
路华臣与牡丹江铁路房屋置换中心、陈伟平合同纠纷一案民事判决书
法院
海林市人民法院
所属地区
海林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
路华臣,牡丹江铁路房屋置换中心,陈伟平
案由
合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十四条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
黑龙江省海林市人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第276号原告路华臣，男，1956年11月30日出生，汉族，牡丹江铁路房产建路段退休职工。委托代理人张树礼男，汉族，无固定职业。被告牡丹江铁路房屋置换中心。法定代表人王时义，男，该公司经理。委托代理人武利飞，黑龙江博学律师事务所律师。委托代理人王玮平，黑龙江博学律师事务所律师。被告陈伟平，男，1963年11月20日出生，汉族，无固定职业。委托代理人魏超，黑龙江恒金律师事务所律师。原告路华臣与被告牡丹江铁路房屋置换中心（以下简称铁路房产）、陈伟平合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理。本案依法由审判员宫立军适用简易程序于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告路华臣及其委托代理人张树礼，被告牡丹江铁路房屋置换中心的委托代理人武利飞、王玮平，被告陈伟平及其委托代理人魏超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路华臣诉称:2014年5月21日，原告邻居旺某，通知原告，原告现在居住的住房，被哈尔滨人买走了，原告就退了出门打工的车票，发现原来分配的福利性住房，被人用水泥柱围住不能进入，原有建筑物及附着物被大量拆除改造，使原有居住用房面目全非，后经多方询问证实，是被陈伟平购买，并伙同铁路房产部门党某驱逐原告立即搬家，原告多次请求打开通道，协商解决均遭拒绝，无奈之下请人民法院主持公道，判令由原告购买，以保护原告不被强行赶出居住30多年的家园，为了保证日后生活不再受到侵害和干扰，愿以同等价格将其相邻部分优先购买，以避免原、被告双方同住一处使矛盾激化。诉讼请求，请求依法将横道河子南山三号铁路住宅判令原居住人即原告以同等价格优先购买。被告铁路房产辩称：原告所诉请的主体不适格，第一被告仅为铁路房产的产权登记和办理部门，既不是本案诉争房屋的原产权所有人，也不是本案诉争房屋的出售的批准人，因此原告诉请的主体不适格。本案原告所主张的优先购买权不能成立，其不享有优先购买权，原告主张优先购买权的前提，应当是原告对该房屋享有租赁权利，或按份共有时才存在优先购买权的问题，原告既不是承租人，也不是按份共有人，其主张的优先购买是不存在的，如果按照原告的诉请是分配的福利性住房的话，该房屋应当是产权登记为原告的名下，原告应当举证证明，对房屋享有所有权的事实，与原告的诉请是自相矛盾的。被告陈伟平辩称：优先购买权的前提系具有法定的或者是约定的租赁权，共有人的共有权，和其他权利，这种权利使得房屋所有人在转让该房产时权利人在同等条件下享有优先购买权，但是原告没有向法庭提供相应证据证明其是该房屋的合法承租人、共有人或者承租人的近亲属，因此其不具有优先购买权的权利，也不具有本案提起诉讼的适格主体。本案诉争的房产已经贵院（2015）海民初字141号民事判决书确认陈伟平对该房产享有所有权，判令原告于判决生效10日内迁出此房产，本判决已经确认原告的物品侵占陈伟平的房屋，依据物权法的规定，陈伟平对此房产具有合法的所有权，退一万步讲，即使相关部门违法处分该房产，陈伟平也是善意取得，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。原告在起诉状中叙述的事实与案件事实不符，原建筑物并没有大量拆除改造，并非面目全非，对于该房产的表述均不属实。审理中，原告为支持其主张，举证如下：据房产证一份，证明该房屋是房产部门直接卖给第二被告陈伟平的。被告铁路房产质证意见是，该证据是第二被告与原告之间的关系，从第一被告的卷宗材料显示，该房屋系由金永华先行购得，后金永华又将该房屋出卖给被告陈伟平，应当以第一被告该房屋的卷宗材料显示为准，至于第二被告出示的房产证复印件，是第二被告与原告之间的事，与本案事实无关。被告陈伟平对真实性无异议，原告出示的该证据是由陈伟平亲笔书写并交给原告的，但是不能证明原告的待证事实，书写内容仅为此件与原件一致，没有说明交易双方是谁，故不能证明原告待证事实，交给原告的原因是，陈伟平经多方查找到原告要求将诉争房产内物品搬出，原告要求陈伟平出示该房产的证明，因此陈伟平在复印件的背面书写复印件与原件一致，并签署日期。对原告提供的证据，本院认为，被告陈伟平取得该房屋所有权证合法有效，本院予以采信。审理中，被告铁路房产为支持其主张，举证如下：职工购买共有住房核批表一份，售购公有住房协议书一份，收据一份，铁路职工住房有偿转让协议书一份，职工公有（已购）住房使用有偿转让审批表一份，证明，公有住房的原产权人为哈尔滨铁路局，房屋出售审定的经办单位及签订合同的为哈尔滨铁路局房产管理所牡丹江房产管理站，第一被告的主体不适格。本案诉争房屋系铁路职工金永华与2012年的6月6日购买，并交付价款，后金永华与陈伟平于2012年12月20日达成转让协议，同时到牡丹江房产管理站办理了审批。原告路华臣认为，不是2012年签订的，是后补的，不具有法律效力，陈伟平没有提供税票。被告陈伟平无异议。对被告铁路房产提供的证据，本院认为，能够证明被告陈伟平购房的事实，本院予以采信。审理中，被告陈伟平为支持其主张，举证如下：民事判决书一份，证明我们对房产具有所有权，判令本案原告在判决书生效10日内将室内物品搬出。原告路华臣无异议，只是证实所有权人，没有证实实际占有使用的权利。被告铁路房产无异议，该份判决说明第一被告的主体不适格，事实认定部分说本案诉争房屋是哈尔滨牡丹江房产管理站的房屋，我们不是产权人也不是房屋管理人。对被告陈伟平提供的证据，本院认为，原、被告双方无异议，本院予以采信。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：海林市横道河子镇横道街3栋10号房屋，使用面积40.54平方米，系哈尔滨铁路局房产管理所牡丹江房产管理站的房屋，1987年，由原告路华臣居住使用，原告已经很久不在此居住。2012年6月6日，该房由哈尔滨铁路局房产管理所牡丹江房产管理站出售给金永华，约定产权归个人所有。2012年12月20日，该横道街3-10号房屋，由金永华出售给被告陈伟平，并由哈尔滨铁路局房产管理所牡丹江房产管理站颁发了使用权证。本院认为：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理的期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。被告陈伟平于2012年12月20日从金永华处购得了海林市横道河子镇横道街3栋10号房屋，并在哈尔滨铁路局房产管理所牡丹江房产管理站处办理了相关证照，依法取得了相关的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第(四)项,第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。被告陈伟平通过合法程序从案外人金永华处购得了海林市横道河子镇横道街3栋10号房屋，并已经办理登记手续。享有该房屋的所有权。原告路华臣主张优先购买权的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第(四)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告路华臣对被告牡丹江铁路房屋置换中心、被告陈伟平的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告路华臣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员 宫立军二〇一五年九月六日书记员 吴 茜 关注微信公众号“”