（2015）济民一终字第469号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-10-15
案件名称
侯刚与山东胜洁物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
侯刚,山东胜洁物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民一终字第469号上诉人（原审被告）侯刚，男，1964年6月20日出生，汉族，济南钢铁集团有限公司能源动力厂员工，住济南高新区。委托代理人佟金祥，男，1941年10月19日出生，汉族，无业，住济南高新区。被上诉人（原审原告）山东胜洁物业管理有限公司，住所地山东省东营市。法定代表人罗军三，执行董事。委托代理人梁茂卿，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托代理人冯兴兴，山东德衡（济南）律师事务所律师。上诉人侯刚因与被上诉人山东胜洁物业管理有限公司（以下简称胜洁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2013）高民初字第556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月20日公开开庭审理了本案，上诉人侯刚的委托代理人佟金祥，被上诉人胜洁物业公司的委托代理人梁茂卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：胜洁物业公司原系济南高新区黄金时代小区的物业服务企业。侯刚系黄金时代小区的业主，居住在该小区，建筑面积为184.15平方米。2011年9月5日，胜洁物业公司（乙方）与济南高新区黄金时代业主委员会（以下简称黄金时代业委会）签订《济南高新区黄金时代物业管理委托合同书》（以下简称物业管理合同）。其中：合同第三条约定，胜洁物业公司提供服务的受益人为本住宅区物业的全体业主和使用人，本住宅区物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。合同第十五条约定，公共事业性服务项目（二）代收代缴住户水、电、暖等费用。合同第二十一条约定，委托管理期限叁年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。合同第二十五条约定，物业管理综合服务费由乙方按建筑面积收取，具体标准为：多层住宅每月每平方米0.6元（不带电梯）、多层及小高层住宅每月每平方米1.1元（带电梯）、其他按现行收费标准执行。该合同还对物业服务企业及业主的其他权利义务作了约定，共计四十六条。同日，胜洁物业公司与黄金时代业委会又签订合同补充条款。黄金时代业委会加盖公章，黄金时代业委会主任王某某在代表人处签名，胜洁物业公司加盖公司公章，张某某在代表人处签字。2012年9月18日，网友在SouFun论坛上将合同予以公布。山东胜洁物业管理有限公司济南高新分公司（以下简称胜洁物业济南分公司）开始在济南市高新区黄金时代小区提供物业服务。2012年11月，胜洁物业济南分公司从侯刚居住的黄金时代小区撤出，不再为济南高新区黄金时代小区提供物业服务。自2012年5月至2012年11月（胜洁物业公司撤出时间）侯刚未缴纳物业费及电费。2013年8月15日，胜洁物业公司诉至原审法院，请求侯刚补交2012年5月至11月的物业费、电费共计2576.84元。本案公开开庭审理时，侯刚对所欠胜洁物业公司物业费1417.96元、电费1158.88元，共计2576.84元，予以认可。但侯刚抗辩称“原告提供了服务，但是服务质量有瑕疵，我不满意，所以不交物业费。”胜洁物业公司在诉讼中认可胜洁物业济南分公司是其开办的不具有独立法人资格的分支机构，侯刚不认可胜洁物业公司的陈述。侯刚认为，胜洁物业公司的工商登记上未显示分支机构的数量。原审法院认为：胜洁物业公司与黄金时代业委会签订物业管理合同，约定由胜洁物业公司管理侯刚居住小区。胜洁物业公司提交的与黄金时代业委会签订的物业管理合同，有胜洁物业公司工作人员的签字，双方加盖公章，合同成立。侯刚抗辩称胜洁物业公司与黄金时代业委会签订的物业管理合同并未进行备案，没有取得半数建筑面积以上业主的同意，违反了物权法的规定，因此该合同对侯刚没有约束力。且服务合同于2012年9月18日公布，签订时间写成2011年9月5日，公布前时段（一年）对侯刚无效。原审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、国务院《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。侯刚如认为黄金时代业委会的决定侵害其合法权益，可另行主张权利。胜洁物业济南分公司依据胜洁物业公司与黄金时代业委会签订的物业管理合同对黄金时代小区进行物业管理，为整个小区的业主及使用人提供了物业管理服务至2012年11月。侯刚作为黄金时代小区物业管理服务的受益人，应当支付物业管理费；根据物业管理合同约定，侯刚应按每月每建筑平方米人民币1.1元的标准缴纳物业管理费。侯刚对所欠物业管理费1417.96元及胜洁物业公司垫付电费1158.88元予以认可，对胜洁物业公司要求侯刚支付物业管理费及返还垫付电费的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百三十二条的规定，判决：一、被告侯刚于判决生效之日起10日内支付原告山东胜洁物业管理有限公司物业管理费1417.96元；二、被告侯刚于判决生效之日起10日内支付原告山东胜洁物业管理有限公司垫付电费1158.88元。如果被告侯刚未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告侯刚负担。上诉人侯刚不服原审判决上诉称：一、物业管理合同签订过程违法，对侯刚没有约束力，原审以侯刚的主张不符合物权法第七十八条规定，让侯刚另行主张权利，系对同一纠纷做两案处理，没有法律依据也不公平。当时业委会的部分负责人秘密组建胜洁物业济南分公司再操纵聘用该公司来小区服务，所签合同也是其自己刨制的，没有经过半数以上的业主同意的程序，因此合同签订过程违法。本案适用法律也不当。二、侯刚提交的“会议记要”与合同同等效力。黄金时代业委会按“会议记要”及时向胜洁物业公司发去“告知书”，胜洁物业公司不予答复，侯刚按告知书安排拒付物业费不存在过错，原审判决侯刚承担物业费不公正。三、胜洁物业公司只提供单方的收款收据，没有提供与诉讼标的额相符、时间相符及诉讼主体相符的有效发票。说明胜洁物业公司没有按财政部、税务局的相关规定承担税赋义务，因此胜洁物业公司主张的物业管理费1417.96元不属于胜洁物业公司的合法财产，不应得到支持。四、原审认定胜洁物业济南分公司属于胜洁物业公司开办的分公司，与事实不符。五、胜洁物业公司提交的电费“表格”没有第三方（后续物业）共同认定，也没有提供有效发票。原审认定侯刚对所欠胜洁物业公司垫付电费1158.88元予以认可，与事实不符。事实是侯刚一直要求胜洁物业公司提供，胜洁物业公司一直没有提供供电部门收到垫付款的凭证。因此，原审判决侯刚支付其垫付的电费款1158.88元不当。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。被上诉人胜洁物业公司辩称：原审判决认定事实清楚、证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。二审中，侯刚提交署名济南高新黄金时代换届选举筹备组（以下简称筹备组）的证明一份，证实黄金时代第二届业委会选聘胜洁物业公司时，没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意的程序。经查，该证明的内容为：济南高新区黄金时代第二届业委会全部资料、档案已移交筹备组，经查找没有找到选聘山东胜洁物业管理有限公司时，业主人数、房屋面积过半的资料。胜洁物业公司质证称，该证明材料形式上没有制作人、单位负责人的签字盖章，且盖章的筹备组是否依法成立、是否在合理的有效时间内，侯刚应提交证据证明，否则该筹备组的合法性本身存在疑议，该证明中载明没有找到相关资料并不等于没有该部分资料。另查明，胜洁物业济南分公司2011年9月26日成立，至2012年11月30日前为涉案小区提供物业服务。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业管理合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。黄金时代业委会与胜洁物业公司签订的物业管理合同未违反法律法规的禁止性规定。根据上述规定，该物业管理合同对小区全体业主具有约束力，包括侯刚在内的小区业主应按照物业管理合同约定履行相关的义务。侯刚主张黄金时代业委会在签订物业管理合同时未经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主的同意，物业管理合同对其不具有约束力。为此提交了署名筹备组的证明予以证实。本院认为，黄金时代业委会未参加本案诉讼，侯刚提交的证明仅能证实黄金时代第二届业委会向筹备组交接的全部资料、档案中，没有有关选聘胜洁物业公司时经过小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意的相关资料，但不足以证实黄金时代第二届业委会与胜洁物业公司签订物业管理合同时双方具有违法性，故侯刚作为小区业主，仍应履行物业管理合同的相关约定，侯刚主张物业管理合同对其不产生约束力，不符合法律规定，本院不予支持。《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”2012年5月至2012年11月期间，胜洁物业公司为小区提供了物业服务，侯刚应向胜洁物业公司交纳该期间的物业费。关于侯刚主张胜洁物业公司未提供有效发票及其依据黄金时代业委会向胜洁物业公司寄送的《清欠及遗留问题处理告知书》拒付物业费符合相关规定及双方约定的问题。本院认为，首先，发票是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款项凭证。胜洁物业公司开具发票与侯刚交纳物业费并无先后履行顺序，侯刚以胜洁物业公司未开具发票为由拒交物业费无法律依据，本院不予支持。其次，《清欠及遗留问题处理告知书》系为解决黄金时代业委会与胜洁物业公司之间的纠纷，与本案非同一法律关系，故侯刚不能以此为由拒交物业费。物业管理合同第十五条双方约定，胜洁物业公司可以代收代缴住户水、电、暖等费用。现供电部门开具的发票表明胜洁物业公司已垫付了该小区的电费。胜洁物业公司依法享有向侯刚追偿为其垫付电费的权利，故侯刚应将胜洁物业公司为其垫付的电费，交付胜洁物业公司，因此，侯刚主张胜洁物业公司非收取电费的主体，不符合物业管理合同约定及胜洁物业公司已垫付电费的事实，本院不予支持。侯刚在原审中对于所欠交电费的计算方式及数额并未提出异议，现又予以否认，但未提供相关证据证明其主张，本院不予支持。侯刚主张原审认定胜洁物业济南分公司属于胜洁物业公司开办的分公司，与事实不符。本院认为，经查明，胜洁物业济南分公司已在相关部门依法登记成立，且已实际为涉案小区提供了服务，至于胜洁物业公司2012年年检时是否有分公司登记，属于行政管理的范畴，故胜洁物业公司在2012年年检中是否有分公司的登记并不影响胜洁物业公司依据双方合同约定向业主主张欠交物业费的权利。侯刚另还主张胜洁物业济南分公司系黄金时代业委会部分成员秘密组建，并委托胜洁物业公司与黄金时代业委会签订物业管理合同，程序违法，对该主张侯刚未提交有效证据证实，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人侯刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 王德强审 判 员 诸葛砚代理审判员 唐鸣亮二〇一五年九月六日书 记 员 朱 茜 来源：百度搜索“”