（2015）清连法民二初字第223号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2016-01-21
案件名称
钟云情与连州市盛世房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
连州市人民法院
所属地区
连州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟云情,连州市盛世房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十四条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十三条第一款
全文
广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2015）清连法民二初字第223号原告：钟云情，女，汉族，连州市人，住连州市。被告：连州市盛世房地产有限公司，地址：连州市。法定代表人：邓继明，该公司经理。委托代理人：胡继纲，广东远大永恒律师事务所律师。委托代理人：黎国柱。原告钟云情诉被告连州市盛世房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理。依法由审判员孔日照适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟云情、被告连州市盛世房地产有限公司委托代理人胡继纲、黎国柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟云情诉称：原告购买被告位于连州市良江路19号盛世都会公寓2008室，房屋建筑面积94.62㎡，其中套内建筑面积64.27㎡，总房价款为324874元。2013年9月16日，原告支付该房屋的首期款254874元，余款70000元房款到银行按揭。同年9月26日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201309264110462），合同约定：房屋的价款、面积、付款方式、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等条款均作了明确约定。2013年12月25日，被告出具上述房屋的发票给原告收执。按照买卖合同约定，被告应于2014年5月1日前将该房屋交给原告使用。但时至今日，被告仍未将该房屋交付给原告使用，原告曾多次致电催告，但被告仍置之不理。原告认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，应属合法。被告未按合同约定按时交付房屋的行为已构成违约，根据买卖合同的约定，被告应当支付按原告已付款日万分之三计算的违约金给原告，违约金自本合同约定应当交付之日起计算至实际逾期交房之日止，暂计至2015年6月30日，被告违约迟延425天，每天97.46元计算，合计人民币41420.5元。为此请求：一、判令被告因逾期交房支付原告违约金（从2014年5月2日起，以324874元为本金，按日万分之三计算至实际交房之日止，暂计至2015年6月30日为人民币41420.5元给原告。二、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张提供的证据有：一、身份证复印件，拟证明原告主体资格的事实；二、组织机构代码证，拟证明被告主体资格的事实；三、《广东省商品房买卖合同》、中国工商银行股份有限公司连州支行《个人购房借款／担保合同》和《广东省地方税收通用发票（电子）》复印件两份、《税收转账专用完税证）》复印件以及《广东省非税收收入（电子）票据》复印件两份，拟证明原告购买被告盛世都会公寓2008室并已支付全部房价款、办证费及税收的事实；四、2015年7月7日连州市住房和城乡规划建设局出具的《连州市住建局信访事项办理答复意见书》，拟证明被告逾期交房原因是资金链断裂的事实。被告连州市盛世房地产有限公司答辩称：2013年9月26日，答辩人与被答辩人签订《广东省商品房买卖合同》其中第八条交付期限中约定：出卖人（答辩人）应当在2014年5月1日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人（被答辩人）使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、非出卖人原因造成的延期；3、主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成的；4、买受人如延期付款的，出卖人有权将交楼日期顺延，由于2、3项原因延期的，买受人同意延期不超过6个月。合同附件四《合同补充协议》第一条房屋的交付使用第1点约定，甲乙双方同意如因下列特殊原因，出卖人可据实予以延期；（1）因市政配套批准及安装之延误。现合同标的房屋的主体已完成，但市政配套设施的安检验收未完成，包括消防、水电、弱电工程，因此导致房屋的延期交付。在2014年8月29日，盛世都会公寓仍有消防、水电、和弱电工程在等待相关部门排期验收，符合上述关于“非出卖人原因即市政配套设施的安检验收未完成”及补充协议之（1）“因市政配套批准及安装之延误”的约定。答辨人可依双方所签合同约定据实予以延期。答辩人可按实际情况延期交付房屋，因此，被答辩人要求答辩人支付逾期交房的违约金不应为41420.5元，更不应从2014年5月2日开始计算，不符合双方所签合同约定，没有事实和法律依据。退一步说，即使计算违约金，被告于2014年12月2日、2015年1月6日、2015年2月3日支付违约金共8771.58元给原告，上述款项应当予以扣减。为此，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告对其主张提供的证据有：一、组织机构代码证、企业法人营业执照、法人证明及法定代表人身份证复印件，拟证明被告诉讼主体资格的事实；二、商品房预售许可证，拟证明被告预售房屋资格的事实；三、《证明》复印件三份，拟证明被告兴建的盛世都会公寓的消防、弱电、水电工程已完成，正在等待有关部门排期验收，符合合同约定延期交付的条件；四、中国工商银行《网上电子回单》复印件三份，拟证明被告已支付了2014年12月、2015年1月、2月三个月的违约金分别2923.86元／月给原告，共8771.58元的事实。经庭审质证，原告仅对被告提供的三份《证明》有异议，其认为根据连州市住建局信访事项办理答复意见书反映，被告根本没有将三份《证明》所证明的工程到有关部门办理审批验收，从三份《证明》出具的时间反而证明被告已严重违约。其余证据无异议。被告对原告提供的连州市住建局信访事项办理答复意见书的真实性、合法性无异议，但认为关联性有异议，认为其出具的时间是2015年7月7日，而合同约定的交接时间为2014年5月1日，相差一年多，已无法证实被告是由于资金断裂而导致无法验收。而意见书则表述明晰，是后期包括水电、消防的申报验收工作未完成而不是主体工程未完成，我方合同第八条的约定已很清晰，交付的房屋应当经有关部门的综合验收备案这个条件，综合验收包括环保、人防、水电、消防等部门的验收，第二款的2、3、4点也明确约定被告只要证明在主体完成后市政配套设施的安检验收未完成，买受人就同意延期六个月，我方提供的三份证明足以证明截止2014年7月仍有部分工程未验收，因此可依约定顺延六个月。对原告提供的其余证据无异议。原、被告对对方提供的证据无异议的，本院予以确认。经审理查明：被告连州市盛世房地产有限公司是一家于2010年3月22日在连州市工商行政管理局依法核准登记成立的有限责任公司，公司注册资金为人民币壹仟万元，法定代表人为邓继明，经营范围为房地产开发及销售，投资者为邓继明和陈德文。2011年7月13日，被告以出让方式取得位于连州市良江路19号的地块的土地使用权并经批准在上述地块架设商品房，定名为“连州市良江路盛世都会”。2013年9月5日经连州市住房和城乡规划建设局批准预售。2013年9月16日，原告购买被告位于连州市良江路19号盛世都会公寓2008室，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同第二条约定的商品房销售依据为连州市住房和城乡规划建设局颁发的许可证号为（2013）第019号《商品房预售许可证》；合同第三条买受人所购商品房的基本情况为：商品房为预售商品房；该商品房为良江路19号盛世都会公寓2008室；用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高3米，建筑面积为94.62㎡，其中套内建筑面积为64.27㎡，公共部位与分摊建筑面积30.35㎡（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条约定该商品房书预售，按套出售，按套内面积计算，单价为人民币5054.83元／㎡，总房价款叁拾贰万肆仟捌佰柒拾肆元（324874元）。合同第六条约定的付款方式及期限为其他方式，即银行按揭，于2013年9月16日前付清首期人民币254874元，余额人民币70000元于2013年10月16日前向按揭银行办妥按揭手续，开户银行为中国工商银行股份有限公司连州支行，专用账户为20×××94。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经有关部门竣工验收合格备案后。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、非出卖人原因造成的延期；3、主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成的；4、买受人如延期付款的，出卖人有权将交楼日期顺延，由于2.3项原因延期的，买受人同意延期不超过6个月。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。2、本条中的“逾期“是指出卖人按本合同第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期，若买受人选择合同的，应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。同时，双方还就合同附件四“合同补充协议”进行了释明及确认。其中，附件四之《合同补充协议》第一条房屋的交付使用再作释明和确认，该条约定为：甲乙双方同意如因下列特殊原因，出卖方可据实予以延期：（1）因市政配套批准及安装之延误；（2）出卖方虽没过失但无法防止的外因导致延期交楼；（3）法律规定的其它延期交楼情况。根据原告提供的发票号码为00220317、02118848的《广东省地方税收通用发票（电子）》以及《税收转账专用完税证）》、《广东省非税收入（电子）票据CI12400837》显示。2013年10月15日、12月25日，原告依约支付该房屋的房价款324874元、房地产证明费20元、房屋所有权登记费160元和房屋他项权利登记费160元、房屋契税4873.11元。2013年12月24日，原告与中国工商银行股份有限公司连州支行签订了《个人购房按揭借款合同》，从该行借款人民币70000元，并于2013年12月25日将贷款人民币70000元支付给被告。按照买卖合同约定，被告应于2014年5月1日前将该房屋交付给原告使用。根据被告提供的中国工商银行《网上电子回单》显示，被告已分别于2014年12月2日、2015年1月6日、2月3日支付了2014年11月、2014年12月和2015年1月三个月的违约金分别2923.86元／月，共8771.58元。上述事实有原、被告的当庭陈述以及原、被告提供的上述证据予以佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告因商品房买卖签订的商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方在平等、自愿基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容没有《中华人民共和国合同法》（以下简称）第五十二条有关无效的情形以及第五十四条有关撤销情形，合法有效，可予确认。合同签订后，双方应自觉全面按合同的约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点主要是是被告逾期交房的时间节点是否是2014年5月1日起算。从双方所签的合同条款显示，虽然双方约定的交房日期为2014年5月1日，但该时间点是附条件的，即该商品房经有关部门竣工验收合格备案后，即是说在这个时间点上商品房经过了有关部门竣工验收合格备案了，被告应当在该时间前（含当日）将商品房交付原告使用。此外还约定了“非出卖人原因造成的延期；主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成”这二种出卖人（被告）可据实予以延期的特殊情形，但延期不得超过6个月，即可以延期到11月1日。从被告提供的三份证明的时间及内容看，在2014年8月29日，盛世都会公寓仍有消防、水电和弱电工程在等待相关部门排期验收，而原告提供的《连州市住建局信访事项办理答复意见书》所反映的被告因资金链断裂这一事实，由于出具这份意见书的时间是2015年7月7日，且属于行政机关对信访者的答复，该份意见书不足以反映被告2014年的真实情况，在没有其他证据相互印证的情况下，不能单凭这份答复就认定被告资金链断裂这一事实。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条关于“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供的证据的证明力是否棉线大于另一方提供的证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”本院认为被告提供的三份证明的证明力明显大于原告提供的一份证据。被告关于可依双方所签合同约定据实延期的辩解意见，符合上述关于“非出卖人原因及市政配套设施的安检验收未完成”的约定，本院予以采信，原告可依双方所签合同约定据实延期至2014年11月1日。况且本案原告已经分别于2014年12月2日、2015年1月6日和2月3日收取了被告支付的违约金各2923.86元，此事实印证了本院认定的2014年11月2日起属于逾期交房的时间节点的事实。本院确认2014年11月2日属于被告逾期交付商品房给原告使用的时间节点。由于本案原、被告已经从2014年11月起按照每月2923.86元的违约金实际履行，且双方对此事实并无异议，本院予以确认。本案违约金的起算应从2015年2月2日起算，每月2923.86元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：被告连州市盛世房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告违约金每月2923.86元（违约金从2015年2月2日起支付至被告实际交付商品房给原告使用之日止）。本案受理费836元，因适用简易程序审理减半收取418元，由被告连州市盛世房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 孔日照二〇一五年九月六日书记员 谭建聪附相关法律及其条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民生诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以注明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果第七十三条关于“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供的证据的证明力是否棉线大于另一方提供的证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。