（2015）穗云法民四初字第315号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2016-01-11
案件名称
崔仲明与郭康荣租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崔仲明,郭康荣
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第九十二条，第一百四十四条
全文
广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第315号原告：崔仲明，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：林少华，与原告关系。委托代理人：崔伟明。被告：郭康荣，身份证住址广东省吴川市。原告崔仲明诉被告郭康荣租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔仲明的委托代理人崔伟明到庭参加了诉讼。被告郭康荣经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告与原告于2012年4月20日于广州市白云区签署《房屋租赁合同》，被告向原告租下原告所有的坐落在广州市白云区乐嘉路62号之11部分及62号之19的房产，并在合同中约定：1.租期4年，自2012年4月21日起至2015年5月20日止。每月21日至次月20日为一个租赁月。2.第一年月租金为人民币29000元，第二年月租金为30740元，第三年月租金为32584元，第四年月租金为34539元。租金按月结算，由被告在每租赁月的第5日（即每月25号）前转账至原告指定银行账户。原告实际收款时间以租金到账时间为准。被告以银行划款成功凭证为收据。为避免双方就赔偿金和罚金方面产生争议，双方一致约定，租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方解除合同的或由于一方违约而是使合同不能正常执行的，不管非违约方损失多少，违约方均须向另一方支付违约金作为赔偿和惩罚，违约金为当时月租金的6倍。因被告经营不善，被告从2013年3月1日结束营业，交还铺位，未征得原告同意单方解除合同，根据双方租赁合同第9条第2和第3款，被告已构成实际违约。原告可解除合同收回房屋。因此被告须支付违约金作为赔偿和惩罚。因为被告的违约，铺位从2014年3月1日开始空租，至2014年10月1日才租出，空租期长达7个月，再加上给被告的一个月免租装修期和给下一个租客的一个月免租期，可准确计算的损失达261000元，以及再次招租所花费的大量人力物力，原告的损失已经远远超过双方租赁合同约定的违约金。本着对法律和合约精神的尊重，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告交纳违约补偿金174000元；二被告向原告支付垫付的税费3733.38元；三、被告承担本案的诉讼费。被告未答辩。经审理查明：2012年4月20日，原告委托其代理人张某与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将广州市白云区乐嘉路62号之11部分及62号之19的商铺（以下简称涉案商铺）出租给被告，租期共4年，自2012年4月21日起至2015年5月20日止，月租金第一年为29000元，第二年为30740元，第三年为32584元，第四年为34539元，其中2012年4月21日至5月20日为装修免租期，租金按月结算，由被告在每租赁月的第5日（即每月25日）前转账至原告指定的银行账户；租赁期间产生的税费均由被告支付，以上租金为除去各种税费后的净收入，被告在向甲方交付租金后，需自行在规定的时间内向有关部门办理和缴纳税费；被告在合同签订时，以转账方式向原告交纳人民币58000元的租赁保证金及首月租金29000元，原告在租赁期满收回房屋，被告交清上述所有税费、履行完合同和到街道办理好租赁注销手续之日起5天内，以转账方式将保证金退回被告，或用于抵偿被告因违反合同条款而产生的违约金，该保证金不可用于冲抵租金或任何税费，且不计利息；为避免双方就赔偿和罚金方面产生争议，双方一致约定，租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方解除合同的或由于一方违约而使合同不能正常执行的，不管非违约方损失多少，违约方均须向另一方支付违约金作为赔偿和惩罚，违约金为当月租金的6倍等。上述合同并约定了张某为原告的委托代理人及合同履行的联系人。上述合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告，被告亦依约定支付了保证金58000元，并支付租金至2013年2月。2013年3月5日，被告打电话给原告的委托代理人张某，告知张某其因生意亏损无法支付租金，故要求搬走，原告的委托代理人张某表示同意收铺，故双方对涉案商铺进行了交接。原告表示其当时是考虑到不要扩大双方的损失，因此同意交接商铺，之后再按照合同约定进行诉讼主张。原告在庭审中还表示，因被告离开时未办妥水电费和管理费、税费结清手续，因此其代被告缴交了税费3733.38元，为证明其垫付的税款，原告提交了以下证据：1.广州市白云区景泰街流动人口和出租屋管理服务中心出具的《税收完税证》，显示原告于2013年11月18日向税务部门缴交了乐嘉路62号之十一（之二铺）2013年1月至2013年2月的综合税和土地使用税合计2484.38元；2.广州市白云区人民政府棠景街道办事处出具的《税收完税证》，显示原告于2013年10月12日向税务部门缴交了乐嘉路62号之十一编之二印花税1249元，税款所属时期为2013年10月1日。以上事实，有房屋租赁合同、房产证、、税收完税证、及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是系双方真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应遵照执行。2013年3月5日，被告通过电话的方式通知原告的委托代理人张某告知其因生意亏损无法支付租金，要求搬走，该通知应为被告向原告提出提前解除合同的意思表示，原告的委托代理人张某同意收铺并对涉案商铺进行了交接的行为应视为原告同意被告提前解除租赁合同的意思表示，但原告接收房屋的行为并不代表其不追究被告的违约责任，本案中被告并不享有合同约定或法定的解除权，双方的租赁关系是基于双方意思表示一致而解除，但合同一方当事人存在违约情形，守约方仍然有权向对方主张违约责任。根据双方合同的约定，租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方解除合同，违约方均须向另一方支付当月租金6倍的违约金作为赔偿，故被告应向原告支付174000元的违约金。另双方在租赁合同中约定，被告交纳的保证金可用于抵偿被告因违反合同条款而产生的违约金，故被告实际应向原告支付的违约金应抵扣被告交纳的保证金，抵扣后被告还应当向原告支付违约金116000元。关于原告垫付的税款，根据双方租赁合同约定，由租赁产生的双方所有税费均由被告支付，因此被告在解除合同后理应结清其在租赁经营期间产生的所有税款，原告在被告未结清税款的情况下为被告垫付的税款，被告应当向原告返还。但根据原告提交的《税收完税证》，原告代垫的印花税1249元的税款所属时期为2013年10月1日，由于原、被告双方的租赁合同已于2013年3月5日解除，因此原告要求被告承担2013年3月5日以后发生的印花税缺乏合同依据，本院不予支持。原告代垫的综合税和土地使用税税款2484.38元所属时期为2013年1月至2013年2月，对于原告垫付的该税款，被告应当予以返还。被告经本院公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为其放弃举证和答辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告郭康荣向原告崔仲明支付违约金116000元；二、在本判决生效之日起五日内，被告郭康荣向原告崔仲明支付税款2484.38元。三、驳回原告崔仲明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3830元，由原告负担1160元，被告郭康荣2670元（被告负担的部分于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 王丽美人民陪审员 王雪萍人民陪审员 元惠珍二〇一五年九月六日书 记 员 郑萍军 来自