（2015）江蓬法棠民初字第193号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2016-12-31
案件名称
张超良与梁愿熙、周友爱合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张超良,梁愿熙,周友爱,陈国坚
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2015）江蓬法棠民初字第193号原告：张超良，男，1968年10月13日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人：余颖诗、黄超，广东凌志律师事务所律师。被告：梁愿熙，男，1964年8月23日出生，汉族，住江门市蓬江区。委托代理人：黄泽武，广东方源律师事务所律师。被告：周友爱，女，1978年3月27日出生，汉族，住江门市新会区。委托代理人：梁桃波、张更生，广东三良律师事务所律师。第三人：陈国坚，男，1977年2月9日出生，汉族，住江门市蓬江区。原告张超良诉被告梁愿熙、周友爱、第三人陈国坚合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于同年6月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余颖诗、黄超，被告梁愿熙的委托代理人黄泽武，被告周友爱的委托代理人张更生到庭参加诉讼，第三人陈国坚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张超良诉称：2014年11月28日，江门市蓬江区人民法院委托广东汇安拍卖行有限公司拍卖两被告名下的江门市蓬江区农林横路26，30，32，34号半地下层A13-A17AA-AM轴房屋、江门市蓬江区农林横路26号之五首层2.4m＋C7-C13交AM-AF；2.4m＋C7-A15＋4.5m交AF-AD；2.4m＋C7-C13交AD-CE＋0.7m；2.89m＋CD-CC＋0.6m交C7-C13轴房屋、江门市蓬江区农林横路26号之六首层1.88m＋C6-A13＋1.5m交AM-CL；C6-A13＋1.5m交CL-CE＋0.7m轴房屋、江门市蓬江区农林横路26，30，32，34号二层3m＋A17-C13交2m＋AM-AF；A17-C13交AF-AD；AD-CD交3m＋A17-C13轴房屋、江门市蓬江区农林横路26，30，32，34号二层A13-A16＋0.575m交2m＋AM-AF；A13-A15＋4.5m交AF-AD；AD-CL交A13-A16＋0.575m；C8-A16＋0.575m交CL-CC＋1.35m轴房屋，原告张超良以6300000元最高价竞得上述房屋。江门市蓬江区人民法院于2014年12月3日作出（2013）江蓬法执字第745-5号执行裁定书，裁定上述房屋的所有权及相应的其他权利归原告所有，原告可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。裁定生效后，原告到相关部门办理了上述房屋的过户手续，但被告知由于上述房屋的原业主（两被告）没有按规定缴纳房产税、土地使用税等税费。原告为了尽快办妥房屋的过户手续，垫付了房产税、土地使用税及滞纳金等合计111153.96元。另外，两被告于2011年3月31日约定将上述房屋部分租赁给陈国坚使用，双方签订租赁合同还约定租期自2011年4月1日起至2021年6月31日止，其中2011年4月1日至2011年6月30日为免租装修期，每月租金为30000元，从2015年4月1日起租金每年递增5%，承租人需向出租人交纳60000元押金，租赁期满如承租人没有出现法定或约定之事由，退回上述押金等内容。经原告了解，两被告在2014年4月1日收取了陈国坚60000元作为押金。由于涉案房屋的所有权及相应的其他权利已归原告所有，因此两被告应将60000元押金已交给原告。原告因此向法院提起诉讼，请求判令：一、两被告偿还原告为其垫付的税金111153.96元；二、两被告向原告移交因出租房屋而收取的租赁押金60000元；三、两被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求。原告张超良在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证；2、两被告身份证；3、（2013）江蓬法执字第745-5号执行裁定书；4、租赁合同；5、收据。被告梁愿熙答辩称：一、陈国坚在履行与我方的租赁合同期间，未按照合同约定的金额、时间支付租金。到目前为止，仍拖欠部分租金。根据银行的流水记录记载，其拖欠的2014年6月至9月的租金为1000元，其余月份的工资因双方还没有进行结算，目前还不清楚拖欠的具体情况。根据我方与陈国坚签订的租赁合同的约定，若陈国坚拖欠租金超过30天，我方有权不退回押金。从现有事实看，陈国坚拖欠租金已经超过30天。因此，我方认为根据合同约定，我方有权没收陈国坚支付的押金。二、原告虽然买受了涉案的物业，但并未受让梁愿熙作为租赁合同的相应权利。根据合同的相对性，我方仅对陈国坚承担义务，况且我方与陈国坚关于租金和押金的结算至今仍未进行。因此，我方有权暂时保留押金并且可依据与陈国坚的合同行使没收押金的权利。原告既不是该租赁合同的当事人，也没有取得相应的权利，其无权要求我方移交60000元押金。被告梁愿熙在举证期限内提供的证据有：银行存折流水记录。被告周友爱答辩称：一、该60000元划入第一被告梁愿熙的帐号，与第二被告没有关系。二、从第二被告提供的银行卡、客户交易查询可以看出，在2014年7、8、9月第三人陈国坚没有足额支付租金给周友爱，明显违反了合同的约定，所以第一被告是有权没收押金的。被告周友爱在举证期限内提供的证据有：银行卡交易清单。第三人陈国坚陈述称：我是承租了本案诉争的房屋。承租时我交付了6万元的押金给两被告，在与两被告租赁关系期间的租金已经付清了。关于6万元的押金，可由两被告直接移交给原告。另外，两被告没有向我主张过因拖欠租金而解除合同或没收押金。第三人陈国坚提交相关的证据有：银行流水清单。经审理查明：2011年3月31日，被告梁愿熙、周友爱与第三人陈国坚签订租赁合同，约定两被告将位于江门市蓬江区农林横路26号之六首二层，面积约2300平方米的商铺租给第三人使用，租赁期限从2011年7月1日起至2021年6月31日，租金为每月30000元，从第四年起，租金每年递增5%，其中2011年4月1日至2011年6月30日为免租金装修期。双方并约定第三人需交60000元作为押金；第三人故意拖欠两被告租金超过30天，经两被告电话催缴租金无效，两被告有权终止合同，收回商铺，不回退押金。合同签订后，第三人通过转账支付60000元押金到被告梁愿熙的银行账户，两被告于2011年4月1日出具收据给第三人。两被告确认第三人交付租金的方式为每月分别向两被告各交付15000元。2014年11月7日，本院依法委托拍卖原为两被告名下的江门市蓬江区农林横路26，30，32，34号半地下层A13-A17AA-AM轴房屋、江门市蓬江区农林横路26号之五首层2.4m＋C7-C13交AM-AF；2.4m＋C7-A15＋4.5m交AF-AD；2.4m＋C7-C13交AD-CE＋0.7m；2.89m＋CD-CC＋0.6m交C7-C13轴房屋、江门市蓬江区农林横路26号之六首层1.88m＋C6-A13＋1.5m交AM-CL；C6-A13＋1.5m交CL-CE＋0.7m轴房屋、江门市蓬江区农林横路26，30，32，34号二层3m＋A17-C13交2m＋AM-AF；A17-C13交AF-AD；AD-CD交3m＋A17-C13轴房屋、江门市蓬江区农林横路26，30，32，34号二层A13-A16＋0.575m交2m＋AM-AF；A13-A15＋4.5m交AF-AD；AD-CL交A13-A16＋0.575m；C8-A16＋0.575m交CL-CC＋1.35m轴房屋。2014年12月3日，本院作出（2013）江蓬法执字第745-5号执行裁定书，确认原告张超良于2014年11月28日以6300000元竞得上述房产，并裁定上述房产的所有权及相应的其他权利归张超良所有。上述租赁合同中约定两被告租予第三人使用的商铺包含在上述原告买受的房产中。上述裁定作出后，第三人仍然租用上述商铺，两被告与第三人没有办理解除合同手续，原告与第三人也没有重新签订租赁合同。原告认为其已经取得上述物业的所有权及其他权利，两被告应将其收取第三人的押金移交给原告，遂提起本案诉讼。另查，第三人陈国坚在2014年6月至2014年11月期间通过银行转账方式分别向两被告各支付了90000元。本院认为：本案是合同纠纷。根据两被告与第三人签订的《租赁合同》可以证明，双方的租赁合同关系的事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。2014年12月3日本院作出的（2013）江蓬法执字第745-5号执行裁定书，裁定租赁合同约定出租的江门市蓬江区农林横路26号之六首二层商铺的所有权及相应的其他权利归张超良所有。裁定作出后，第三人仍然按照原租赁合同约定租用上述商铺，本院予以确认。关于两被告收取的60000元押金是否需要移交给原告的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”的规定，租赁物的所有权变更后，不影响原租赁合同的效力。原告因此主张上述商铺的租赁权归原告所有，原告成为租赁合同的出租方，押金具有保证合同履行的作用，属出租方的权利，应由原告享有。本案中，在江门市蓬江区农林横路26号之六首二层商铺所有权归原告所有之后，两被告与第三人签订的租赁合同继续有效，租赁关系的当事人变更为原告与第三人，原告可根据合同约定享有出租人对第三人的权益，故原告可以根据合同约定收取押金。第三人在与两被告签订租赁合同时已向两被告交付了租金押金6万元，第三人也表示租赁押金应由两被告直接移交给原告，对此本院予以确认，两被告应将押金6万元交付给原告。被告梁愿熙抗辩认为，第三人仍欠交2013年3月至7月期间的租金2000元及2014年6月至9月期间的租金1000元。关于第三人在2013年3月至7月期间是否拖欠租金的问题，原告主张被告提出的该期限的租金已经超过了诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：…（三）延付或者拒付租金的；…”的规定，被告主张第三人在2013年3月至7月期间拖欠租金，已经超过诉讼时效，被告梁愿熙也未能举证证明其曾提出过拖欠租金的请求，且被告周友爱也对该期间的租金没有异议；关于第三人在2014年6月至9月期间的租金问题，根据第三人提交的银行流水清单，可以证明第三人已经交付了该些月份的租金。因此对于梁愿熙主张第三人欠交租金的抗辩，本院不予采纳。梁愿熙并主张第三人存在不依时交租的情况，根据合同约定，押金应予以没收。根据租赁合同的约定：“乙方故意拖欠甲方租金超过30天，经甲方电话催缴租金无效，甲方有权终止合同，收回商铺，不退回押金”。因此，被告若认为第三人迟延支付租金的，应先通过电话催缴，无效后可主张终止合同并没收押金。对于第三人迟延支付租金的问题，庭审中，两被告均表示有通过电话向第三人催缴租金，但没有提起诉讼，第三人也表示两被告没有向其主张过解除合同或没收押金，双方也一直履行租赁合同至房屋所有权变更。因此，被告梁愿熙主张押金应予没收缺乏事实与法律依据，对于其该项抗辩，本院不予采纳。被告周友爱也主张因第三人欠交2014年7月至2014年9月的租金，押金应予没收。但根据第三人提交的银行清单，可以证明第三人已经向周友爱交付了租金，周友爱对此也予以确认，因此周友爱的没收押金的主张，本院不予采纳。另外，被告周友爱抗辩认为，租赁押金是第三人支付到被告梁愿熙的银行账户，周友爱没有收取过押金，也没有享受6万元押金带来的利益，因此应与周友爱无关，周友爱无需承担责任。根据陈国坚提交的银行清单，可以证明陈国坚已向周友爱支付了全部租金，周友爱也予以确认，虽然第三人将押金通过转账方式支付到梁愿熙的银行账户，但押金收据是两被告共同出具给第三人，可以确认是两被告共同收取了第三人的押金，至于该押金如何分配使用不影响两被告收取了押金的事实，因此两被告应共同承担移交押金的责任。对于被告周友爱的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》二百二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告梁愿熙、周友爱在本判决发生法律效力之日起十日内将租赁押金60000元交付给原告张超良。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3823元，保全费1376元，合共5199元，由原告张超良负担3376元，被告梁愿熙、周友爱负担1823元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，被告拒不在判决规定的期限内履行义务的，原告可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长 刘素兰审 判 员 徐晨峰代理审判员 曾伟杰二〇一五年九月六日书 记 员 吴咏红第10页共108页 更多数据：搜索“”来源：