（2015）奎垦民二初字第93号

裁判日期: 2015-09-06

公开日期: 2015-11-05

案件名称

新疆万盛龙邦房地产开发有限公司与郝文雷、孟祥梅商品房销售合同纠纷民事一审判决书

法院

新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

新疆万盛龙邦房地产开发有限公司,郝文雷,孟祥梅

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百二十条，第六十六条，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院民 事 判 决 书（2015）奎垦民二初字第93号原告（反诉被告）新疆万盛龙邦房地产开发有限公司，住所地××市××里××号。法定代表人高文明，公司董事长。委托代理人董根莉，四川鑫天律师事务所律师。委托代理人赵振富，男，1977年7月18日出生。被告（反诉原告）郝文雷，男，1972年6月9日出生。被告（反诉原告）孟祥梅（被告郝文雷之妻），女，1970年3月14日出生。原告（反诉被告）新疆万盛龙邦房地产开发有限公司（以下简称万盛龙邦公司）与被告（反诉原告）郝文雷、孟祥梅商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员向洪武独任审判，于2015年7月23日、2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告万盛龙邦公司的委托代理人董根莉，被告郝文雷、孟祥梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万盛龙邦公司诉称：原告与被告于2013年8月14日签订《商品房预售合同》，合同约定：被告首付179389元，按揭贷款24万元购买原告开发的位于奎屯市天北新区紫荆园10幢222号房屋。合同签订后原告多次催被告提交办理按揭贷款所需要的材料，被告以种种理由拖延，至2014年1月初房屋交付之时，被申请人仍不提交所需材料。在此期间，被告不但不提交所需材料，而且向原告提出各种要求。原告的诉讼请求为：1、要求解除双方的房屋买卖合同；2、要求被告支付违约金2400元；3、诉讼费用由被告承担。被告郝文雷、孟祥梅辩称：同意解除合同；但不应支付违约金，因为万盛龙邦公司违反合同约定延期交房，擅自更改房屋结构，并且没有书面通知买受人，是万盛龙邦公司违约。被告郝文雷、孟祥梅反诉称：2013年8月14日，反诉原、被告双方签订了《商品房预售合同》。合同约定反诉原告购买反诉被告开发的奎屯市天北新区紫荆园10幢222号房屋，房款总价419389元，首付179389元，余240000元通过银行按揭贷款方式支付。反诉被告应当在2013年10月15日前交付反诉原告，如有设计变更，反诉被告应当在有关部门批准同意后10日通知反诉原告。如有违约，反诉原告可选择退房要求反诉被告承担违约责任并赔偿损失。合同签订后反诉被告以合同需要到房管局备案为由迟迟不将合同交付原告。2014年春节后，反诉原告从内地回奎屯发现所购房屋主卧室的窗户设计有重大变更，交涉未果。2014年3月24日，反诉原告与反诉被告方工作人员沟通提交房屋按揭贷款手续时再次交涉房屋延期交付和设计发生重大变更如何处理事项，该工作人员称有如此重大问题要解决，房屋按揭贷款事宜暂缓进行。时至今日，反诉被告仍未解决问题。被告郝文雷、孟祥梅反诉请求为：1、解除双方签订的合同编号为YS00032147的《商品房预售合同》；2、反诉被告退还购房款179389元，退还购房按揭手续费4000元，支付违约金1800元，承担违约损失28800元；3、本案反诉费用由反诉被告承担。原告万盛龙邦公司辩称：同意解除商品房合同，但反诉原告不按时向反诉被告提交按揭贷款手续，迟延付款，反诉被告有权解除合同，2014年3月24日反诉被告就催反诉原告提交按揭贷款手续，至今已远远超过60天，符合解除合同条件。根据房屋买卖合同第十条的约定，影响房屋功能的设计变更才需要给买受人书面通知，反诉原告陈述只是窗户大小的问题，不影响房屋功能，不是必须要通知买房人的事由，要求反诉被告承担违约金及损失无事实根据。经审理查明：2013年8月14日，原告万盛龙邦公司（出卖人）与被告郝文雷、孟祥梅（买受人）签订《奎屯市商品房买卖合同》，合同约定：“郝文雷、孟祥梅购买盛龙邦公司开发的奎屯市天北新区紫荆园10幢222号房屋，房款总价419389元，首付179389元，余240000元通过银行按揭贷款方式支付，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；交付期限为2013年10月15日前；出卖人逾期交付超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期定活两便利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”郝文雷、孟祥梅支付房款179389元，支付按揭手续费4000元；合同签订后，万盛龙邦公司将合同约定的房屋主卧室窗户改装成通往露台的铁门，相应主卧室的窗户变小，双方当事人由此对窗户改造的问题发生争议。原告未办理按揭贷款，该房屋未交付原告。以上事实有《奎屯市商品房买卖合同》、房屋照片、及当事人陈述予以证实。本院认为，原告万盛龙邦公司与被告郝文雷、孟祥梅均同意解除双方签订的《奎屯市商品房买卖合同》，双方要求解除合同的请求符合法律规定，本院予以支持，原告万盛龙邦公司应当返还已经支付的房款179389元及按揭贷款手续费4000元。本案中，《奎屯市商品房买卖合同》虽然未对办理按揭贷款的期限作出明确约定，但买房人应当在合同约定的交房日期前将按揭贷款办理完毕，以支付房款，被告郝文雷、孟祥梅均未在合同约定的交房日期前办理按揭贷款支付房款，违反了合同约定。被告郝文雷、孟祥梅未按期支付房款，万盛龙邦公司有权拒绝交付房屋，故对被告郝文雷、孟祥梅认为“万盛龙邦公司未按期交房，违反合同约定”的理由，本院不予支持。但是，原告万盛龙邦公司改变房屋主卧窗户格局，影响了买受人的使用功能，且未书面通知被告郝文雷、孟祥梅，被告郝文雷、孟祥梅可以要求退房，因此，原告万盛龙邦亦有违反合同约定的行为。本案双方当事人在合同履行过程中，均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都有违反合同的，应当各自承担相应的责任。”被告（反诉原告）郝文雷、孟祥梅没有充分的证据证实其受到28800元的损失，双方的违约情节、严重程序大体相当，故双方的损失应各自承担。双方要求对方承担违约责任的的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告新疆万盛龙邦房地产开发有限公司与被告郝文雷、孟祥梅于2014年8月14日签订的《奎屯市商品房买卖合同》（合同编号：YS00032147）；二、原告新疆万盛龙邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日退还被告（反诉原告）郝文雷、孟祥梅房款179389元，按揭贷款手续费4000元；三、驳回原告新疆万盛龙邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告郝文雷、孟祥梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元（减半收取），被告郝文雷、孟祥梅负担；反诉费2255元（减半收取），原告新疆万盛龙邦房地产开发有限公司负担2000元，被告郝文雷、孟祥梅负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第七师中级人民法院。审判员　　向洪武二〇一五年九月六日书记员　　杨桂荣 微信公众号“”