（2015）鄂三峡民初字第452号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-11-27
案件名称
湖北大都地产集团有限公司与宜昌金冠荆莲酒店管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宜昌市三峡坝区人民法院
所属地区
宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂三峡民初字第452号原告湖北大都地产集团有限公司，住所地武汉市江夏区五里界锦绣北一号。法定代表人易浩，该公司总经理。委托代理人李攀攀，系公司员工（一般授权）。被告宜昌金冠荆莲酒店管理有限公司，住所地宜昌开发区深圳路38号法定代表人杨春华，该公司总经理。湖北大都地产集团有限公司与宜昌金冠荆莲酒店管理有限公司关于租赁合同纠纷一案，本院于2015年06月08日受理后，依法由审判员张青山独任审判并公开开庭进行了审理。湖北大都地产集团有限公司的委托代理人李攀攀，宜昌金冠荆莲酒店管理有限公司的法定代表人杨春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北大都地产集团有限公司诉称，2012年7月16日，原、被告签订位于宜昌开发区城东大道38号南区西头二、三层物业以及南区A12、A13、A14、A15、A16、A17物业租赁《合同书》。因被告经营不善不能按合同约定按期交纳租金、支付经营费用，2014年3月11日停业。2014年3月20日，双方签订解除合同《协议书》，协议约定原告给被告自行转让酒店的时间，在规定时间内，被告未将酒店成功转让或将欠缴租金支付给原告，则原告于2014年6月1日收回被告租赁的宜昌开发区城东大道38号南区西头二、三层物业以及南区A12、A13、A14、A15、A16、A17物业，约定酒店室内所有设施、设备由原告方处理。原告认为补充协议合法有效，应当予以履行，为维护原告的合法权益，特具状贵院，请求依法判决。一、确认原、被告于2014年3月20日签订的《协议书》合法有效；二、判令被告支付原告房屋租金467254元；三、判令被告承担本案的诉讼费。被告宜昌金冠荆莲酒店管理有限公司辩称，1、原告作为被告的最大债权人，同意原告处置被告资产，但处理之后剩余的资产要偿还给原告的其他债权人；2、如果原告不能处理，原告可能会进行招商，在招商的情况下也要保证被告其他债权人的权益。经审理查明，2012年7月16日，原、被告签订《合同书》约定：原告将位于宜昌开发区城东大道38号南区西头二、三层物业以及南区A12、A13、A14、A15、A16、A17物业租赁给被告经营酒店。……2013年9月10日至2014年9月9日租金为58830元／月……。在承租期间，原、被告于2014年3月20日达成如下协议：一、原告（甲方）同意被告（乙方）提出的停业及转让申请并从2014年3月31日起解除双方于2012年7月16日所签订的房屋租赁合同；甲方同意不追究乙方提前解约的违约责任。二、甲乙双方确认，截止2014年3月15日，乙方共计欠缴甲方租金320179.00元（叁拾贰万零壹佰柒拾玖元整），甲方同意乙方在2014年5月31日之前付清。三、甲方同意乙方在2014年5月31日前对酒店自行转让。四、乙方逾期未能转让的，甲乙双方于2014年6月1日共同对酒店所有设施、设备等进行清点、登记后移交给甲方进行处理，甲方处理后所得款项扣除乙方所欠租金后（包含2014年3月15日前欠缴租金及2014年3月16日-5月31日转让期间的房屋租金），剩余款项由甲方返还乙方；若甲方对酒店设施、设备变现所得的款项不足于支付所欠租金的，甲方有权对剩余租金进行追偿。五、乙方须在2014年3月20日前在报刊上刊登公告，自行解决所有债权、债务问题，不得因任何遗留问题影响甲方转让或新商家进驻。六、本协议一式二份，双方签章之日起生效。同时查明，原告在2014年4月1日接管了被告经营的涉案的酒店。上述事实有当事人的身份信息、租赁物权属证明、《合同书》、《协议书》、酒店物品清单及当事人的庭审陈述在卷佐证，足以证实。本院认为，原、被告于2012年7月16日签订的房屋租赁《合同书》是双方的真实意思表示、且不违背法律禁止性规定，合法有效，原、被告双方都应受其约束。在履行期间，原、被告协商一致又于2014年3月20日签订《协议书》约定对2012年7月16日《合同书》予以解除，并对《合同书》解除的法律后果进行约定，也是可以的。但该《协议书》在双方的真实意思表示前提下，《协议书》约定的权利义务必须明确具体具有可执行性且合法。一、关于该《协议书》约定的权利义务是否具体明确的问题。《协议书》第二条约定，……截止2014年3月15日，被告欠原告租金320179.00元，并同意被告于2014年5月31日之前付清。第三条约定，原告同意被告在2014年5月31日前对酒店自行转让。第四条约定，被告逾期未能转让的，原、被告双方于2014年6月1日共同对酒店所有设施、设备等进行清点、登记后，移交给原告进行处理，原告处理后所得款项扣除被告所欠租金后（包含2014年3月15日前欠缴租金及2014年3月16日-5月31日转让期间的房屋租金），剩余款项由原告返还被告；若原告对酒店设施、设备变现所得的款项不足以支付所欠租金的，原告有权对剩余租金进行追偿。从该《协议书》的第二、三、四条约定的整体来看，存在这样的争议：虽然原、被告在《协议书》的第二、三条确认了在2014年5月31日前，由被告对酒店的经营权自行转让，并同意被告于2014年5月31日之前付清截止2014年3月15日被告所欠原告租金320179.00元。但原告在被告自行转让成功且支付了租金的情况下，原告对被告于2014年3月16日-5月31日转让酒店经营权期间的房屋租金，是否放弃？约定不明。尽管事实上因被告没有转让成功，该争议不复存在，但该《协议书》是存在瑕疵的。再从该《协议书》的第四条来看，被告转让不成功，原告主张转让期间的租金是明确的。原合同于2014年3月31日约定解除后，被告继续占用原告的租赁物，双方依法应重新约定租金标准，但在《协议书》中没约定，原告却套用原《合同书》的58830元／月的租金标准主张权利存在争议。二、关于该《协议书》是否具有合法性的问题。《协议书》第一条约定，……从2014年3月31日起解除双方于2012年7月16日所签订的房屋租赁《合同书》……。依此约定，原《合同书》则依法应于2014年3月31日次日终止履行。原告主张确认《协议书》合法有效，即包括确认《协议书》约定的内容之一：《合同书》于2014年3月31日已解除。若此请求本院支持，则被告所欠的租金只能计算到2014年3月31日。对于原合同解除后，依《协议书》第四条的约定，被告继续占用原告租赁物的租金双方应再行协商，对2014年4月1日-5月31日的租金予以明确，而原告拒绝庭审的释明，而坚持依据原《合同书》主张包括2014年4月1日-5月31日的租金147075元，从法律规定来看，原告的两个主张前后矛盾。再从客观事实来看，原告在2014年4月1日接管了被告经营的涉案酒店，改变了《协议书》约定的由原告处置被告酒店资产的时间点，原告拒绝庭审释明变更租金金额坚持按《协议书》的约定主张被告继续承担2014年4月1日-5月31日的租金，显然违背公平原则。三、关于原告主张的467254元租金是否有依据的问题。原告主张该467254元租金的组成是：截止2014年3月15日双方确认的租金320179.00元以及原告按原《合同书》租金标准58830元／月计算2014年3月16日-5月31日的租金147075元组成。其中，原告主张被告承担2014年3月16日-3月31日的租金合法，但原告主张被告承担2014年4月1日-5月31日的租金，计算标准系原告单方面的意愿且无事实依据，因原告在2014年4月1日接管了被告经营的涉案酒店、且对酒店资产正在处置中以变现冲抵被告所欠租金。原告拒绝庭审释明变更诉讼请求，因此原告主张的467254元租金没有事实依据，本院不予支持。因此，《协议书》虽是原、被告的真实意思表示，但《协议书》约定的权利义务不明确具体且不合法，本院对原告主张确认《协议书》合法有效的诉讼请求予以驳回。对原告主张被告支付租金467254元的诉讼请求，因其中包含无事实依据的2014年4月1日-5月31日的租金，而原告拒绝变更，所以本院对该诉讼请求也予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告湖北大都地产集团有限公司的诉讼请求。案件受理费4154元（已减半、已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 张青山二〇一五年九月六日书记员 王 南 更多数据：