（2015）奉民三（民）初字第2927号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-12-07
案件名称
上海东富龙德惠空调设备有限公司与上海德惠净化空调工程安装有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市奉贤区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海东富龙德惠空调设备有限公司,上海德惠净化空调工程安装有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款
全文
上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三（民）初字第2927号原告上海东富龙德惠空调设备有限公司，住所上海市奉贤区。法定代表人郑效友，董事长。委托代理人刘雨修，上海伟聚律师事务所律师。委托代理人周蕾蕾，上海伟聚律师事务所律师。被告上海德惠净化空调工程安装有限公司。法定代表人殷农，总经理。委托代理人康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作人员。委托代理人陈良，上海市华夏律师事务所律师。原告上海东富龙德惠空调设备有限公司与被告上海德惠净化空调工程安装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月15日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘雨修、被告的委托代理人康建明、陈良均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年4月26日，原、被告签订了《上海市厂房租赁合同》，约定被告将位于奉贤区杨牌路XXX号XXX幢的厂房出租给原告使用，期限自2013年1月1日至2017年12月31日。原告现严重亏损，经营困难，如继续租赁厂房将无力支付租金。为避免可能给被告带来不必要的损失，原告根据双方签订的《上海市厂房租赁合同》的补充条款第4款的约定：“若乙方遇到经营困难或因经营资质等问题造成无法正常经营，无力再承担租金时，乙方提前三个月通知甲方结束租赁时间，则不承担违约责任。”书面通知被告解除租赁合同。遂原告诉至法院，要求判令：确认原、被告双方于2015年7月31日解除《上海市厂房租赁合同》。原告针对其诉请提交并当庭出示了下列证据：1、上海德惠净化空调工程安装有限公司与上海东富龙德惠空调设备有限公司签订的《上海市厂房租赁合同》一份，旨在证明原、被告双方的租赁合同关系，以及合同约定原告单方解除权的事实；2、上海东富龙德惠空调设备有限公司发出的《解除租赁合同通知书》、挂号信各一份，旨在证明原告因2014年度经营困难，依合同约定书面通知被告解除租赁合同的事实；3、沪荣业内审字（2015）FD0005号《上海东富龙德惠空调设备有限公司审计报告》，旨在证明2014年原告经营亏损近人民币5，000，000元（币种下同）的事实；4、（2014）奉民二商初字第2440号民事诉状一份、（2014）奉民二商初字第2440号民事裁定书二份、（2014）奉民二商初字第2440号民事调解书一份、（2015）奉民二商初字第1216号民事诉状一份、（2015）奉民二商初字第1216号民事裁定书一份，旨在证明原告的银行账户处于冻结，且原告现在无法经营，处于亏损状态的事实；5、上海华夏律师事务所律师函、上海米谷律师事务所律师函、上海市君成律师事务所律师函各一份、（2015）奉民二（商）初字第2397号民事裁定书及查封、扣押财产清单各一份，旨在证明原告存在较大的诉讼风险，短期内资金紧张的事实；6、照片四张，旨在证明被告因故用汽车堵住系争厂房大门的事实。被告辩称，合同约定解除的条件未成就，且该议题并未经过股东方讨论及同意。租赁合同未解除。被告针对其辩称提交并当庭出示了下列证据：1、《上海市厂房租赁合同》一份，旨在证明双方的租赁合同关系，目前尚在租赁期限内，合同至今未解除的事实；2、《上海市房地产权证》一份，旨在证明系争房屋为被告所有的事实；3、《解除租赁合同通知书》一份，旨在证明诉争的由来，被告不同意解除合同；4、《上海东富龙德惠空调设备有限公司2015年第一次临时股东会通知》一份，旨在证明原告经营亏损、搬迁新址并未经过股东会审议，原告解除租赁合同的通知不符合公司章程。经庭审质证，原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但提出其基于合同约定解除合同；对证据2、3无异议；对证据4的真实性无异议，认为经营亏损、搬迁新址是否经过股东会审议并不影响解除通知的效力。被告对原告提供的证据1的真实性无异议，认为原告并未达到合同约定的无法正常经营的程度；对证据2的真实性无异议，但对证明对象不予认可；对证据3的真实性无异议，认为原告有80，000，000元的应收账款未到账，还有期末未分配利润未分配，原告并未达到经营困难度的程度，只是暂时的经营问题；对证据4的真实性无异议，对关联性提出异议，认为原告的应收款大于应付款，且原告怠于收回应收款；对证据5的真实性无异议，对关联性有异议，认为这都是正常的借贷与货款往来关系，不可作为解除合同的理由；对证据6的真实性、关联性提出异议，认为汽车系原告所有，无原告所述堵门之事实。结合原、被告双方的举、质证意见，本院对原、被告提供的证据认证如下：原告提供的证据6，真实性难以确定，更缺乏其他证据与之印证，故不足以证明其待证事实，本院难以采纳；被告提供的证据4，是否通过股东会审议，系公司内部事宜，并不影响被告解除合同通知的法律效力，且与本案缺乏关联性，本院不予采纳；对原、被告提供的其他证据，均具真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2013年4月26日，原、被告签订了《上海市厂房租赁合同》，约定被告将位于奉贤区杨牌路XXX号XXX幢的厂房出租给原告使用，期限自2013年1月1日至2017年12月31日。《上海市厂房租赁合同》补充条款第4条约定：“若乙方（原告）遇到经营困难或因经营资质等问题造成无法正常经营，无力再承担租金时，乙方提前三个月通知甲方（被告）结束租赁时间，则不承担违约责任。”2015年4月24日，被告收到原告发来的《解除租赁合同通知书》，载明：“……根据上述补充条款第4条的约定及公司现状，现我司正式通知贵司解除该厂房租赁合同并将于2015年7月31日前搬出上海市奉贤区杨牌路XXX号。”另查明，原告2014年度的《上海东富龙德惠空调设备有限公司审计报告》记载：“净利润（净亏损以“-”号填列）-4，818，679.28”。还查明，原告自2014年以来，因货款等纠纷涉讼数件，并被采取了诉讼保全措施；还收到律师函数件，面临涉讼风险。另，案外人上海东富龙德惠净化空调工程安装有限公司与本案同日诉讼被告上海德惠净化空调工程安装有限公司，基于相同理由诉讼请求确认解除该公司与被告之间的租赁合同。该案所涉租赁房屋与本案系争租赁房屋为原告和案外人上海东富龙德惠净化空调工程安装有限公司混同使用，无法区分。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方签订的《上海市厂房租赁合同》系双方真实意思表示，于法无悖，合法有效，双方当事人均应恪守。合同履行过程中，原告向被告发出解除合同通知，且被告已收悉，至于是否产生合同解除的法律效果，关键取决于合同补充条款第4条约定的解除条件是否成就。对此，原、被告双方各执一词，原告认为，原告2014年度严重亏损，已经营困难，无法正常经营，解除条件已经成就；但被告认为，原告虽经营发生亏损，但尚处于正常经营状态，并未达成无法正常经营的程度，解除条件不成就。本院认为，条款中“……经营困难……无法正常经营”“……无力再承担租金”作为合同解除的条件，该约定无法具体化、标准化，对该条款的理解应结合文义解释、思维逻辑、商业习惯、客观情况等综合分析、判断原、被告双方当时的真实意思表示。首先，从经济学角度来讲，公司是依法设立的以营利为目的的企业法人。本案被告的经营处于亏损且涉及多起诉讼，已处于非正常运营状态；其次，原告认为“无法正常运营”是指被告经营处于停产停业等严重程度，或无任何资金用以承担租金，这明显不合常理，对条文的理解过于极端。倘若被告的经营必须达到原告所理解的严重情况方可解除合同，那么双方完全无必要对合同的解除作如此约定；再者，在租赁行情中，当事人对承租人经营发生状况约定为解除条件的现象较为少见，而本案对此进行了约定，说明被告方对此已有预估、预判，从常人逻辑思维分析，没有人希望自己经营到停产停业等严重地步，被告应当是预判到自己经营发生一定状况而已。综上，本院认为此条款应作较为宽泛的理解更能体现原、被告双方当时的真实意思表示。客观上，原告2014年度净利润亏损近5，000，000元，加之其经营状况涉讼数件并被诉讼财产保全，其经营已处于一种不正常状况，对租金的承担能力已造成影响，故本院确认补充条款第4条的约定解除条件已经成就，原告享有合同约定的单方解除权。原告向被告发出解除合同通知已逾三个月，故本院确认原、被告双方签订的《上海市厂房租赁合同》已经解除。对于解除的具体日期，原告主张于被告收到解除通知三个月后的2015年7月31日，符合补充条款第4条约定的“提前三个月通知”，本院确认合同解除日为2015年7月31日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，判决如下：确认原告上海东富龙德惠空调设备有限公司与被告上海德惠净化空调工程安装有限公司于2013年4月26日签订的《上海市厂房租赁合同》于2015年7月31日解除。案件受理费80元，减半收取，计40元，由被告上海德惠净化空调工程安装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张劲松二〇一五年九月六日书记员 吴映辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 百度搜索“”