（2014）台民初字第1608号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-11-04
案件名称
林建峰与江晖房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市台江区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林建峰,江晖
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十一条，第六十条第一款，第二百二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2014）台民初字第1608号原告林建峰，男，1981年12月13日出生，汉族，住所地福建省福州市台江区。委托代理人刘朝模，福建远东大成律师事务所律师。被告江晖，男，1980年2月2日出生，汉族，住所地福建省福州市台江区。委托代理人王仲杰，福建力群律师事务所律师。原告林建峰与被告江晖房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林建峰的委托代理人刘朝模和被告江晖的委托代理人王仲杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林建峰诉称，2012年5月19日，原告与被告在居间方台江区隆兴房产中介所的居间下，签订《房地产租赁合同》（合同编号：JT××××064），约定原告将坐落福州市台江区群升国际三期I地块X#楼X单元毛胚房出租给被告；被告支付原告租金保证金2600元；赁期自2012年5月25日起至2015年5月24日止；2012年5月25日至2013年5月24日月租金1300元，2013年5月25日至2014年5月24日月租金1350元，2014年5月25日至2015年5月25日月租金为1400元；租金支付方式上约定为前个月需支付下个月的租金；逾期支付租金的按日千分之五支付违约金；被告逾期十天或以上支付租金的，原告有权解除合同并没收保证金作为违约金；物业费每月100元，与支付月租金同时交付给原告。合同签订后，原告将房产交付被告使用。2014年1月31日，涉案房产发生火灾，火灾过火建筑面积约50平方米，造成房屋屋内天花板等被烧毁，以及因救火造成该房产相邻房屋均遭受不同程度损失。原告认为，其将房产出租给被告，被告在租赁期内使用房屋发生火灾，已构成违约，应当赔偿原告因火灾造成的损失。同时被告已拖欠2014年2月25日至5月24日的租金计4050元，以及相应月份的物业费400元。发生事故后，原告多次主动与被告协商赔偿事宜，但被告未能进行赔偿，现为了维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付拖欠的2014年2月25日至2014年5月24日的租金人民币4050元和物业费人民币400元，以及支付至生效裁判确定付款之日的逾期支付租金违约金（2月份租金自2014年1月25日起暂计至起诉日为810元，3月份租金自2月25日起暂计至起诉日为607.5元，4月份租金自3月25日起暂计至起诉日为405元，5月份租金自4月25日起暂计至起诉日为202.5元）；2、被告赔偿原告损失人民币50000元（该金额为暂计金额，实际损失金额以鉴定的损失为准）；（以上四项费用合计56475元）3、本案的诉讼费用由被告负担。被告江晖辩称，一、本案起源的火灾对于被告而言，应属于不可抗力。火灾是群升小区内他人燃放烟花所致，根据消防部门作出的火灾事故认定结论：起火原因排除了放火、生活用火不慎、遗留火种、自燃、雷击、电气线路故障等情形，不能排除外来火源引发的火灾，即该火灾非被告的过错或归责于被告一方的原因造成的，是被告无法预见、不能避免的不可抗力。二、房屋租赁合同在火灾发生后已然终止。房屋租赁关系成立后，被告按月将应付的物业费与租金一并交予原告，物业处留有原告的电话。火灾发生时，物业电话通知原告未得到任何回应，消防人员强行破门灭火，房屋至今已无法正常使用。根据《房地产租赁合同》第八条第3款“因不可抗力因素无法履行本合同，甲、乙双方互不承担责任”的约定，合同终止。三、被告依约履行承租义务，从无拖欠租金的行为。《房地产租赁合同》签订后，被告缴纳了租赁保证金2600元，月底前缴纳下月的租金，已付至2014年2月底。基于房屋租赁合同终止，不存在后续的租金。四、原告提出赔偿损失的诉讼请求不当。本案案由为房屋租赁合同纠纷，并非财产损害赔偿纠纷，且致害方和责任方均不是被告，无论是原告还是邻居的房屋损失赔偿，应为另一法律关系。综上，被告认为本案房屋租赁合同已终止，且财产损害损失并非被告的过错产生的，因此，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。经审理查明，坐落于福州市台江区洋中街道铺前顶路20号群升国际三期I地块X#楼X单元房屋所有权人为原告林建峰。2012年5月19日，以原告林建峰为出租人（甲方），被告江晖为承租人（乙方），双方签订《房地产租赁合同》一份，主要约定：甲方将群升国际三期I地块1#楼1002单元房屋出租给乙方，租赁期限从2012年5月25日至2015年5月24日止，每月租金1300元，甲方收取乙方租赁保证金2600元；在租赁期限，乙方保证负责并承担下列责任：…2.如人为损坏装修或设施，应修复或照价赔偿；…6.严格遵守政府法令，及时办理暂住手续，自觉遵守计划生育，注意防火防盗安全，否则一切后果自负；违约责任：…3.因不可抗力因素无法履行本合同，甲乙双方互不承担责任；合同还约定其他相关事项。该合同签订后，原告依约将毛坯状态的租赁屋交付给被告使用，被告也依约缴纳每月租金至2014年2月份止。2014年1月31日凌晨，群升国际三期I地块X#楼X单元发生火灾。2014年3月3日，福州市台江区公安消防大队作出台公消火认字（2014）第X号《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：起火时间为2014年1月31日0时许，起火部位位于台江区群升国际小区尚都苑X号楼X单元房内北部阳台处，起火原因可以排除放火、生活用火不慎、遗留火种、自燃、雷击、电气线路故障，不能排除外来火源引发火灾。因原被告双方对租赁屋的火灾赔偿问题协商不成，原告遂于2014年5月27日诉至本院，提出上述诉讼请求。诉讼中，原告向本院提出鉴定申请，请求：1.对租赁屋进行结构安全检测鉴定，以及处理意见与处理费用；2.对租赁屋因火灾引起的阳台窗户、房间窗户、水电管线、阳台门、进户门、墙壁等毁损的修复费用进行鉴定。经原被告双方协商同意，本院于2014年8月25日委托福建省建筑工程质量检测中心有限公司对租赁屋火灾后结构构件鉴定。福建省建筑工程质量检测中心有限公司于2014年9月8日接受此次委托。2015年2月10日，福建省建筑工程质量检测中心有限公司出具《检测报告》，检测鉴定结论与建议：1、结构构件过火损伤区域：根据现场调查、检测结果，本次结构过火损伤区域为1002单元。2、承重结构构件损伤状况：（1）柱、剪力墙：砼颜色基本未变，未见明显火灾裂缝及变形，锤击声音响亮，过火损伤鉴定评级均为IIa级，不影响结构安全。（2）梁：砼颜色基本未变或仅熏黑，未见明显火灾裂缝、砼未脱落；根据钻芯法检测结果，梁残余砼强度值为37.6MPa。结合外观检查及超声波检测结果，梁过火损伤鉴定评级为IIa级或IIb级，详见附页图1，尚不影响结构安全。（3）板：板过火损伤鉴定评级结果详见附页图1。IIa级的板砼颜色基本未变，未见明显火灾裂缝，砼未脱落，锤击声音响亮；IIb级的楼板板底粉刷脱落，砼熏黑但未脱落，砼表面有轻微裂缝网，锤击声音较闷；以上板损伤尚不影响结构安全。B1评为III级，其板底大范围砼脱落，脱落深度最大值为32mm，钢筋裸露，对结构安全产生不利影响。3、非承重结构构件损伤状况：1002单元多处填充墙或楼板板底粉刷剥落或空鼓，墙体尚未见明显开裂；门窗框普遍变形、玻璃爆裂。1102单元木地板局部翘曲，L1上方填充墙开裂，其余门窗，填充墙尚未见明显变形、开裂，以上非承重结构构件损伤不影响结构安全，但影响正常使用。4、建议：（1）承重结构构件处理：根据《火灾后建筑结构鉴定标准》（CBCS252：2009），对评级为IIa级的构件可不采取措施或仅采取提高耐久性的措施，建议对评级为IIb级的构件采取提高耐久性或局部处理和外观修复措施，对评级为III级的楼板B1采取加固措施，以保证结构安全及正常使用。（2）非承重结构构件处理：对受损的填充墙体，门窗等非机构构件进行修复，以保证建筑的正常使用。建议委托具有相应资质的单位进行加固设计与施工。另，本院于2014年11月12日委托福建中诚信工程造价咨询有限公司对讼争屋的阳台窗户、房间窗户、水电管线、阳台门、进户门、墙壁等围护损坏情况进行鉴定。由于福建中诚信工程造价咨询有限公司的业务范围为造价评估，故围护损坏情况不属于该公司业务范围。后原被告对于租赁屋围护损坏情况的鉴定申请法院指定鉴定单位。本院于2014年11月25日摇珠确认鉴定单位为福建华融资产评估有限公司。因鉴定费用为人民币15000元，原告认为过高，故撤回该项鉴定申请。本院于2015年4月15日委托福建省建筑工程质量检测中心有限公司对讼争屋火灾后结构构件加固修复工程设计进行评估，后由于加固修复设计评估不属于该单位业务范围，故该公司于2015年5月28日函复本院，无法接受此次鉴定。经原被告双方协商同意，本院于2015年6月23日委托福建省建研勘察设计院对讼争屋火灾后结构构件加固修复工程设计进行评估。福建省建研勘察设计院于2015年6月25日接受此次委托。因鉴定费用为人民币40000元，原告认为过高，又撤回该项鉴定申请。本院认为原被告于2012年5月19日签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。根据福州市台江区公安消防大队出具的《火灾事故认定书》，福州市台江区群升国际三期I地块1#楼1002单元房起火原因可以排除放火、生活用火不慎、遗留火种、自燃、雷击、电气线路故障，但不能排除外来火源引发火灾。故根据谁主张，谁举证的原则，原告应提供证据证明系被告江晖租用不善导致租赁屋毁损，由于原告尚无法提供相应的证据予以证明，故对于原告诉请“被告赔偿原告损失人民币50000元（该金额为暂计金额，实际损失金额以鉴定的损失为准）”，本院不予支持。现由于火灾原因，导致被告在火灾发生后无法继续使用租赁屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；……”的规定，原告诉请要求被告支付“拖欠的2014年2月25日至2014年5月24日的租金人民币4050元和物业费人民币400元，以及支付至生效裁判确定付款之日的逾期支付租金违约金”没有法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十二条、第二百三十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告林建峰的诉讼请求。案件受理费6469元，以及鉴定费18000元（原告已支付），均由原告林建峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 卢美铤人民陪审员 林丽娜人民陪审员 林祥容二〇一五年九月六日书 记 员 叶 沛附本案适用的主要法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 更多数据：