（2015）嘉南长巡民初字第80号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-12-03
案件名称
吴岚与嘉兴中润丽丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴岚,嘉兴中润丽丰置业有限公司,苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合��法》：第四十四条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉南长巡民初字第80号原告：吴岚。委托代理人：李红。被告：嘉兴中润丽丰置业有限公司。法定代表人：蔡丽萍。委托代理人：徐海明。委托代理人：张力。第三人：苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司。法定代表人：蔡雪丹。委托代理人：尤克纪。原告吴岚因与被告嘉兴中润丽丰置业有限公司（以下简称嘉兴中润公司）、第三人苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司（以下简称苏州中润嘉兴分公司）商品房销售合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年3月13日受理后，依法由审判员朱邵云独任审判，于2015年4月30日公开开庭审理了本案。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭审理了本案，第一次庭审原告吴岚及委托代理人李红，被告嘉兴中润公司委托代理人徐海明、张力，第三人委托代理人尤克纪到庭参加诉讼，第二次庭审原告吴岚及委托代理人李红、被告委托代理人徐海明，第三人委托代理人尤克纪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴岚起诉称，2014年1月10日原告与被告签订了预售证号为嘉售许字（2012）第28-0号的《浙江省商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买位于嘉兴市龙凤路北利丰商业中心（北区）第2层2-210号商铺，房款总价129.3511万元。原告于当日支付79.3511万元首付款，余款按被告要求到指定银行办理完按揭贷款手续。合同第9条规定，被告应当在2014年5月30日前交付房屋；第16条规定，被告应当在2014年8月30日前取得土地使用权证、房屋所有权的大产证交付给原告。如出卖人不能��约定期限内交付上述权属证书的，在约定日期起90日后仍不能交付的，买受人有权退房。2014年6月15日，被告发函告知原告，原告的购房款未足额支付，在7月底办理收房手续时，购房贷款必须发放至被告公司账户。经业主维权，2014年6月28日被告作出让步，告知如因银行或政策原因，导致无法发放按揭贷款，买受人不承担违约责任。2014年7月24日被告发来交付通知书，告知房款尚未付清业主，仅可以验房，待房款付清或房贷完成后才可交付房屋，原告进行交涉，银行对贷款拒绝。现双方已无信任基础。依照合同第16条的约定，原告享有退房的权利。原告遂诉讼来院，请求判令：一、解除原、被告签订的房屋买卖合同，原告退房；二、被告退还原告已交付的79.3511万元首期购房款，并支付违约金12696.18元（以79.3511万元为基数，按日万分之一比例，暂计算自2014年8月30日至起诉日，以判决生效日止）；三、诉讼费由被告承担。被告嘉兴中润公司答辩称，原告购买房屋负有支付房款的义务，原告至今未付，构成违约；原告和第三人签的委托经营管理合同，原告将收房的事情交给第三人代收，履行过程中被告已经按照原告的意思由第三人接收了；合同没有约定原告有权利退房。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。第三人苏州中润嘉兴分公司陈述，原告与第三人签订了委托经营管理协议，第三人已代为收房，第三人已将3年的租金343845元支付给了原告。针对自己的主张，原告吴岚提供了下列证据：1.浙江省商品房买卖合同1份，证明双方之间的合同约定。2.不动产销售发票1份，证明原告支付首付款793511元的事实。3．开卡协议及资料退还函1份，证明原告在2014年1月10日按被告要求到银行办理了贷款手续后资料被银行退还。4．被告邮寄的告知函1份，证明被告告知原告商业贷款未办出，要求原告在交房前付清房款。5.函1份，证明被告向原告发函撤回2014年6月15日函，表明商铺租金起算日期及金额按照原委托经营管理协议执行，不与贷款的审批与发放时间挂钩，如因银行或政策原因，导致无法发放按揭贷款，买受人不承担违约责任。6.交付通知书1份，证明2014年7月24日被告告知原告房款未付清业主仅可以验房，待房款付清或房贷完成后才可以交付房屋。7.房屋所有权登记证1份，证明被告大产证于2015年1月20日办出，晚于约定的2014年8月30日有5个月，原告依据合同约定有权退房。8.业主与贷款银行交涉录像资料1份，证明银行拒绝办理贷款。9.售房宣传单1份，证明被告用稳定高额回报等虚假的营销宣传误导原告签订购房合同。被告对原告提供的证据1、证据2、证据4、证据5、证据6、证据7真实性无异议，但原告不享有合同解除权；对原告提供的证据3、证据8、证据9的关联性有异议，认为与本案合同解除无关，与本案缺乏关联性，本案原告要求依照合同16条的约定解除合同，而不是合同履行不能，事实上并不存在不能办理贷款。第三人对原告提供的证据的质证意见与被告相同。针对自己的抗辩，被告嘉兴中润公司提供了下列证据：1.房屋建筑工程竣工验收表1份，证明所涉房屋于2014年7月23日竣工验收。2.交付通知书快递凭证1份，证明被告于2014年7月24日履行合同约定通知原告办理相关的付款和交付手续义务。3.短信通知1份，证明被告于2015年1月7日17点25分按照约定履行相关通知义务，提醒办理相关��行贷款。4.办贷催告函和邮寄凭证各1份，证明2015年3月1日再次以书面函的方式发出办贷催告函，要求原告履行付款义务。5.房产产权证1份，证明所涉房屋办理了相关权证。原告对被告提供的证据1、证据2、证据5无异议，但认为被告违约；对证据3真实性有异议；对证据4真实性无异议，对证明内容有异议，原告已按被告要求提交了贷款申请资料，不存在违约。第三人对被告提供的证据均无异议。第三人针对陈述，提供了如下证据：1.经营管理协议1份，证明原告和第三人委托代理关系的事实。详见合同的第2条，第6条第2点。2.收条1份，证明原告收到前三年租金收益343845元。原告对第三人提供的证据1、证据2真实性无异议，但认为协议并未生效和履行也不影响合同解除。被告对��三人提供的证据无异议。本院认证如下：一、原告提供的证据1、证据2、证据4、证据5、证据6、证据7，被告对证据的真实性无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性原则要求，能够证明待证事实，本院予以认定；原告提供的证据3、证据8、证据9，仅为办理贷款的过程，不能作为合同解除的依据，而本案原告是基于合同约定的16条要求解除合同，故对该证据本院不予认定。二、被告提供的证据1、证据5原告对真实性均无异议，能够证明竣工及取得产权证的时间；被告提供的证据2、证据3、证据4能够证明被告邮寄交付通知及2015年被告催促原告办理贷款的事实，本院予以认定。三、第三人提供的经营关系协议及收条能够证明双方的合同约定及原告签署收条的事实，本院予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：2014年1月10日原告与被告签订商品��买卖合同，原告向被告购买利丰商业中心北区2幢210房，该商品房的设计用途为商业服务，建筑面积约95.06平方米（套内建筑面积46.01平方米），总价1293511元，付款方式约定为：买受人于2014年1月10日前付清房款793511元，余款买受人在出卖人通知日期内办理完按揭贷款500000元。合同第九条约定出卖人应在2014年5月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电等商品房正常使用的基本条件。合同第十条1（2）约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金。合同第十六条出卖人负责办理土地使用证初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。约定出卖人承诺于2014年8月30日前取得上述规定的土地、房屋权属证书，交付买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定时间内交付权属证书，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一／日承担违约责任，约定日期起90日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1／2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；���2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。2014年1月10日原告向被告支付首付款793511元。2014年1月10日原告与第三人签署委托经营管理协议，约定原告购买的利丰商业中心北区2幢210房，原告自愿将该商铺委托第三人代为办理房屋交付手续并在委托经营管理期限内（2014年6月1日至2022年5月31日）出租给第三人使用，由第三人按照该项目的同意规划进行统一招商和统一经营管理。委托经营期间，在2014年6月1日至2017年5月31日的租金收益，第三人已一次性支付给原告。2014年1月10日原告吴岚签署收条，载明：今收到中润嘉兴中心商铺2幢210室，自2014年6月1日起至2017年5月31日止，共计3年的租金343845元，该租金已一次性从上述房屋购房款中扣减结清，扣减后的房屋价款为1293511元。2014年7月23日涉案利丰商业中心1-8幢竣工验收合格。2014年7月24日被告向原告发出交付通知书，通知于2014年7月28日办理交付手续，未付清房款业主（含分期付款及贷款）可在上述时间验收房，需在房款付清或放贷完成后，办理钥匙给付手续。2015年1月20日被告取得涉案商铺的房屋所有权登记。2015年3月被告向原告发出办贷催告函。本院认为，本案被告系预售商品房，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。本案原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有法律效力。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：本案是否符合合同解除条件。本院认为，1、双方签订的商品房买卖合同约定被告应在2014年5月30日前向原告交付涉案商铺，逾期超过60日后，原告有权解除合同，本案被告于2014年7月24日向原告发出交付通知��，通知其于2014年7月28日可以办理交付手续，故被告通知交付的时间虽有逾期，但并未超过60日，原告不能据此享有合同解除权。2、双方签订的买卖合同约定“被告承诺于2014年8月30日前取得涉案商铺的土地、房屋权属证书，”“约定日期起90日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1／2项处理”。该表述应认定为约定不明，原告并不因此享有合同解除的权利。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。3、原、被告签订商品房买卖合同，原告负有支付房款的义务。本案双方约定原告于2014年1月10日前付清房款793511元；余款原告在被告通知日期内办理完按揭贷款500000元。本案原告在支付了首���793511元后，尾款一直未支付。综上本案并不符合约定解除的情形，原告也未举证存在其他应予解除的情形，故本案并不符合合同解除的条件。原告要求适用买卖合同第十六条第四款2（1）解除合同、退还房款并支付违约金的请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告吴岚的全部诉讼请求。案件受理费11862元，由原告吴岚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长 ��邵云代理审判员 张 伟 伟人民陪审员 陶 信 宝二〇一五年九月六日书 记 员 胡 敏 关注微信公众号“”