（2015）佛城法民一初字第1009号

裁判日期: 2015-09-06

公开日期: 2016-09-22

案件名称

胡建华与佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡建华,佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2015）佛城法民一初字第1009号原告胡建华，男，汉族，住福建省将乐县，身份证号码：×××5015。委托代理人邓放光，广东信孚律师事务所律师。被告佛山市禅城区张槎街道古灶��生股份合作经济社，住所：广东省佛山市禅城区。负责人区锦。委托代理人李旺东、吕洁非，均为广东盈达律师事务所律师。原告胡建华诉被告佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法由代理审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓放光，被告的负责人区锦以及委托代理人李旺东、吕洁非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月21日，原、被告签订《古生雅苑商铺使用权合同》15份，约定由原告获得被告位于佛山市禅城区张槎街道古灶村张槎路东侧的、古生雅苑项目编号为101、102、103、105、106、108、109、111、112、113、115、116、118、119、121的商铺一定期限的使用权。原告向被告支付使用权费共计8728000元。合同均约定：“甲方在2014年3月31日前将该物业交付给乙方使用”；“甲方未按本合同约定的期限向乙方交付物业，逾期未超过120天（含120天）不需要收取违约金，逾期超过120天应从交付物业之日起按照已收物业使用权费每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过180天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲方应全额退回已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定使用权费每日万分之八的标准向乙方支付违约金。”经原告多次催促，被告未能依约向原告交付商铺。为此，特起诉，请求判令：1.被告立即向原告交付商铺；2.被告向原告支付逾期交铺违约金2848819.2元（从2014年3月31日计至2015年6月9日共408天，每日万分之八）；3.本案受理费由被告承担。被告辩称：1.租赁合同合法有效。2.合同的附件对商铺有约定交付标准是以地��间隔、天花、门、供电系统、供水与排水系统等六方面，因此，本案当事人有约定交付标准在先，不按照竣工验收这一管理性规范标准来交付使用，根据双方举证被告已经如期完成交付。3.违约金约定过高且不应计付。被告没有违约，原告要求被告支付违约金没有依据。即使被告需要承担违约责任，请求法院予以适当减少，原告应就迟延收铺而产生的损失承担举证责任，就现有情况看，原告损失至多就是已支付租金的银行利息损失，请求按同期银行年贷款利率计算。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告的身份证、被告的组织机构代码证。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2.古生雅苑商铺使用权合同15份。拟证明双方存在商铺租赁合同关系，合同约定交铺时间为2014年3月31日，违约金计算标准为从应交付物业之日起按照本合同约定使用权��每日万分之八。3.禅城区张槎街道农村集体组织收据30张。拟证明原告共向被告支付使用权费8728000元。4.首层平面图2张、古生雅苑商业广场商铺交铺标准。拟证明双方约定的交付标准，其中，首层实行间隔墙。5.照片7张。拟证明涉案商铺现状，101与102铺没有间隔；103与105铺没有间隔；106与108铺没有间隔；115与116铺缺门无间隔；119与121铺缺门无间隔。6.（2015）佛城法民一初字第726号民事判决书、工程移交书（落款为2015年3月28日）。拟证明古生雅苑工程移交时间是2015年3月28日。诉讼中，被告提交以下证据：1.集体土地使用权证【佛禅集用（2012）第100393号】、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。拟证明涉案商铺所属土地经国土部门核定用途为住宅用地、商务金融用地、公共设��用地，并已取得建设用地规划许可，涉案商铺所属建筑物已取得建设工程规划许可和建筑工程施工许可，建设手续齐全，符合规定，被告作为所有权人，对涉案商铺享有出租权。2.《广东省建设工程施工合同》（古生雅苑一期、二期村民公寓主体工程）、《广东省建设工程施工合同》（古生雅苑一期、二期村民公寓围蔽、机电、附属工程）。拟证明涉案商铺所属建筑物主体及附属工程，由被告依法招标发包给佛山市房建集团有限公司，竣工验收合格的时间不迟于2014年2月1日，该时间早于原被告约定的商铺交付期限2014年3月31日。3.工程移交书（落款为2014年3月28日）。拟证明涉案商铺已由施工单位佛山市房建集团有限公司施工建设完毕，工程质量验收合格，资料齐全，并在2014年3月28日交付给被告管理使用，涉案商铺在2014年3月28日已经具备交付使用条件。4.配电房及电缆安装工程竣工验收表、客户受电工程竣工检验意见书。拟证明涉案商铺在2014年1月已完成配电房、电缆安装工程和各分户受电工程，涉案商铺具备通电条件。5.广东省城市供用水合同、供用水合同补充协议（小区总表）、给水安装工程施工承包合同。拟证明涉案商铺在2014年2月已完成给水安装工程，涉案商铺具备通水条件。6.涉案商铺现场照片（22张）、规划平面图2张、收据复印件（No.081874）。拟证明原告早已接收涉案商铺，并出租给他人经营使用，正在收取租金，不存在被告未交付商铺的情况。7.古生雅苑其他商铺现场照片18张、古生雅苑商铺使用权合同（131号铺）、商铺转租合同（古生雅苑131号铺）、企业机读档案登记资料。拟证明除涉案商铺外，与原告承租同类商铺的其他租户，也早已接收商铺，或转租他人使用，或自用，部分已办理营业执照，被告的商铺不存在不能交付或没有交付的情况。8.古生雅苑商铺视频。拟证明古生雅苑商铺现状并与证据6、7共同证明包括涉案商铺在内的古生雅苑出租的商铺，已交付使用，原告的诉求与事实不符。9.《关于古生雅苑农民公寓更改规划有关事项的说明》、区锦《证明》及身份证、《关于同意调整张槎中心小学北侧凸出地块用地功能的函》、《关于调整张槎中心小学北侧凸出地块用地功能的复函》。拟证明被告的古生雅苑农民公寓未能通过整体竣工验收，是因实际建设与原规划有所变动，改变动是由于不可规则与被告的历史及政策原因而造成，而且改变动不影响古生雅苑住宅及商铺的正常交付和使用。10.《古生雅苑商业广场商铺交铺标准》、招锦烽证明及身份证。拟证明在与原告签订《古生雅苑商铺使用权合同》时，同时约定了商铺的交铺标准，即交付的商铺只要达到约定的标准即可，而不再需要满足整体竣工验收合格的要求，双方的约定优于法律的规定。11.佛山市添祥物业管理服务有限公司《证明》、佛山市添祥物业管理服务有限公司营业执照副本、《收据》2张（NO.0004956、NO.000496）；招成伟证人证言、招成伟身份证、中国农业银行金穗借记卡明细对账单；区月转证人证言、区月转身份证、113铺《收据》1张（NO.081873）、网银流水号为02015031810577817732、02015052012357350304网上转账凭证两张；118、119铺《收据》1张（NO.081877）；视频三段及截图一张；照片25张（2015年7月30日拍摄）。拟证明原告已实际接收掌控涉案商铺，并转租收取租金，原告代理人在庭上所述被告未交付商铺、原告没有使用或转租与事实不符。2015年7月30日拍摄的照片同时证明2015年7月29日开庭后，原告立即要求承租的商户撤场，到7月30日涉案商铺大部分一夜搬空，内部只剩下一些废品和垃圾。12.佛山市房建集团有限公司出具的《工程移交说明》、招锦烽出具的《笔误情况说明》。拟证明涉案商铺在2014年3月28日已经竣工并由施工单位移交给建设单位管理，在本案合同约定的交付商铺时间之前，涉案商铺具备交付条件。13.商铺排水排污排粪管道照片6张。拟证明该组照片中的管道显示日期为2013年4月8日，可以证明在2013年被告已完成了商铺排水排污排粪等管道的安装工程，涉案商铺整体工程在合同约定交付日期前已具备交付条件。2015年8月4日，本院工作人员到涉案15间商铺进行现场勘查，制作现场录像、笔录，拍摄现场照片41张并向案外人佛山添祥物业管理有限公司调取《结算业务委托书》二份。经庭��质证，本院对当事人提供的证据及本院调取及制作的证据作如下认证：原告提供的证据1、3，被告无异议，本院予以采信；证据2、4、5,被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据6中的判决书，因未有证据证明该判决已发生法律效力，故本院不予采纳，证据6中的工程移交书，被告有异议，主张系笔误导致落款时间错误，并举证工程移交书以及工程移交说明予以反驳，由于被告的反证能相互印证，故本院对该份移交书不予采纳。被告提供的证据1、2以及证据6中的规划平面图2张，原告无异议，本院予以采信；证据4、5、8以及证据6中的现场照片22张，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据6中的收据虽为复印件，但原告对其收取招成伟租金的事实无异议，故本院对收据的真实性予以确认；证据7中能反映涉案商铺外立面的照片，本院予以确认，其他商铺的照片以及证据7中的合同、企业机读档案登记资料，不能反映与本案存在关联性，本院不予采纳；证据9中的《说明》和《证明》仅为被告对包含涉案铺位在内的整体建设工程无竣工验收的单方陈述及主张，禅城区教育局和张槎街道的往来函亦仅反映在2010年间涉案商铺所在土地功能的调整，于本案不具关联性与证明力，本院不予采纳；证据10，证人招锦烽虽未出庭作证，但其证言能与《古生雅苑商业广场商铺交铺标准》相互印证，且原告对商铺交铺标准的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。证据11，其中证人招成伟、区月转的证言能与该组证据中的收据、转账凭证、视频录像、照片相互印证原告收取案外人租金的事实，故本院对上述证据的真实性予以确认；《证明》为案外人添祥物业管理公司的单方陈述，未有其他证据佐证，本院不予采纳；《营业执照》为工商部门核发，虽为复印件，但原告未提供证据予以反驳，本院予以采信；电费《收据》有原件予以核对，本院对真实性予以确认；证据12中的《笔误情况说明》为招锦烽的证人证言，能与被告提供的证据3、证据11中的《工程移交说明》相互印证，本院对证据3、证据11中的《工程移交说明》以及《笔误情况说明》中关于笔误的陈述均予以确认，《笔误情况说明》中的其余陈述因无其他证据佐证，本院不予采纳。证据13仅反映管道的生产日期，于案件事实并无证明力，本院不予采纳。本院制作和调取的的证据，原、被告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2013年3月28日，被告向原告开具三十份收据，收据上均载明“古生雅苑商铺使用权费”，合��金额8728000元。2013年8月21日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《古生雅苑商铺使用权合同》十五份，约定由被告将其位于佛山市禅城区张槎街道古灶村张槎路东侧的在建古生雅苑项目编号为101、102、103、105、106、108、109、111、112、113、115、116、118、119、121号的十五个商铺使用权有偿交予原告使用。上述十五个合同主要约定：第一条、物业的基本情况，1、乙方获得一定期限的使用权，具体位置及范围见《物业位置平面图》。3、土地使用权性质为集体上用地；……第三条、物业使用权的年限，乙方取得使用权的期限从2014年3月31日至2034年3月30日止……第四条、物业使用权费及付款方式等（十五个铺位的使用权费分别如下：101号：595000元；102号：443000元；103号：375000元；105号：290000元；106号：1399000元；108号：1455000元；109号：333000元；111号：375000元；112号：386000元；113��：655000元；115号：702000元；116号：727000元；118号：238000元；119号：478000元；121号：277000元）付款方式为一次性支付。第五条、物业的交付期限，甲方在2014年3月31日前将该物业交付给乙方使用……第七条、甲方的权利和义务，在本合同约定的期限内将物业使用权归给乙方所有。第九条、违约责任……2、甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付物业，逾期未超过120天（含120天）不需要收取违约金，逾期超过120天从应交付物业之日起计算按照已收物业使用权费每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过180天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定使用权费每日万分之八的标准向乙方支付违约金……区锦、招周、招德刚、招永安、招锦斌、招苏、招忠、区文海、招耀钟、招炳在合同下方的甲方处签名，原告在乙方处签名捺印。古生雅苑商业广场商铺交铺标准载明：1.地面：砼随捣随砂板抹面；2.间隔：首层实墙间隔，水泥砂浆抹灰粗面，其余楼层也一样；3.天花：抹灰粗面；4.门：首层、二层铝金玻璃组合门；5.供电系统：每层集中电表房配备一户一表，铺内不设灯具、开关及插座，每户设置配电箱，每户提供基本标准电容，再申请自费增容；6.供水与排水系统：每户独立水表。2015年3月18日，案外人李贤强向原告转账支付5950元，案外人招成伟向原告支付1100元，原告向招成伟开具《收据》一份，上载明：121铺，22方×25×2共1100（3月15日至5月14日），案外人区月转通过网上银行向原告转账支付2660元，原告向区月转开具《收据》一份，上载明：113铺53.2方×25×2共2660（3月15日至5月14日）；2015年5月16日，案外人招成伟再向原告转账支付550元；2015年5月20日，案外人区月转通过网上银行向原告转账支付1330元；2015年5月25日，案外人李贤强再向原告转账支付2975元；上述转账到原告的账号均为：62×××15。另查明，2011年1月20日，佛山市禅城区发展规划和统计局出具地字第440604201100003号建设用地规划许可证，载明：用地单位为被告；用地项目名称为古生雅苑；用地位置为禅城区张槎街道古灶村张槎路东侧；用地性质为居住用地兼容商业。2011年3月2日，佛山市禅城区发展规划和统计局出具建字第440604201100053号建设工程规划许可证，载明：建设项目名称为古生雅苑一期、二期村民公寓。2011年8月18日，佛山市禅城区国土城建和水务局出具编号为440601201108180101建筑工程施工许可证，载明：工程名称为古生雅苑一期、二期村民公寓；合同开工日期为2011年8月15日；合同竣工日期为2014年2月15日。2012年8月28日，佛山市��城区国土城建和水务局出具佛禅集用（2012）第100393号土地登记证，载明：土地使用权人为被告；土地所有权××为古灶村农民集体；地号为440604002006JS10002；地类（用途）为住宅用地、商务金融用地、公共设施用地。2014年3月28日，佛山市房建集团有限公司以施工完毕、工程质量验收合格为由向被告移交上述工程。2015年8月4日，本院对涉案租赁物进行现场查看拍照，经查，101至103、105铺位大门均无上锁，铺位空置，102铺内张贴“格林美汇门业”及联系方式，105铺内有装修痕迹，门楣张贴“梁俊装饰”；106、108铺位大门上锁，铺内有装修物料，108铺位门楣悬挂“卓远陶瓷”横幅，门口外摆设有地砖，内无人；109、111铺大门已上锁，门上张贴“高德瓷砖，已搬往前100米4座一楼商铺”及联系电话，铺内有装修物料、单车等物，内无人；112铺上锁，内无人但有单车��物，大门张贴装修设计图纸；113铺由“雅思蒙特梭利儿童之家”作门面使用，前台有一自称李莉的工作人员，内有楼梯通往二楼，二楼经营少儿培训项目，二楼尽头有楼梯通往一楼；115至116铺位门楣悬挂“豪城门业”并载有联系方式，内一自称杨初的经营者，门口外摆设有地砖，并悬挂宏宇陶瓷；118、119、121均空置，大门无上锁。经询问，113铺前台工作人员李莉陈述：我们是雅思蒙特梭利儿童之家，113铺之前是由科达门业承租的，从7月开始由我们使用，113铺不是向古生经济社承租的，是某老板让我们用的，具体老板名字不清楚，也没有交付过租金，2楼是我们向古生经济社承租的。招成伟陈述，我在2015年3月使用121铺经营木床生意，当时我以为121铺是属于古生经济社的，但3月中旬，胡建华拿着一张图纸过来，声称121铺属于其所有，后经我向物管公司了解，121铺确实��于胡建华所有，故我就向胡建华交租，到2015年6月底，胡建华让我走，不再向我出租，现在我已在商场内部另找一位置向古生经济社承租。115至116铺在场人杨初陈述：我是豪城门业的老板，我与宏宇陶瓷的芬姐商量各以1500元承租115至116铺，我的租金是向宏宇陶瓷的芬姐交纳，再由芬姐统一向老板交纳，老板的名字我不清楚，但不是向古生经济社承租的。科达门业的工作人员黄英陈述：我们是经营不锈钢门、木门生意的，我的老板是区月转，我们本来是在113铺承租的，与某老板口头约定租赁期至2015年6月14日，但听说楼上的雅思蒙特梭利中心要使用，所以某老板让我们在2015年5月底搬走，因为我打工的，其余具体情况不清楚。佛山市添祥物业管理有限公司管理员陈述，现在尚未向商铺的业主收取物管费，只是因为“高德陶瓷”和“科达门业”需要用电，所以向两铺收��过电费。向法院提供两张结算业务委托书，该结算业务委托书是115至116铺的“宏宇陶瓷”向我们提供的，是向胡建华交纳租金的凭证。2014年10月13日开始各租户已在小区内部摆设摊位经营，后来小区居民认为租户在小区内部摆设影响居民出入，我们便要求租户迁出至商铺，大概在2015年过年前，陆续有租户进入商铺。我们没有与胡建华接触过，但有向古生经济社核实，知道由胡建华承租101-121商铺。原告陈述：商铺使用的情况与被告辩称的商铺使用情况一致；原告在2015年3月中因发现被告将涉案铺位出租他人，所以原告向铺位承租人收取租金。被告陈述：涉案商铺所在工程尚未取得竣工验收备案表。本院认为，原、被告双方就涉案商铺签订的十五份《古生雅苑商铺使用权合同》实质内容系在原、被告之间设立房屋租赁合同关系，故本案应为房屋租赁合同纠纷。涉案十五份合同是原、被告双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应全面善意地履行各自的合同义务。本案的争议焦点为涉案商铺有无交付使用。十五份《古生雅苑商铺使用权合同》第五条约定，被告应在2014年3月31日前将物业交付给原告使用。虽然被告作为出租人未能提供有效证据证明其何时将涉案铺位交付给原告使用，但综合全案的证据，可推定原告在2015年3月18日已实际占用涉案的十五个铺位。理由如下：第一，原告购买的商铺已有部分被占有使用，据本院询问的情况，各占有使用人均陈述并非向被告租赁，且向原告名下的账户交纳租金，故原告自2015年3月18日开始已收取涉案商铺的租金；第二，原告未举证证明其收取各租户的租金是基于与本案铺位无关的其他��由；第三，涉案铺位均为新建物业，且已整体竣工并移交，被告在具备交付条件后一并整体交付原告符合常理，故本院认定被告至迟于2015年3月17日完成了铺位的交付义务。关于原告抗辩认为部分铺位之间未有间隔，不符合交付标准的问题。如前认定，原告已实际接收铺位并收取租金收益，其上述抗辩主张本院不予采纳。因被告未在合同约定的期限内交付铺位，已构成违约，按照十五份《古生雅苑商铺使用权合同》第九条第二项“甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付物业，逾期未超过120天（含120天）不需要收取违约金，逾期超过120天从应交付物业之日起计算按照已收物业使用权费每日万分之五的标准向乙方支付违约金”的约定，被告逾期支付超过120天，应自2014年3月31日起向原告计付违约金。关于计算违约金的标准，由于原告诉请以日万分之八的标准明显过高，��被告已就此提出异议，故本院综合被告的违约情况，依据公平原则，酌定被告以已支付费用8728000元的10%向原告支付违约金872800元，对原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1、被告佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告胡建华支付违约金872800元；二、驳回原告胡建华的其他诉讼请求。如果被告佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取14795元，由原告胡建华负担10356元，被告佛山市禅城区张槎街道古灶古生股份合作经济社负担4439元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员　　罗婉文二〇一五年九月六日书　记　员　　吕玲玲附引用法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。第二��五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。