（2015）鄂武汉中民终字第00928号

裁判日期: 2015-09-06

公开日期: 2015-10-29

案件名称

王建春与武汉市实验学校房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王建春,武汉市实验学校

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2015）鄂武汉中民终字第00928号上诉人（原审被告及反诉原告）：王建春，男，1956年4月16日出生，汉族。被上诉人（原审原告及反诉被告）：武汉市实验学校。住所地：武汉市江岸区胜利街***号。法定代表人：贾勇，校长。委托代理人：毛江浩，湖北江浩律师事务所律师。委托代理人：文毅，湖北江浩律师事务所律师。上诉人王建春因与被上诉人武汉市实验学校（以下简称市实验学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2014）鄂江岸民商重字第00005号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年5月，市实验学校向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认我方与王建春之间租赁关系已于2011年3月30日解除；2、王建春立即腾退侵占我方约264平方米的地下室人防工程及地上约120平方米房屋；3、王建春按每月2，500元（人民币，下同）支付拖欠的自2011年3月起至腾退之日止的租金、房屋占用费，按每月1，500元支付自2011年3月起至腾退之日止的水电费（截止到2015年3月31日共计196，000元）；4、本案的诉讼费用由王建春承担。审理中，市实验学校撤回第1项诉讼请求，将第2项诉讼请求明确为：判令王建春立即腾退侵占我方位于武汉市江岸区胜利街265号招待所的人防工程地下室（约300平方米）及经营使用范围内全部地上建筑物（约160平方米）。一审中王建春提出反诉，请求：市实验学校支付房屋扩建费用276，000元、房屋维修费用100，000元及利息（以376，000元为基数，自1997年1月1日起至判决之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算），经营损失及其他直接损失120，000元；诉讼费用由市实验学校承担。一审审理中，王建春变更诉讼请求：要求市实验学校支付房屋维修费200，000元及由此产生的利息，承担违约金100，000元案经江岸区法院审理，于2014年1月8日作出（2013）鄂江岸民商初字第02938号民事判决，王建春不服该判决，向本院提起上诉，本院于2014年5月13日作出（2014）鄂武汉中民商终字第00295号民事裁定，撤销本院（2013）鄂江岸民商初字第02938号民事判决，发回江岸区法院重审。一审法院经审理查明：1972年，市实验学校在武汉市江岸区胜利街267号修建附建式人民防空工程，用途为战时藏人、平时旅社（地下室）。2004年8月11日，位于武汉市江岸区胜利街265号的土地使用权登记在武汉市江岸区教育局（武汉市实验学校）名下，使用权面积8888.97平方米，国有土地使用证号为武国用（2004）第1858号。2012年12月31日，位于武汉市江岸区一元街胜利街265号（武汉市实验学校）1栋1-4层的房屋所有权登记在武汉市江岸区教育局名下，建筑面积1466.57平方米，房屋所有权证号为武房权证岸字第20120143**号。1995年11月1日，市实验学校（甲方）与王建春（乙方）签订《租赁合同书》，约定：“一、甲方为乙方提供胜利街265号地下室平方米，地上平方米（幼儿园后）合计平方米经营场址。二、乙方经营自主，独立核算、自负盈亏，并承担一切经济与法律责任。甲方不干涉乙方的正常经营活动，不承担任何债权债务。三、甲方要求乙方经营活动以不干扰，污染学校正常教学秩序为原则。乙方必须遵守学校有关管理规章，特别提出不得噪音干扰，不得有油烟污染。四、租赁期限暂定五年，第一年租金2万元，第二年租金2万5千元，第三年3万元。以后二年在3万元基础上视当时物价上涨指数双方另行商定。每年内按季交纳当年租金的四分之一，先付款后使用，逾期不交每日按每季租金的千分之五向甲方交纳滞纳金。五、乙方单独使用水电表，每月按实际用量交纳水电费，用电增容由乙方承担费用，甲方积极协助办理手续。六、乙方经营必须遵守国家法令、法规，在经营中发生的一切经济与法律纠纷，由乙方自行负责。七、乙方应积极配合学校抓好精神文明建设，服从学校管理规章，保证做好防火安全，卫生工作。八、在租赁期间，乙方在使用范围内装修不得更改原建筑结构，合同终止时基建装修部分归甲方所有。九、租赁期满后，双方在互惠互利的前提下，优先考虑乙方续租，具体款项另行协商。十、租赁期限从一九九六年一月一日至二○○○年十二月三十一日止”。合同签订后，市实验学校将位于武汉市江岸区胜利街265号的地下室及地下室上方厕所的一半部分、保管室一半部分、原幼儿园后的空地、过道及过道旁临时建筑交付给王建春使用。王建春承租后，为经营招待所需要，对地下室进行装修；并于1997年对地上部分进行扩建：其在上述厕所左上方修建三层楼房（每层一间房，共三间房）及一间阁楼，在厕所的旁边修建一间客房、一间厨房及一间阁楼，将原幼儿园过道旁的临时建筑扩建为四间客房，还在地下室上方修建了水池、地坪、花池、天棚等配套设施。上述扩建部分未办理合法建设手续，市实验学校对王建春的改、扩建行为一直未提出异议。2001年1月19日，双方续签《租赁合同书》，该合同第一条约定合计面积为264平方米，租赁期间自2001年3月1日起至2006年2月底止，每年内按月交纳当月租金2，500元，每月25日前交租金，其他条款与前份《租赁合同书》一致。2006年3月15日，双方再次续签《租赁合同书》，约定租赁期间自2006年4月1日起至2011年3月30日止，其他条款与前份《租赁合同书》一致。在承租期间，王建春一直使用涉案房屋经营招待所，并按约向市实验学校交纳租金及水、电费至2011年2月。2007年6月18日，武汉市江岸区工商行政管理局以王建春为经营者颁发《个体经营户营业执照》，字号名称为武汉市江岸区实惠招待所，执照有效期自2007年6月13日起至2011年6月12日止。2011年3月3日，一元街综治办向市实验学校发出《关于整治“武汉市实验学校旁边地下小旅馆”的通知》，建议该校立即终止涉案的地下小旅馆租赁和营业活动。2011年3月15日，武汉市公安局江岸区分局一元街派出所向市实验学校发出《责令停业通知书》，请该校立即停止招待所的经营使用。为此，市实验学校于2011年3月中旬对涉案房屋停止供电，告知王建春合同到期后不再续约，并于2011年4月向其发出《关于收回“武汉市实验学校招待所”的通知》。双方由此发生争议，自2011年3月至今，王建春未再向市实验学校交纳租金及水、电费，但一直使用涉案房屋至今。一审审理中，王建春申请对位于武汉市江岸区胜利街265号招待所旁三层楼房、六间平房、两间阁楼（共计138.8平方米）及添附物（49.38平方米）1997年时修建的费用进行鉴定，一审依法委托路港公司进行鉴定。2015年3月2日，本院及双方当事人到场，路港公司对涉案房屋进行现场勘验并制作勘验记录，经各方签字确认。2015年3月16日，路港公司出具《鉴定意见书》，鉴定结论为上述部分1997年时修建的费用为77，908元。本次鉴定发生鉴定费用4，000元。一审庭审中，市实验学校及王建春均确认武汉市江岸区胜利街265号及267号均指向涉案的租赁房屋。一审法院认为：市实验学校与王建春于1995年11月1日、2001年1月19日、2006年3月15日签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效，双方在1996年1月1日至2011年3月30日期间形成合法有效的房屋租赁合同关系。就实验学校的本诉请求：第一，2006年3月15日签订的《租赁合同书》约定的租赁期限于2011年3月30日届满，市实验学校也已告知王建春到期不再续签合同，双方租赁合同关系因期限届满而终止。王建春作为承租人，在租赁期间届满时应当向出租人市实验学校返还租赁物，因此，王建春应立即腾退位于武汉市江岸区胜利街265号的人防工程地下室及其承租经营使用范围内全部地上建筑物（含改、扩建部分）。第二，王建春自2011年3月至今仍占用涉案房屋经营招待所及自住，市实验学校要求其支付2011年3月的租金2，500元及参照该标准支付自2011年4月至腾退之日止的房屋占用费，考虑到涉案房屋在租赁期间届满前即2011年3月曾处于停电状态，而市实验学校作为出租人有义务在租赁期限内保证供电、使涉案房屋处于适租状态，故本院对于2011年3月期间的租金予以扣除；租赁期间届满后，王建春继续占有、使用涉案的租赁房屋，并无合同依据和法律依据，市实验学校不再负有保证房屋处于适租状态的义务，故不论该房屋是否停水、停电，均不影响市实验学校主张房屋占用使用费，因此，王建春应参照原租金即每月2，500元的标准，向市实验学校支付自2011年4月起至腾退之日止的房屋占用费。第三，王建春虽自2011年3月至今未交纳水、电费用，但市实验学校主张按每月1，500元的标准支付水、电费，对此并未提交有效证据予以证明，双方也未在合同中约定以每月定额的方式交纳水、电费用，故该项诉讼请求，不予支持。就王建春的反诉请求：第一，王建春要求市实验学校支付扩建费用278，000元及相应利息，王建春虽对鉴定的改、扩建费用77，908元无异议，但认为房屋卖价翻倍增长，按此金额计算对其不公平，坚持按其自行计算的278，000元主张扩建费用。市实验学校认为根据《租赁合同书》中“乙方在使用范围内装修不得更改原建筑结构，合同终止时基建装修部分归甲方所有”约定，不应承担扩建造价费用。庭审中，市实验学校对王建春改、扩建的具体范围并无异议，该校虽未书面同意，但对王建春的改、扩建行为一直未提出异议，应视为其同意王建春对涉案房屋进行改、扩建。实际上，双方在《租赁合同书》中仅约定了装修和基建部分在合同终止时的归属问题，而不涉及改、扩建造价费用，故市实验学校以该合同约定抗辩不应支付改、扩建费用的观点不能成立。本案中，涉案的改、扩建部分未办理合法建设手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的……未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，王建春作为承租人不应违法搭建，市实验学校作为出租人既未予阻止又未办理合法建设手续，而是以默许的方式同意王建春的搭建行为，双方均存有过错，故双方各承担一半的改、扩建造价费用为宜。经鉴定，王建春1997年对涉案房屋改、扩建造价费用为77，908元，而王建春自行计算的278，000元并无相关依据，故市实验学校应按鉴定金额77，908元的50%向王建春支付改、扩建造价费用，计38，954元。王建春主张改、扩建造价费用产生的利息损失，鉴于双方对改、扩建均存有过错，且王建春自改、扩建至今一直使用该部分房屋用于经营招待所并获得收益，故对于利息损失的反诉请求，不予支持。第二，王建春要求市实验学校支付房屋维修费200，000元及利息，本案中，王建春既未举证证明涉案房屋有需要维修的事实及其曾要求市实验学校在合理期限内进行维修，也未举证证明其为维修租赁物实际发生维修费200，000元，因此，应自行承担举证不能的法律后果，对于王建春的该项反诉请求，不予支持。第三，王建春要求市实验学校赔偿违约金100，000元，营业损失20，000元和电器及家具无法再次使用的直接经济损失100，000元，首先，王建春提交的证据不能证明市实验学校提前要求解除合同，故不能认定该校在合同履行过程中有违约行为；其次，涉案房屋在2011年3月处于停电状态，对王建春利用涉案房屋自住及经营造成一定影响，但其就经营损失20，000元并未提交证据予以证实，且已通过扣除2011年3月租金的形式，给予王建春一定补偿；再次，租赁合同期限届满，双方租赁关系即终止，是否续签合同需出租人和承租人协商一致，市实验学校作为出租人可以自由选择是否续签合同，王建春作为承租人在经营时应考虑到租期届满后电器等物品的处理，王建春基于市实验学校未与其续签合同要求其赔偿租期届满后家电等物品损失，没有合同依据和法律依据。因此，王建春的上述反诉请求，不予支持。综上，王建春应腾退位于武汉市江岸区胜利街265号的人防工程地下室及其承租经营使用范围内全部地上建筑物（含改、扩建部分），并按每月2，500元的标准向市实验学校支付自2011年4月起至腾退之日止的房屋占用费。市实验学校向王建春赔偿改、扩建费用38，954元。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、王建春于本判决生效之日起三十日内腾退位于武汉市江岸区胜利街265号的人防工程地下室及其承租经营使用范围内全部地上建筑物（含改、扩建部分）；二、王建春于本判决生效之日起三日内向武汉市实验学校支付房屋占用费（按每月2，500元标准计算，自2011年4月起至腾退之日止）；三、武汉市实验学校于本判决生效之日起三日内王建春赔偿改、扩建费用38，954元；四、驳回武汉市实验学校的其他诉讼请求；五、驳回王建春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，460元、邮寄送达费20元，共计2，480元，由武汉市实验学校负担920元，由王建春负担1，560元；反诉费6，400元，由武汉市实验学校负担400元，由王建春负担6，000元；鉴定费4，000元，由武汉市实验学校及王建春各负担2，000元。判后，王建春不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、对诉争改、扩建房屋重新进行鉴定，并按现值计算其增值价；3、对诉争房屋的地下人防工程每年维修费用进行鉴定；4、房屋改、扩建费用全部应由被上诉人承担；5、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。市实验学校在未通知上诉人的情况下，断水断电，封闭消防通道，明显违约，应承担违约责任。二、房屋改、扩建费用应由被上诉人承担，一审适用法律错误。三、一审判令上诉人支付房屋占有使用费没有事实和法律依据。被上诉人市实验学校答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：市实验学校与王建春签订的数份《租赁合同书》，均系双方当事人真实意思表示，未违反我国法律及行政法规的禁止性规定，合同有效。关于王建春是否应向市实验学校支付房屋占有使用费的问题。根据双方合同约定，王建春与市实验学校在1996年1月1日至2011年3月30日期间形成房屋租赁关系，在2011年3月30日合同期满至今，王建春没有向市实验学校交还房屋，继续占有使用诉争房屋，因此其依法应向实验学校支付房屋占有使用费，一审按每月2，500元的标准，判决由王建春向市实验学校支付自2011年4月起至腾退之日止的房屋占有使用费并无不妥，本院予以维持。关于王建春要求市实验学校支付房屋的改、扩建费用278，000元的问题。在本案一审中，根据司法鉴定结论，王建春对房屋的改、扩建费用为77，908元。一审根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的……未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，认定双方均存有过错，王建春与市实验学校对房屋的改、扩建费用77，908元各承担一半正确，本院予以维持。王建春上诉要求扩建费用按278，000元的标准进行补偿，该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。关于王建春在二审中要求对诉争房屋的地下人防工程每年维修费用进行鉴定的问题。王建春二审虽提出对地下人防工程维修费用进行鉴定，但根据规定该申请应在一审诉讼过程中提出，而王建春一审中既没有提出鉴定申请，也没有举证证明实际发生维修费200，000元，因此，一审认定王建春应自行承担举证不能的法律后果并无不妥，一审对于王建春要求市实验学校支付维修费用的反诉请求不予支持正确。王建春二审要求对诉争房屋的地下人防工程每年维修费用进行鉴定的上诉理由本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8860元，由王建春负担。本判决为终审判决。审判长　　张立新审判员　　黄　更审判员　　陈继红二〇一五年九月六日书记员　　肖　华来源：百度搜索“”