（2015）通民初字第15602号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-11-17
案件名称
北京顺佳物业管理有限责任公司与王明兴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京顺佳物业管理有限责任公司,王明兴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第15602号原告北京顺佳物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区马驹桥西后街18号。法定代表人崔万鹏，总经理。委托代理人王德臣，男，1969年6月27日出生。被告王明兴，男，1974年1月11日出生。原告北京顺佳物业管理有限责任公司（以下简称顺佳物业公司）与被告王明兴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告顺佳物业公司的委托代理人王德臣，被告王明兴到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告顺佳物业公司诉称：被告王明兴系X房屋业主。2007年11月1日，我公司与被告王明兴签订《莲水怡园物业管理委托合同书》，约定由我公司为被告王明兴提供物业管理服务，收费标准为0.95元每平米每月，缴费方式为按年度预收，缴费时间为每年11月1日之前。其物业面积为90.58平方米。现被告王明兴迟延给付2012年11月1日至2015年10月31日的物业管理费用，经我公司多次催要，被告仍不缴纳。故我公司诉至法院，请求法院依法判令：1、被告王明兴支付2012年11月1日至2015年10月31日的物业费3297元；2、被告王明兴支付滞纳金300元；3、由被告王明兴负担本案的诉讼费用。被告王明兴辩称：物业服务不到位，物业公司没有按照物业合同履行自己的职责，物业也没有把自己服务的位置摆正。环境脏乱，没人管理，树木没有人管理，小区治安有问题，出现了打砸汽车的现象。夜间也发生室内偷盗的问题，还有些不明身份的人员敲门。维修资金的使用情况没有公示，需要物业提供，物业的收支也需要公示，作为业主有权利监督。物业还私自拆除原有建筑，这些建筑应该属于全体业主的资产。还存在私自扩大商业面积的情况，我们要求物业公司恢复原状。小区道路私自作为停车位收费，道路是共有的，物业没有权利擅自收费，私自建停车位没有经过业主同意，致使道路变窄，影响停车安全，物业没有权利申请停车场。2008年的时候，原有的活动中心变成了酒店，小区内不能建酒店。总之，小区环境治理问题，主要是脏乱及绿化无人管理杂草丛生、树木枯死较严重；小区治安问题，车辆被砸，物业推卸责任，经常有业主家被盗，小区保安较野蛮；公共维修基金及物业收支从未公示；私自拆除门卫室及物业用房，私自拆除9号楼结构柱，扩大房屋出租面积；在小区内私自搭建房屋用于出租，私自出租小区地下室房屋，给业主带来重大安全隐患；私自将小区公用道路及人行道改变为收费车位；未与业主协商收取停车费；原有活动中心出租做酒店经营。经审理查明：2007年11月1日，顺佳物业公司与王明兴签订《前期物业管理服务合同》。约定顺佳物业公司为被告王明兴所购的房屋提供物业服务，王明兴系X号房屋业主，建筑面积为90.58平方米。合同第四条物业管理服务费用，一、乙方交纳费用时间为从办理入住起，按年计预收；二、住宅按建筑面积每月每平方米0.95元；……六、每年缴纳费用时间按物业公司下通知后5日内缴纳。合同第十一条违约责任，如业主违反本合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，顺佳物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每日万分之三缴纳违约金。此外，该合同还约定了其他内容。庭审中，顺佳物业公司表示其主张的物业费数额中含垃圾清运费，被告王明兴对此予以认可。顺佳物业公司出示了物业费催缴通知及张贴照片，用以证明其曾向业主书面催缴物业费，王明兴表示认可。王明兴辩称，2012年物业费已经缴纳，被告不予认可，王明兴亦未提交相应的缴费票据。王明兴主张其不交纳物业费的理由为顺佳物业公司提供的物业服务不合格，小区的安保系统、垃圾处理、公共道路及绿化管理等方面存在瑕疵。为此，被告王明兴向本院提交了小区的相关照片，通过照片可以看出王明兴所在的小区车辆乱停、垃圾乱放、杂草丛生的状态。原告顺佳物业公司称上述情况并非全部是物业公司的问题。上述事实，有前期物业管理服务合同、业主档案、缴费通知、照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。顺佳物业公司与王明兴签订的前期物业管理服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。顺佳物业公司向王明兴提供物业服务后，王明兴理应依合同缴纳物业费。现原告顺佳物业公司要求被告给付物业管理费，理由正当，本院予以支持。关于王明兴主张其已经缴纳2012年物业费，但未提交相应的证据证明，原告亦不认可，本院不予支持。被告王明兴主张原告顺佳物业公司提供的物业服务存在瑕疵，通过其提供的小区相关照片，原告顺佳物业公司物业服务确实存在问题，王明兴所在的小区车辆乱停、垃圾乱放、绿化管理不到位，这些都对被告王明兴的生活产生影响，故本院认为应当对被告王明兴应缴纳的物业费进行酌减，酌减的幅度本院确定为百分之十。考虑到小区物业管理服务确实存在需要改进的地方，故对于顺佳物业公司要求被告王明兴给付滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。王明兴所提专用维修资金及物业收支未公示的意见，属王明兴的知情权范畴，不能成为王明兴拒绝交纳物业费的有效抗辩。关于王明兴所提公共部分出租、私搭乱建及停车位乱收费等辩解意见，亦不能成为王明兴拒绝交纳物业费的有效抗辩。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王明兴支付原告北京顺佳物业管理有限责任公司二〇一二年十一月一日至二〇一五年十月三十一日的物业费二千九百六十六元二角五分，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京顺佳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告王明兴负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王新东二〇一五年九月六日书记员 范文浩 关注公众号“”