（2015）峰民初字第827号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-11-04
案件名称
李莹莹与邯郸市国泰房地产开发有限责任公司、张建国房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
邯郸市峰峰矿区人民法院
所属地区
邯郸市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李莹莹,邯郸市国泰房地产开发有限责任公司,张建国
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第六条，第七条
全文
河北省邯郸市峰峰矿区人民法院民 事 判 决 书（2015）峰民初字第827号原告：李莹莹。委托代理人：李军。被告：邯郸市国泰房地产开发有限责任公司，住所地邯郸市峰峰矿区滏阳东路43号。法定代表人：陈贵峰，该公司董事长。被告：张建国。以上二被告共同委托代理人：王援朝，河北精强律师事务所律师。原告李莹莹与被告邯郸市国泰房地产开发有限责任公司（以下简称“国泰房地产公司”）、张建国房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李莹莹及其委托代理人李军、被告国泰房地产公司和张建国的委托代理人王援朝及被告张建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李莹莹诉称，原告于2013年9月5日经国泰房地产公司鑫欣佳园售楼部人员介绍，与国泰房地产公司达成了购买鑫欣佳园1幢1单元132号房屋的意向，并于当天通过银行转账及付部分现金的方式交纳了首期购房款20万元。后来，鑫欣佳园售楼部工作人员又要求原告交纳了剩余款项43018.60元，两项合计243018.60元。原告与国泰房地产公司于2014年3月19日签订了购房合同，合同编号为：GF-2000-0171。按照合同第八条和第十一条的约定，被告应于2014年5月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的楼房交付原告，但国泰房地产公司至2015年5月11日依然没有按合同要求交付房屋。依据购房合同第九条第一项第二款的约定，逾期交房超过60天买方有权解除合同合同，国泰房地产公司应在接到原告解除购房合同通知书30天内退还原告全部购房款及违约金。原告于2015年2月26日以邮政专递的方式向国泰房地产公司送达了解除合同通知书，其于同年3月1日电话告知原告已接到解除合同通知书，并提出愿意协商解决问题。但至2015年5月11日，国泰房地产公司收到解除合同通知书已超过30天，依然没有退还原告购房款及违约金。依据相关法律规定，因被告单方违约并按照合同约定，其应退还原告全部购房款243018.60元，逾期交房60天内的违约金4860.37元及自原告交款日起至全部退款日期间的同期银行贷款利率×总购房款赔偿原告。由于国泰房地产公司将不具备预售调解的楼盘对外销售，公然造假，欺骗原告，使原告未能及时买到合适的住房，蒙受经济损失，并因和被告交涉退还购房款而浪费了大量精力和时间，故请法院依法判令被告赔偿原告经济损失50000元及承担本案的诉讼费用。被告邯郸市国泰房地产开发有限责任公司辩称，原、被告于2014年3月19日签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。理由：1、原告所购房屋是经济适用房，不是普通的商品房，因此原告不具有签订合同的主体资格。根据国务院《经济适用房管理办法》第二条、第二十五条的规定，购买经济适用房的主体必须是家庭，而原告是一个学生，与母亲郭瑞玲、父亲李军组成一个三口家庭，郭瑞玲是户主，故原告不能以其个人名义购买经济适用房。2、原告申请购买经济适用房弄虚作假、隐瞒家庭收入、住房和资产的情况，这个事实反映在原告填写的《邯郸市住房保障申请表》上，且多项内容都没有如实填写。国务院《经济适用房管理办法》第二十五条属于强制性规定，原告的行为违反了行政法规的强制性规定，根据合同法第二十五条的规定，应当认定原被告签订的合同无效。根据国务院《经济适用房管理办法》第四十三条的规定，原告要求被告退还全部购房款的请求，没有法律依据，其只能向峰峰矿区经济适用房主管部门申报，按规定由政府回购。另外，原告应当承担合同不能履行的责任。造成合同不能履行的原因，并不是原告所说的情况，而是由于其自己的过错造成的：一是出具虚假证明，骗取购房资格；二是一直拖延不交16075.80元后期款。原告所购经济适用房的价格是峰峰矿区物价局制定的（见峰政价字（2013）第10号文件），按照合同第八条第二款第4项的规定：“因买受人未付清房款或未在出卖人指定的时间内提供办理收房的各种相关手续所需要提供的资料、费用，造成延期交房的”，出卖人可以据实予以延期交房。综上理由，请求驳回原告的诉讼请求。被告张建国辩称，原告对答辩人的起诉是错误的，因为答辩人不是合同的相对人，只是国泰房地产公司的一个工作人员。经审理查明，2011年7月28日，国泰房地产公司申报的“鑫欣佳园经济适用房”建设项目，经河北省发展和改革委员会审核于取得《河北省固定资产投资项目核准证》（证号：邯发改核字（2011）第156号）；同年8月22日，国泰房地产公司“鑫欣佳园经济适用房”建设项目取得《建设工程规划许可证》（建字第130406201100030号）；同年12月31日，国泰房地产公司“鑫欣佳园经济适用房1-3#”建设工程取得《建筑工程施工许可证》（编号：130406X11-038-01-01）；2012年3月31日，国泰房地产公司取得邯峰国用（2012）第FF05004号土地使用权证，地号：FF-04-04-29，地类（��途）：城镇住宅用地，使用权类型：划拨。2013年6月14日，国泰房地产公司关于鑫欣佳园1号楼经济适用住房预售价格的申请取得《峰峰矿区物价局关于鑫欣佳园1号楼经济适用住房预售价格的批复》（峰政价字（2013）第10号）。李莹莹与国泰房地产公司于2014年3月19日签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），约定购买鑫欣佳园第1幢1单元132号房屋，该房价值为208936元，另购地下室价值为23904元。该购房合同第一条项目建设依据为：出卖人以划拨方式取得位于峰峰矿区鼓山北街、编号为FF-04-04-29的地块的土地使用权，土地使用权划拨批准文件号为邯峰国用（2012）第FF05004号……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，（项目名称）鑫欣佳园。建设工程规划许可证号为130406201100030，施工许可证号为130406X11-038-01-01。2014年4月10日，国泰房地产公司向李莹莹出具销售不��产统一发票，载明售房款208935.90元及地下室23904元，共计232839.90元；同日，国泰房地产公司又为李莹莹出具了4178.70元的公共维修基金费用手续。另查明，李莹莹母亲郭瑞玲于2013年9月6日向国泰鑫欣佳园项目交纳6000元鑫欣佳园房款手续费，收款人为售楼处工作人员付亭亭。李莹莹与父亲李军、母亲郭瑞玲共同居住于峰峰矿区临水镇建材厂八号楼中单元六楼东户房屋。上述事实，有原告李莹莹提交的《商品房买卖合同》、常住人口登记卡、销售不动产统一发票、公共维修基金票据、鑫欣佳园房款手续费票据，有被告国泰房地产公司提交的“鑫欣佳园经济适用房”建设项目的《河北省固定资产投资项目核准证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、邯峰国用（2012）第FF05004号土地使用权证、《峰峰矿区物价局关于鑫欣佳园1号楼经济适用住房预售价格���批复》，及庭审笔录等材料在卷佐证。本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策，不得损害社会公共利益。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建并具有社会保障性质的商品住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房项目是我国住房保障的重要政策。为保障经济适用房项目的正当用途，促使经济适用房政策应有的保障作用，我国对购买经济适用房的资格做了严格规定，并禁止任何人通过非正常手段进行经济适用房交易。原告李莹莹与被告国泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》明确载明鑫欣佳园项目土地取得方式为“划拨”，且载明的土地使用权证号、规划许可证号、施工许可���号与国泰房地产公司取得的“鑫欣佳园经济适用房”建设项目的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、邯峰国用（2012）第FF05004号土地使用权证相一致，故双方签订的购房合同涉及的标的确系经济适用房。原告李莹莹在购买房产及签订购房合同时，已是完全民事行为能力人，应该注意该住宅项目的相关证照以及相同地段房产的价位等信息，故其应知道购买的房屋是经济适用房。根据被告国泰房地产公司提交的《邯郸市住房保障申请表》及《申请人家庭资产情况》显示，原告李莹莹关于经济适用房的申请并未获得住房保障部门及经济适用住房管理部门的同意，填写的家庭资产情况与实际情况不相符，且其庭审时明确表明其本人及家人均未办理住房保障材料。被告国泰房地产公司辩称，原告李莹莹不符合购买经济适用房的条件而购买了经济适用房，违反了《经济适用住房管理办法》的相关规定，并主张双方签订的《商品房买卖合同》无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条关于“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》不是法律也不是国务院颁布的行政法规，属于部门规章，不能作为认定合同无效的根据，故被告国泰房地产公司据此认为合同无效的意见，没有法律依据，本院不予采信。关于原告李莹莹是否具有购买经济适用房的主体资格，本不是人民法院审查的范围，但其庭审时表明其不符合购买经济适用房的主体资格，因此，其购房行为已违反了国家的住房保障政策，损害了社会公共利益��故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“损害社会公共利益的，合同无效”的规定，本院认定原告李莹莹与被告国泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的相关规定，无效的合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产，应当予以返还，故被告国泰房地产公司收取的售房款232839.90元、公共维修基金4178.70元、鑫欣佳园房款手续费6000元应退还于原告李莹莹。原告李莹莹主张的违约金、利息、经济损失，依据不足，本院不予支持。原告李莹莹对被告张建国的起诉，没有事实依据和法律依据，应予驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题��解释（一）》第四条之规定，判决如下：一、被告邯郸市国泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还原告李莹莹售房款、公共维修基金、鑫欣佳园房款手续费共计243018.6元；二、驳回原告李莹莹的其他诉讼请求。案件受理费5768元，由原告李莹莹负担1062元，被告邯郸市国泰房地产开发有限责任公司负担4706元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长 杜文军审 判 员 任华鹏人民陪审员 吴瑞雪二〇一五年九月六日书 记 员 蒋 爽 关注微信公众号“”