（2015）寻民二初字第339号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2016-12-28
案件名称
赣州乾龙房地产开发有限公司与刘小平商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
寻乌县人民法院
所属地区
寻乌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赣州乾龙房地产开发有限公司,刘小平
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第六十一条，第六十二条，第一百五十九条，第一百六十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款
全文
江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2015）寻民二初字第339号原告赣州乾龙房地产开发有限公司，住所地：寻乌县长宁镇新桥西路乾隆现代城三楼。法定代表人刘树辉，该公司总经理。委托代理人陈明智，江西神光律师事务所律师。被告刘小平，男，1962年11月14日出生，汉族，教师，住寻乌县，现住寻乌县。原告赣州乾龙房地产开发有限公司（以下简称乾龙房产）诉被告刘小平商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员熊婷芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告赣州乾龙房地产开发有限公司的委托代理人陈明智，被告刘小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾龙房产诉称，2012年5月7日，被告刘小平向原告乾龙房产购买原告位于新桥西路乾龙现代城2层第41号商业用房，同时双方签订了合同并办理备案登记手续。合同写明房款价格为410455元，被告刘小平首付210455元，余款200000元按揭支付。合同订立后，因被告刘小平存在不良记录，银行未发放贷款，同时被告刘小平也未将剩余房款付清，仍欠原告乾龙房产购房款200000元。为维护原告的合法权益，特向本院提起诉讼，请求：1、判令被告支付仍欠购房款20万元；2、判令被告承担所欠购房款日息万分之五的违约金，自2012年5月15日起至购房款付清之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。原告乾龙房产为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、企业营业执照复印件、机构代码证复印件、法定代表人证明各一份，拟证明原告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同复印件一份，拟证明被告购买原告房产的事实；3、收款收据复印件一份，拟证明被告仍欠原告购房款20万的事实；4、工商银行证明一份，拟证明被告有违约记录不能按揭贷款的事实；5、被告身份证复印件一份，拟证明被告的诉讼主体资格。被告刘小平答辩称，确实与原告签订了购房合同。当时首付付了21万，因为无法全额支付所以选择部分房款通过按揭方式支付。因为自己存有不良记录，所以未能按揭。之后曾多次找原告协商，但未能达成一致意见。现在自己也没有能力支付购房款，请求解除购房合同。被告刘小平在举证期间内未向本院提交证据。本案在审理过程中，原告乾龙房产向本院提交的证据经被告刘小平质证无异。经本院审查，原告提交的证据，除证据2商品房买卖合同中关于逾期付款违约责任约定的合法性不予认定外，其余均真实、合法，与本案有关联性，证明力本院予以认定。经审理查明，被告刘小平向原告乾龙房产购买原告位于新桥西路乾龙现代城2层第41号商业用房。2011年1月3日，被告刘小平向原告支付定金2万，2011年1月20日，被告刘小平向原告支付购房款190000元，两次合计人民币210000元。付款后，原告将被告所购房屋交由被告。2012年4月27日，原告乾龙房产向被告刘小平出具210000元的江西省销售不动产预收款专用收据。2012年5月7日，原告乾龙房产与被告刘小平签订了合同备案编号为2008012053，项目名称为乾龙现代城的赣州商品房买卖合同，合同内容写明：出卖人为乾龙房产；买受人为刘小平；建设项目名称为乾龙现代城；买受人购买的商品房为项目中的第2层41号房；商品房设计用途为商住；该商品房建筑面积为49.67中，套内建筑面积为31.41，应分摊的共有建筑面积18.26；价款计人民币410000元；付款方式首付50%：210000元，按揭50%：200000元；买受人逾期付款不超过十日的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日的，出卖人有权解除合同，解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人愿意履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金……等内容。合同订立后，因被告刘小平在人民银行征信系统存在较多违约记录，中国工商银行股份有限公司寻乌支行未能为刘小平办理按揭贷款。此后，原告多次要求被告刘小平付清余款，但被告刘小平未支付，仍欠原告乾龙房产购房款200000元。以上事实，有原告向本院提交的商品房买卖合同复印件、收款收据复印件、中国工商银行股份有限公司寻乌支行证明、原告代理人及被告刘小平的陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告乾龙房产向本院提交了与被告刘小平签订的《商品房买卖合同》，该合同系双方在平等、自愿的基础上订立的，合同内容中除关于逾期付款违约责任的约定违反法律规定，该部分内容无效外，其余内容均合法、有效，当事人应当按照合同的约定履行义务。本案中，被告刘小平向原告乾龙房产购买位于乾龙现代商城2层41号商铺，原告乾龙房产依约已将房屋交付被告刘小平，被告刘小平也应向原告乾龙房产支付房款。虽然双方约定余款通过按揭方式支付，但其目的是实现房款交付，且房款给付并非仅能通过按揭方式实现，被告刘小平提出以无法按揭为由未向原告支付剩余房款的抗辩，本院不予采纳，原告主张被告刘小平支付仍欠房款200000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；关于违约金方面，原、被告双方虽于《商品房买卖合同》第七条第一项中约定：买受人如未按合同规定的时间付款，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五。依据公平原则，《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可依当事人申请予以适当减少。本案合同约定“按日向出卖人支付逾期应付款万分之五”，属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》规定的当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。但本案中，原告未能举证证明其损失，且也未举证本案逾期日期。同时，被告刘小平因有不良记录未能进行银行按揭，原告也应承担审核不严的责任。在此情形下本院结合合同实际履行情况、预期利率等，根据公平原则及《合同法》等相关规定对合同约定的违约金计算方式作出调整，本案违约金以未付款总额，以银行同类贷款利率为基础并参照逾期罚息即加收30%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第四项、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告刘小平在本判决生效后三十日内向原告赣州乾龙房地产开发有限公司支付仍欠购房款计人民币200000元并支付违约金（违约金计算方式：以仍欠购房款200000元为本金，自本判决生效之日起以银行同类贷款利率为基础加收30%计算）；二、驳回原告赣州乾龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘小平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4300元，适用简易程序减半收取2150元，由原告赣州乾龙房地产开发有限公司承担150元，被告刘小平承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。代理审判员 熊婷芳二〇一五年九月六日代理书记员 潘 昕附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方不要的准备时间。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 来源：