（2015）徐民终字第1296号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-10-08
案件名称
贾汪区大吴街道办事处小吴村村民委员会与李孝民土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李孝民,贾汪区大吴街道办事处小吴村村民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第1296号上诉人（原审被告）李孝民，农民。委托代理人杨红军，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）贾汪区大吴街道办事处小吴村村民委员会，住所地徐州市贾汪区大吴街道办事处小吴村。法定代表人黄启胜，该村民委员会主任。委托代理人曹大银，江苏禾嘉律师事务所律师。上诉人李孝民因土地租赁合同纠纷，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2013）贾吴民初字第0494号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，各方当事人二审期间均没有新证据提交，合议庭认为不需要开庭审理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九的规定，本案以不公开开庭审理方式进行了审理。上诉人李孝民及其委托代理人杨红军，被上诉人贾汪区大吴街道办事处小吴村村民委员会（以下简称小吴村）的法定代表人黄启胜及其委托代理人曹大银到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年3月，小吴村进行企业改制，将建设在涉案土地上的造纸企业出售给李孝民经营，在企业出售过程中，因涉案土地为集体所有制土地，无法进行转让，双方于2008年10月7日签订土地租赁合同一份，约定小吴村将位于新星纸业有限公司华泰分公司所属范围的土地12677.31平方米（19.035亩）租赁给李孝民使用，租金参照村与其他企业签订的土地租金价格1932元/亩执行，租金支付方式为每年元月、七月两次现金收取；合同同时约定了出租人解除合同的条件：1、承租人不交或不按约定交付租金达一月以上的；2、承租人所欠各项费用达5000元以上的；3、未经出租人书面同意擅自改变用途的；4、未经出租人书面同意承租人转租的；5、承租人在租赁土地上进行违法犯罪活动的。2012年6月，李孝民将其经营的纸厂名称变更为徐州市新星纸业有限公司贾汪盛泰分公司，2013年因排污问题被责令停产整顿，经双方协商，小吴村同意李孝民暂缓交纳租金并出具拖欠租金凭证，后李孝民为其出具2013年上半年度租金欠条一份，载明拖欠租金为15000元。欠条出具后，双方因土地租金的变更问题发生纠纷，且无法达成一致意见，小吴村遂诉至法院。另查明，涉案土地为小吴村集体所有土地，徐州市贾汪区国土资源局关于2006-2020年大吴镇土地利用总体规划图显示该土地为现状建设用地，但徐州市贾汪区人民政府未对该宗土地办理登记造册手续。本院认为，根据本案查明的事实，小吴村在企业改制过程中，为了企业的正常生产经营和改制的顺利进行，于2008年10月7日与李孝民签订了《土地租赁合同》一份，约定将涉案土地以租赁的方式交给李孝民使用，双方在合同中对土地的租金数额、支付方式、违约责任等问题进行了明确约定，因此双方之间客观存在涉案土地的租赁合同关系，且该租赁行为系其双方真实意思表示。李孝民作为租赁合同的相对人，在签订合同后已实际使用了土地，在诉讼中确认因企业被关闭整顿导致拖欠了土地租金及其具体数额，且其同意支付拖欠的土地租金，故对于小吴村要求其给付拖欠租金33387元的主张，本院予以支持。关于小吴村主张的逾期付款滞纳金问题，李孝民在企业被关闭整顿，出现经营资金紧张的情况下，小吴村同意其暂缓交纳租金并出具欠条，但双方没有约定缓缴的具体期限，李孝民出具的欠条中亦没有确定具体的还款日期，小吴村也未向法庭提供证据证明其进行了相应主张，因此逾期付款损失应以其主张权利即诉讼之日起算。关于小吴村要求合同解除的问题，双方在租赁合同中，明确约定了合同解除的条件即承租人不交或不按约定交付租金达一月以上，承租人所欠各项费用达5000元以上的。本案李孝民在因排污问题被责令停产整顿，出现经济困难的情况下，小吴村虽同意其出具欠条暂缓交纳租金，但之后一直未予交纳，导致小吴村通过诉讼维护其租金权利，且李孝民至法庭辩论终结前仍未交纳上述欠款，明显违反了双方租赁合同关于违约条款的约定，成就了小吴村单方解除合同的约定要件，另因纸厂被关闭，李孝民长期在外地工作，导致涉案土地长期处于闲置状态，造成一定的土地资源浪费，故对小吴村要求解除合同的主张，本院予以支持。对于李孝民认为涉案土地不属于建设用地，双方之间的土地租赁合同应为无效，小吴村应承担合同无效的民事责任问题，虽徐州市贾汪区人民政府未对涉案土地办理登记造册手续，但其土地管理部门关于2006-2020年大吴镇土地利用总体规划图显示该土地为现状建设用地，确认了其作为建设用地的事实，故对于李孝民关于涉案土地为违法建设用地的抗辩主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款之规定，原审法院遂判决：一、李孝民于本判决发生法律效力之日起十日内给付贾汪区大吴街道办事处小吴村村民委员会土地租金33387元，并按照中国人民银行同期同档贷款基准利率支付自2013年11月18日至实际给付之日止的逾期付款利息；二、解除贾汪区大吴街道办事处小吴村村民委员会与李孝民于2008年10月7日签订的《土地租赁合同》。上诉人李孝民不服上述民事判决向本院提起上诉称：1、上诉人的企业处于检修、待生产状态，而非一审认定的被关停状态，一审认定事实错误；2、涉案土地为集体土地，未经省、市级土地部门批准为建设用地，涉案合同应为无效合同，被上诉人应承担合同无效责任及应赔偿上诉人出卖企业的损失；3、涉案土地租赁合同不能解除，被上诉人出具欠条的行为应认定替代了涉案合同的解除合同条件，如果全村企业都上调租金，上诉人愿意上调租金。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人小吴村答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由依法不能成立，所述事实不存在，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案的争议焦点为：1、涉案租赁合同的效力如何确定；2、涉案租赁合同的解除条件是否成就。二审期间各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利0益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。”第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，关于上诉人主张涉案土地未经省、市级土地部门批准为建设用地，导致涉案土地租赁合同应为无效合同的观点，本院认为，虽然涉案土地未办理登记造册手续，但土地管理部门关于大吴镇土地利用总体规划图（2006-2020年）显示涉案土地为现状建设用地，即确认了其作为建设用地的事实，故，本案的情形不符合合同无效的条件，对于上诉人的该项主张，本院不予采信；关于涉案租赁合同的解除条件是否成就的问题，本案中，上诉人作为承租人与作为出租人的被上诉人在租赁合同第七条中明确约定：“有下列情形之一的，出租人有权解除合同……1、承租人不交或不按约定交付租金达一月以上。2、承租人所欠各项费用达5000元以上的……”。在合同履行过程中，上诉人虽经被上诉人同意暂缓交纳租金，并向被上诉人出具租金欠条，但上诉人一直未予交纳，致使被上诉人小吴村通过诉讼维护其权利，上诉人拖欠租金的行为违反了双方租赁合同关于合同解除条件的约定，成就了被上诉人小吴村解除合同的条件，故，一审法院判决解除双方签订的《土地租赁合同》，并无不当。综上，上诉人李孝民的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由上诉人李孝民负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 政审 判 员 王素芳代理审判员 孙冬花二〇一五年九月六日书 记 员 吉彬彬 来源：百度搜索“”