（2015）金永象民初字第58号

裁判日期: 2015-09-06

公开日期: 2015-09-30

案件名称

永康市西城街道庙下村经济合作社与李巧英土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

永康市人民法院

所属地区

永康市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

永康市西城街道庙下村经济合作社,李巧英

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

浙江省永康市人民法院民事判决书（2015）金永象民初字第58号原告（反诉被告）永康市西城街道庙下村经济合作社。法定代表人胡晓阳。委托代理人吕友法。被告（反诉原告）李巧英。委托代理人胡帅。委托代理人吴志勇。原告（反诉被告）永康市西城街道庙下村经济合作社（以下简称“庙下村经济合作社”）与被告（反诉原告）李巧英土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法由代理审判员应昕洁适用简易程序进行审理。2015年6月19日，被告李巧英向本院提起反诉，经审查，本院予以受理。本院于2015年7月7日和7月30日二次公开开庭进行了审理。原告的法定代表人胡晓阳及其委托代理人吕友法，被告李巧英的委托代理人胡帅二次均到庭参加诉讼，被告李巧英的委托代理人吴志勇于第二次开庭时到庭参加诉讼。原告起诉称：2003年5月30日、2004年1月16日，原、被告签订土地租赁合同二份，合计面积10000多方米，租期四十年，租金以每年1元每平方米、2元每平方米、3元每平方米分段计算。合同签订后，被告未经批准就在该土地上建造厂房若干幢进行经营活动，并拖欠原告租金长达五年（2011年11月至今），共计10万元。2014年6月6日，永康市政府认为被告非法用地，违章建房，责令限期拆除，清空非法建筑内的所有财产，恢��原状。后因被告未履行拆违义务而被市政府强制拆除，导致合同无法履行。故原告具状起诉，请求依法判令：1、终止原、被告所签订的土地租赁合同；2、由被告清理地面残留物、恢复原状、交回土地；3、由被告支付所欠租金10万元。被告答辩称：1、原告方的诉讼主体不符。2003年5月30日签订的有偿使用合同的主体是永康市西城街道庙下村经济合作社管理委员会，而2004年1月16日的是永康市西城街道庙下村经济合作社；2、被告已于2011年4月25日支付了21.6万元，按合同计算已经支付到了2022年，不存在拖欠租金的情况；3、两份合同不存在解除合同的要件。被告反诉称：2015年6月12日，我方拿到起诉状及相关材料后，在材料中知晓《终止合同通知书》。庙下村经济合作社认为我已拖欠2011年至今的租金，并以租赁土地上建筑物被政府强制拆除为由，要求终止2003年5月30日、2004年1月16日签订的《场地有偿使用合同》，与事实不符。理由如下：1、我已按合同约定支付租金至2022年，对于2011年前的租金双方并无异议，2011年上半年，我通过转账支付租金21.6万元，由被告出具收款收据；2、双方在签订《场地有偿使用合同》时，已约定租赁土地用途为经营办厂，并且第六条约定报批手续由庙下村经济合作社负责办理。现地上建筑物被政府强制拆除，系由庙下村经济合作社原因造成我方损失，对该损失我方保留诉权。综上，我方未拖欠租金也未违反合同约定，且合同并不存在履行不能的情形。故反诉人请求依法判令：1、永康市西城街道庙下村经济合作社继续履行2003年5月30日、2004年1月16日签订的《场地有偿使用合同》；2、由永康市西城街道庙下村经济合作社排除妨碍；3、本案诉讼费用由永康市西城街道庙下村经济合作社承担。原告答辩称：1��涉案合同是违法的，继续履行无依据；2、反诉人不享有物权，不存在排除妨碍的请求基础；3、反诉人说的21.6万元实际是超出部分的租金，与本案诉请的土地租金无关。4、关于报批问题，合同只是约定原告需要协助办理，并没有约定必须批准。政府拒批是因该土地属限制物权，不得擅自改变用途所致，并非答辩人之过；5、因为合同就无效，所以反诉人要求赔偿不成立。请求权基础必须是合法利益受到侵害并且存在过错。还有涉案土地上的建筑物系反诉人在夜间搭建的，所以该损失该由其自行承担。庙下村经济合作社为证明其诉讼主张，向本院举证如下：1、场地有偿使用合同原件二份，证明被、原告签订土地租赁合同两份，合计面积10000多平方米，租期40年，租金以1元/平方米，2元/平方米，3元/平方米分年段计算，每年1月1日，1月16日前交清次年租金等内容的事��。2、超平方缴纳协议一份，证明除了10000平方米之外还超租1800平方米，30元/平方米一年，合计2007-2010年是21.6万元，被告所称已缴纳的系超出部分的租金而非涉案土地租金的事实。3、金华市农村集体经济组织统一收据复印件二份、银行凭证复印件一份，证明被告租金已经支付到2010年1月14日止及收到21.6万元的超平方租金的事实。4、拆除两违通知书及照片各一份，证明认定被告租赁土地违法，永康市人民政府西城街道办事处责令其限期拆除非法建筑物，并清空所有财物，恢复原状的事实。5、终止合同通知书原件、邮政快递单原件各一份，证明告知被告终止合同的事实。6、照片五张，证明违章建筑拆除后，被告对此土地仍在使用中的事实。（证据1、2原件经当庭核对，已退还原告）被告的质证意见：对证据6的真实性及证明目的均无异议。对证据1、4的真实性均无异议，但对证据1、4的证明目的部分有异议。该两份合同恰好可以证明该两块地为荒地，也写明是用于经营办厂。被告在合同规定时间之内动工搭建厂房，已经履行了合同。而证据4刚好证明了原告违反了合同第6条。对证据2的三性均有异议，被告并不知晓超平方缴纳协议的存在，协议上仅有原告及相关人员签字盖章，该证据系原告方单方出具，对被告方没有约束力。该份证据落款时间为2011年4月24日，内容表述为“从今年起…”与2011年4月25日款项内容“2007年-2010年超平方米厂租”严重不符。对证据3中2011年4月24日的收据的三性均有异议，被告支付的是10000平方米的租金而不是超平方部分。对银行凭证，真实性无异议，但证明目的有异议，该款是支付租金而不是超平方部分。对2月5日的收据无异议，原告确实已经缴纳了2010年-2011年1月14日的租金。对证据5，被告并未��到过。李巧英为证明其主张，向本院举证如下：A、汇款凭证、记账凭证、结算业务申请书各一份，证明被告（反诉原告）已支付租金21.6万元的事实。B、2015年7月份永康市西城街道庙下村李巧英用地的计算图复印件及发票复印件（原件与复印件核对无异后，当庭退还被告方）各一份，证明经鉴定机构测量涉案土地面积为8908.18平方米，及没有超平方的面积存在，被告方已经超额支付了租金的事实。庙下村经济合作社的质证意见：对证据A的真实性无异议，但双方签订超平方协议的时间是2011年4月24日，而被告方缴纳21.6万元是2011年4月25日，所以此付款内容就是支付超平方部分的租金。1800平方米，30元/平方米，4年，计算出来刚好是21.6万元，更证明是支付超平方米的租金。对证据B不予认可，图纸是被告单方测量出来的，还有东南北三个方向的超出部分没有计算进去��本院依职权，向永康市西城街道调取了二份证据：一、西城街道办事处限期拆除“两违”用地通知书一份；二、涉案土地上建筑未拆除前的照片。欲以上述证据证明：被告方已接收到永康市西城街道发送的限期拆除“两违”用地通知书及涉案土地上建筑物未拆除之前的情况。庙下村经济合作社、李巧英对上述证据均无异议。本院认证意见：庙下村经济合作社提供的证据6，被告方无异议，故本院对证据予以确认。被告方对证据1的真实性无异议，合同约定内容系双方当时真实意思表示，故对证据1本院予以确认。被告方对证据2的三性均有异议，该协议盖有“永康市西城街道庙下村经济合作社”公章，且有胡洪波（上届村书记）、胡高潮（上届、本届主任）、胡旭光（上届村委）签字确认，同时结合本案其他证据及庭审情况，本院对证据2的真实性予以确认。被告方对证据3中2010年2月5日的收据无异议，本院予以确认。被告对证据3中支付凭证的真实性无异议，对2011年4月25日的收据三性均有异议。其中，2011年4月25日出具的收据中载明“收2007年-2010年超1800平方米办厂租金每平方30元贰拾万陆仟圆整”，同时支付凭证中注明的附言为：“2007-2010年西城庙下村厂房租金”，两者之间可相互印证，故本院对证据3中2011年4月25日的收据及支付凭证的真实性予以确认。被告方对证据4的真实性无异议，通知书盖有“永康市人民政府西城街道办事处”公章，照片亦属实，故对证据4本院予以采纳。被告方表示未收到证据5，因EMS专递单收件人签名部分空白，经单号查询物流结果为“未妥投，原因：无人认领2015-08-26”，故，对证据5本院不予采纳。被告方提交的证据A，原告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。被告方提交的证据B，��告方不予认可，结合本案其他证据及庭审情况，证据B不作为本案定案依据确认。本院依职权调取的二份证据，双方均无异议，故本院对该二份证据予以确认。对于上述证据的证明目的，本院将在下文中予以综合分析认定。经审理，本院认定事实如下：2003年5月30日、2004年1月16日，被告李巧英与原告庙下村经济合作社分别签订场地有偿使用合同各一份，合同约定：原告将村集体所有的下溪荒地转租给被告方经营办厂，面积分别为约4000平方米、6000平方米（以实际丈量面积为准）；使用期限为40年；使用费：开始三年每年为1元每平方米、第四年至第三十年为2元每平方米、自第三十一年开始至合同届满为3元每平方米；被告方需在本合同成立之日将开始三年的使用费一次性交清，之后租金于每年的1月1日前交清新年的使用费，逐年类推；场地使用的报批手续由庙下村经济��作社负责办理，有关正常费用由被告方负担；如被告方在2003年12月30日、2004年2月28日前不动工搭建厂房，已交的使用费原告有权不退，合同终止，另行招租等。合同签订后，被告方在该土地上建造厂房若干幢进行经营活动。因原告出租的土地系农村集体所有。2013年4月25日，永康市人民政府西城街道办事处向被告方发送限期拆除“两违”用地通知书。2014年6月6日永康市人民政府西城街道办事处再次向被告方发送限期拆除“两违”用地通知书要求其在2014年6月12日前清空非法建筑内的所有财物，自行拆除在非法占用土地上的建筑物并恢复土地原状。而后，涉案土地上的建筑物已被强制拆除，仅余一幢办公楼。另外，被告方按合同约定支付租金至2011年1月14日。并于2011年4月25日向永康市西城街道办事处村级财务代理服务中心转账21.6万元。本院认为，庙下村经济合作社��李巧英签订的两份场地有偿使用合同，系双方的真实意思表示，但合同中双方约定用途为经营办厂，已违反《中华人民共合国土地管理法》第63条之规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，应确认无效。在合同无效的前提下，已不存在继续履行的可能，双方的主要争议就在于被告未支付的租金是否还需继续缴纳，被告所缴纳的21.6万元是否属于缴纳涉案土地的租金还是超平方部分的租金。为此，本院分析如下：首先，虽然两份合同无效，但民法通则第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。而且公平原则系民事行为基本原则，一切民事法律行为均应受其约束。对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使权力。本��中，庙下村经济合作社为发展集体经济与被告方签订合同，均系双方真实意思表示。合同中约定的使用费也符合当时的市场价格，从2003年、2004年合同签订后，被告一直都在涉案土地上从事办厂经营活动，从而产生收益。随着物价的增长，一定程度上而言当时约定的使用费已偏低。故，如果因为合同无效而要求庙下村经济合作社返还租金明显违反公平正义的基本原则，被告方应当参照双方约定的租金标准支付土地使用费。2011年1月14日至2014年6月12日所产生的土地使用费应参照双方约定支付，为66300元。2014年6月12日，涉案土地上建筑物被强制拆除后，被告方虽仍然在涉案土地上从事经营活动，但土地利用率已大大降低。基于公平正义的原则，对2014年6月12日至今的土地使用费，本院酌定参照双方约定的租金标准减半支付，计算至2015年10月13日止为10000元。其次，被告方称2011年4月25日转账的21.6万元系缴纳租金。从时间性而言，庙下村经济合作社出具的超平方缴费协议为2011年4月24日，次日缴纳是符合常理的。从用途而言，在支付凭证中附言写明“2007-2010年西城庙下厂房租金”，而被告方在庭审中所说村中并未将超平方的1800平方米给予其使用，应当将该21.6万元作为涉案土地的租金，但若未曾使用到超平方部分，被告方不应当在2011年4月25日缴纳在此之前的超平方部分土地的租金。由此可以看出缴纳该款时被告也认可该款系缴纳2011年之前的超平方租金。从金额而言，1800平方米按每年每平方30元征收，依照附言部分为4年×1800平方米×30元=216000元。故该21.6万元系被告为缴纳2007-2010年超平方部分的租金。最后，对于被告因涉案土地上的建筑物被强制拆除导致的损失部分，在被告提起反诉时，本院向其释明是否一同主张，当时被告未有主张。在法庭调查结束前，本院再次就是否在本案中主张因涉案土地上的建筑物被强制拆除导致的损失部分，被告依旧坚持暂不主张。故本案中对该部分不作处理。综上，被告方要求继续履行2003年5月30日、2004年1月16日签订的《场地有偿使用合同》及由永康市西城街道庙下村经济合作社排除妨碍，于法无据，本院不予支持。现因双方签订的两份合同无效，故对原告诉讼请求中合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）永康市西城街道庙下村经济合作社与被告（反诉原告）李巧英于2003年5月30日、2004年1月16日签订的二份《场地有偿使用合同》无��。二、由被告（反诉原告）李巧英于本判决生效之日起一个月内，将土地返还原告（反诉被告）永康市西城街道庙下村经济合作社；三、由被告（反诉原告）李巧英于本判决生效之日起一个月内支付原告（反诉被告）永康市西城街道庙下村经济合作社土地使用费76300元（暂算至2015年10月13日止，此后的使用费仍按双方约定支付标准减半支付至实际交回土地之日止）；四、驳回原告（反诉被告）永康市西城街道庙下村经济合作社的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）李巧英的反诉请求。如果被告（反诉原告）李巧英未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1150元（已减半收取），反诉案件受理费3695元（已减半收取），合计4845元。其中，由原告（反诉被告）永康市庙下村经济合作社负担296元，由被告（反诉原告）李巧英负担4549元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员　　应昕洁二〇一五年九月六日代书　记员　　施建芳微信公众号“”