（2015）粤高法民一申字第199号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2016-01-21
案件名称
吴淑贞、陈文涛等与广州市瑶台实业有限公司、吴瑞泉房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
广东省高级人民法院
所属地区
广东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
吴淑贞,陈文涛,广州市瑶台实业有限公司,吴瑞泉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条
全文
广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）粤高法民一申字第199号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴淑贞，女，香港特别行政区居民。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈文涛，男，香港特别行政区居民。两再审申请人共同的委托代理人：唐雪榕，广东经国律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：广州市瑶台实业有限公司。住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：陈顺英，该公司董事长。被申请人（一审被告、二审上诉人）：吴瑞泉，男，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：李伟忠，广东华安联合律师事务所律师。委托代理人：钟润谋。再审申请人吴淑贞、陈文涛因与被申请人吴瑞泉、广州市瑶台实业有限公司（以下简称瑶台公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第1626号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。吴淑贞、陈文涛申请再审称：（一）吴瑞泉具有合法处分案涉房屋的权利。广州市食品工业经贸公司（以下简称食品公司）以房抵债的方式经原审法院裁定取得了云泉大厦7189.982平方米房屋的债权，吴瑞泉又通过广州市产权交易所购买了该债权，吴瑞泉因此拥有了云泉大厦上述房产的合法处分权。2008年4月13日，吴淑贞、陈文涛与吴瑞泉签订《房屋买卖合同》，吴瑞泉向吴淑贞、陈文涛出售原广州市北站路30号102铺，房款为459455元，吴瑞泉承诺在签订合同后一年内为吴淑贞、陈文涛办妥房产证。签订合同后，吴淑贞、陈文涛向吴瑞泉支付了全额房款，但吴瑞泉至今仍未为吴淑贞、陈文涛办理房产证。吴淑贞、陈文涛与吴瑞泉的买卖交易行为是合法的，应受法律保护。吴瑞泉是合法的处分权人，其有义务按照合同约定为吴淑贞、陈文涛办理房产证却拒绝办理，严重侵犯了吴淑贞、陈文涛的合法权益。因此，吴瑞泉应当配合吴淑贞、陈文涛办理案涉房屋的过户登记手续。（二）瑶台公司亦应协助吴淑贞、陈文涛办理过户手续。吴瑞泉与瑶台公司在2005年12月22日签订《协议书》，约定吴瑞泉全权负责云泉大厦的销售工作，瑶台公司负责办理该大厦的产权证等。吴瑞泉向吴淑贞、陈文涛出售案涉房屋时，瑶台公司的负责人也在场，并保证在合同约定的期限内办理产权过户手续，且吴淑贞、陈文涛交齐房款后一直使用该房屋，瑶台公司也是明知的。因此，瑶台公司应当协助吴淑贞、陈文涛办理案涉房屋的过户登记手续。（三）案涉房屋具备过户条件。案涉房屋已经大确权，客观上也已出售给了吴淑贞、陈文涛，吴淑贞、陈文涛支付了全额房款并占有使用该房屋至今。因此，该房屋已经具备了办证条件。2011年吴淑贞、陈文涛到广州市房地产交易登记中心信访，该中心经过多方面核实，于2011年10月28日作出《信访回复》，称若吴淑贞、陈文涛与吴瑞泉无法协商办证，吴淑贞、陈文涛可通过诉讼解决，只要持有法院协助执行文书，就可以单方申请办证房产证。可见，案涉房屋并不需要二审法院所要求的房产规划等就能办理房产证，只要法院判决吴瑞泉、瑶台公司协助吴淑贞、陈文涛办理房产过户手续，只要法院出具协助执行函，房产交易部门就可以按照历史遗留问题去处理产权过户问题。届时，吴瑞泉、瑶台公司单方申请办理也是没有任何问题的。二审法院否认前述复函的意见，改判驳回吴淑贞、陈文涛关于办理过户登记手续的诉讼请求，完全违背了客观、公正的审判原则。综上，申请对本案进行再审。吴瑞泉答辩称：同意原审判决。根据从广州市城市建设档案馆调取的案涉房屋资料显示，该房屋所在的云泉大厦首层通过规划验收时没有间隔，吴瑞泉在没有取得规划部门批准的情况下，私自将云泉大厦首层分割出售，违反相关法律法规的规定。云泉大厦首层房屋分割经规划部门批准并办理消防验收合格手续后，案涉房屋才符合办理交易过户手续的条件。在此之前，法院不能以判决的形式取代行政机关职权。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，争议的问题是原审判决不支持吴淑贞、陈文涛关于办理过户登记手续的诉讼请求是否适当。2008年4月13日，吴淑贞、陈文涛与吴瑞泉签订的《房屋买卖合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依据该合同的约定，吴瑞泉应为吴淑贞、陈文涛办理案涉商铺的产权过户登记手续。吴淑贞、陈文涛付清购房款并实际占有、使用案涉商铺多年后，起诉请求吴瑞泉办理产权过户登记手续，符合前述合同约定。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。案涉商铺所在的云泉大厦最初由瑶台村第七经济合作社与广州市白云房地产开发总公司（以下简称白云公司）合建；白云公司将其依据合建协议应当分得的部分房产，包括案涉商铺，出售给广州市广源实业总公司（以下简称广源公司）；广源公司将该部分房屋抵偿给食品公司；食品公司随后又与吴瑞泉签订《债权转让合同》，将该部分房产转让给吴瑞泉；吴瑞泉最终将其中的案涉商铺出售给吴淑贞、陈文涛。根据前述《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，吴瑞泉为吴淑贞、陈文涛办理案涉商铺过户登记手续的义务，当然地包括清结前手合同履行的义务。但是，案涉商铺所在的云泉大厦首层当前仅办理初始登记到瑶台公司名下，吴瑞泉还不是案涉商铺登记的所有权人，还不具备为吴淑贞、陈文涛办理过户登记手续的条件。而且，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条规定：裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。本案二审判决驳回吴淑贞、陈文涛关于办理过户登记手续的诉讼请求，主要是因为案涉商铺尚不具备直接过户的条件，但不影响吴瑞泉清结前手合同权利义务、完成案涉商铺分户测绘工作，在案涉房屋具备办理过户登记手续的条件后，吴淑贞、陈文涛再次起诉提出该项诉讼请求。因此，原审判决驳回吴淑贞、陈文涛关于办理过户登记手续的诉讼请求，并无不当；吴淑贞、陈文涛申请再审主张原审判决该项实体处理欠妥，理据不足，本院不予采纳。综上所述，吴淑贞、陈文涛的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回吴淑贞、陈文涛的再审申请。审 判 长 黄秋生代理审判员 王红英代理审判员 饶礼凤二〇一五年九月六日书 记 员 彭 群 关注公众号“”